Riešenie vlastného bývania je pre mnohých ľudí jednou z najdôležitejších životných etáp. S tým však prichádza aj zásadná otázka – kde získať financie na kúpu nehnuteľnosti? Pre väčšinu je odpoveď jasná: hypotekárny úver. Práve hypotéka dnes predstavuje najbežnejší spôsob, ako si splniť sen o vlastnom bývaní.
Získať hypotéku však nie je automatické. Banky majú presne stanovené podmienky, ktoré musíte ako žiadateľ splniť. A hoci mnohí klienti podajú žiadosť s veľkou nádejou, realita niekedy prináša sklamanie – hypotéka im môže byť zamietnutá.
V tomto článku sa pozrieme na najčastejšie dôvody, prečo banky žiadosti o hypotéku zamietnú. Zamietnutá hypotéka je pre žiadateľa vždy nepríjemným prekvapením. Za každým odmietnutím sa však skrýva konkrétny dôvod – a práve preto je kľúčové poznať základné pravidlá, ktoré vám pomôžu pripraviť sa tak, aby vaša žiadosť mala čo najväčšiu šancu na schválenie.
Banka nemá povinnosť uvádzať dôvod zamietnutia hypotéky
Banka nie je povinná schváliť hypotéku, pokiaľ 100% nespĺňate nejaké z ich kritérií. Banka však nie je ani povinná uvádzať konkrétny dôvod zamietnutia, vo veľmi veľa prípadoch banka uvádza „z interných dôvodov“. Nižšie však uvádzam štatisticky najčastejšie dôvody zamietnutia hypotéky.
Mnohí žiadatelia o hypotéku žijú v presvedčení, že ak spĺňajú väčšinu požiadaviek banky, mali by úver automaticky získať. Realita je však iná. Banka nie je povinná schváliť hypotéku, ak nesplníte jej podmienky do posledného detailu – a to ani v prípade, že ide len o jednu drobnosť.
Čo je ešte mätúcejšie, banky nemajú zákonnú povinnosť vysvetliť klientovi konkrétny dôvod zamietnutia. V mnohých prípadoch sa tak klient dozvie len všeobecné konštatovanie – napríklad, že úver nebol schválený „z interných dôvodov“. Takáto odpoveď však môže byť frustrujúca, najmä ak si nie ste vedomý žiadneho zjavného problému.
Aby ste sa podobnej situácii vyhli, je dôležité poznať tie najčastejšie dôvody, pre ktoré banky žiadosti o hypotéku zamietajú. Práve tie vám predstavím v nasledujúcich riadkoch na základe skúseností z praxe, aj štatisticky najčastejších prípadov.
Úverový register
Asi najčastejším dôvodom zamietnutej hypotéky je negatívny záznam v úverovom registri – najmä vo forme omeškania so splátkami, tzv. delikvencie. Aj niekoľkodňové meškanie na splácaní existujúceho úverového produktu zanechá v registri zanechať stopu, ktorá vo viac citlivých bankách vedie automaticky k zamietnutiu hypotéky systémom ešte predtým ako sa klient reálne dostane k schvaľovateľovi.
Dôležité je však vedieť, že každá banka posudzuje úverový register inak. Niektoré sú prísnejšie a zamietnu hypotéku už pri menšom meškaní, niektoré sledujú hlavne posledné dva roky splácania existujúcich úverov a sú benevolentnejšie. Práve preto je v prípade negatívneho záznamu dôležité pristupovať k žiadosti individuálne – skúsený finančný poradca vie vyhodnotiť situáciu na základe náhľadu na úverový register a odporučiť banku, ktorá má pri danom type záznamu väčšiu šancu úver schváliť, ak to je vôbec možné.
Účelové zamestnanie sa kvôli hypotéke
Niektorí žiadatelia o hypotéku sa snažia zvýšiť svoje šance tým, že sa „účelovo“ zamestnajú – často napríklad aj vo vlastnej firme (s.r.o.), kde si na papieri nastavia vyšší príjem len preto, aby splnili podmienky banky. Na prvý pohľad to môže pôsobiť ako šikovné riešenie, no v praxi ide o veľmi rizikový krok, ktorý sa zvyčajne končí zamietnutou hypotékou.
Banky pri posudzovaní klienta totiž neskúmajú len výšku jeho príjmu, ale aj dôveryhodnosť a finančné zdravie samotného zamestnávateľa. Kontrolujú, či má firma dostatočné tržby na to, aby mohla reálne vyplácať deklarované mzdy všetkým zamestnancom. Ak sa objaví nesúlad, napríklad zamestnávateľ má nízke tržby, no vypláca nadpriemerné mzdy banka môže situáciu vyhodnotiť ako účelové konanie a hypotéku jednoducho zamietne.
Takéto „umelé“ navyšovanie príjmu je preto veľmi krátkozraké riešenie.
Nevhodný zamestnávateľ
Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku nehrá rolu len samotný príjem žiadateľa, ale aj dôveryhodnosť jeho zamestnávateľa ako som spomínal v texte vyššie. Banky si totiž overujú, či má firma, v ktorej žiadateľ pracuje, zdravé finančné zázemie a schopnosť dlhodobo vyplácať mzdy. Ak schvaľovateľ počas preverovania zistí, že zamestnávateľ má záväzky voči štátu, napríklad nedoplatky na sociálnom alebo zdravotnom poistení, môže to byť dostatočný dôvod na zamietnutie úveru.
Rovnako negatívne vnímajú banky aj dlhodobé straty spoločnosti, záporné vlastné imanie či opakované porušenia zákonných povinností. Takéto finančné ukazovatele signalizujú riziko nestability, čo pre banku znamená zvýšené riziko nesplácania úveru zo strany zamestnanca.
Aj keď si to mnohí neuvedomujú, práve finančný stav zamestnávateľa môže výrazne ovplyvniť úspešnosť žiadosti o hypotéku. Preto sa pri plánovaní úveru oplatí preveriť nielen vlastnú bonitu, ale aj to, ako je na tom firma, ktorá vám vypláca mzdu.
Stávkovanie
Ďalším z dôvodov zamietnutia hypotéky je aj stávkovanie. Mnohí klienti si neuvedomujú, že ich „zábava“ vo forme športových stávok alebo online hazardu negatívne vplýva na ich šancu na získanie úveru. Problém nastáva najmä vtedy, keď si banka vyžiada výpisy z účtu – napríklad pri netypickom príjme, nesúlade v dokumentoch alebo pri dožiadaniach počas schvaľovania.
Ak schvaľovateľ vo výpisoch zistí pravidelné platby na stávkové kancelárie alebo herné platformy, môže to vyhodnotiť ako rizikové správanie znižujúce finančnú zodpovednosť klienta. A keďže hypotéka je dlhodobý záväzok, banky veľmi citlivo vnímajú akékoľvek náznaky potenciálnych problémov so splácaním v budúcnosti a považujú toto správanie za KO kritérium.
Hoci klient môže mať dostatočný príjem aj bez iných záväzkov, samotný fakt, že pravidelne stávkuje, môže stačiť na zamietnutie žiadosti. Aj preto je dôležité dbať na to, čo všetko sa objaví vo výpisoch z účtu
Absencia kreditných operácií na výpisoch z účtu podnikateľa
Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku pri príjme z podnikania banka nehodnotí len výšku príjmov z daňového priznania, ale žiada si aj výpisy z podnikateľského účtu za posledné mesiace, aby si overila reálne finančné toky. Ak na účte podnikateľa chýbajú pravidelné kreditné operácie, teda príjmy z fakturácie, je to pre banky zväčša dôvod na zamietnutie úveru.
V praxi sa stretávame s tým, že podnikateľ má sezónny alebo projektový typ príjmu, a teda niekoľko mesiacov mu na účet nepríde žiadna platba. Aj keď to môže byť v danom odvetví bežné, banky takéto výpadky vnímajú ako riziko, pretože nemajú dôkaz o stabilnom a udržateľnom príjme.
Druhým častým prípadom je situácia, keď si podnikateľ z dôvodu daňovej optimalizácie založí novú firmu, cez ktorú začne fakturovať, zatiaľ čo hypotéku plánuje žiadať ešte z pôvodnej spoločnosti. Problém nastáva vtedy, keď na účte pôvodnej firmy už niekoľko mesiacov nie sú žiadne príjmy. Banka v takom prípade nemá žiadny podklad, ktorý by dokazoval, že spoločnosť je stále aktívna a schopná generovať zisk, a preto žiadosť o hypotéku jednoducho zamietne.
Ak podnikáte a zvažujete hypotéku, je kľúčové mať v poriadku nielen účtovníctvo a daňové priznanie, ale aj reálne príjmy viditeľné na účte. Transparentnosť a kontinuita príjmov sú pre banku nesmierne dôležité.
Pokles tržieb u podnikateľa
Pri podnikateľoch je stabilita príjmov jedným z najdôležitejších faktorov, ktoré banka pri posudzovaní hypotéky sleduje. Ak na výpisoch z podnikateľského účtu vidí schvalovateľ pokles tržieb o viac ako 30% v porovnaní s daňovým priznaním, banka to často vyhodnotí ako signál zhoršujúcej sa finančnej kondície podnikania.
Takýto výrazný prepad tržieb môže byť dôsledkom sezónnosti, výpadku kľúčových zákaziek či zmien v podnikateľskej činnosti, no banka ho bez dostatočného vysvetlenia vníma ako riziko. V očiach schvaľovateľa to znamená, že podnikanie nemusí byť dostatočne udržateľné na to, aby klient zvládal dlhodobý finančný záväzok, akým hypotéka je.
V prípade ak je pokles tržieb menší ako 30% banka zväčša pristúpi k úprave úverového rámca, čo si vysvetlíme v ďalšej časti článku.
Nevhodná nehnuteľnosť ako predmet zabezpečenia
Pri hypotéke nejde len o bonitu klienta, ale dôležitým prvkom schvaľovania je aj samotná nehnuteľnosť, ktorú chce klient založiť. Ak banka vyhodnotí túto nehnuteľnosť ako nevhodnú na založenie, hypotéka bude zamietnutá. Dôvod je jednoduchý: ak by klient v budúcnosti prestal úver splácať, banka by mala problém takúto nehnuteľnosť predať.
Najčastejšie sa to týka bytov, ktoré sú v nevyhovujúcom stave, napríklad chýba kuchynská linka, toaleta alebo kúpeľňa. Hoci sa môže zdať, že ide len o drobné nedostatky, z pohľadu banky ide o zásadné prvky obývateľnosti. Nehnuteľnosť bez základného sociálneho vybavenia nie je pre banku akceptovateľnou zábezpekou.
Pri rodinných domoch je situácia podobná. Ak je dom v zlom technickom stave, má vážne konštrukčné nedostatky, môže skončiť tento prípad ako zamietnutá hypotéka. Problémom môže byť aj lokalita zakladanej nehnuteľnosti, pokiaľ sa nachádza táto nehnuteľnosť v obci, kde je napr. osada s neprispôsobivými občanmi
Všetky tieto faktory môžu byť dôvodom na zamietnutie hypotéky, a preto je dôležité dôkladne preveriť technický aj právny stav nehnuteľnosti ešte pred podaním žiadosti.
Úprava schválených parametrov hypotéky
Nie každá žiadosť o hypotéku musí skončiť zamietnutím. V prípade, že banka identifikuje určitý problém, no nejde o závažné riziko, môže schvaľovateľ pristúpiť ku kompromisnému riešeniu – schváleniu hypotéky, avšak s úpravou jej parametrov. Najčastejšie ide o zníženie schváleného úverového rámca, teda klient nakoniec získa nižší úver, než pôvodne požadoval.
Takýto postup býva obvyklý v situáciách, keď sú „chyby“ alebo rizikové faktory miernejšie a banka ich dokáže akceptovať za cenu prispôsobenia podmienok úveru. Nižšie si rozoberieme tie najčastejšie dôvody, pre ktoré banka k takejto úprave pristúpi.
Zníženie hodnoty nehnuteľnosti na supervízií posudku
Jedným z častých dôvodov, prečo banka upravuje pôvodne požadovanú výšku hypotéky, je zníženie hodnoty zakladanej nehnuteľnosti po tzv. supervízii znaleckého posudku. Každý znalecký posudok predložený banke totiž prechádza kontrolou zmluvného znalca danej banky. Cieľom tejto supervízie je overiť, či je cena uvedená v posudku realistická a v súlade s trhovými podmienkami.
Ak interný znalec banky zistí, že je cena nadhodnotená alebo niektoré údaje v posudku nezodpovedajú skutočnosti (napr. poloha, technický stav či výmery), pristúpi k jej úprave smerom nadol. Tým pádom klesá aj hodnota zabezpečenia, na základe čoho banka automaticky upravuje aj výšku schválenej hypotéky, aby dodržala stanovené percento financovania voči hodnote nehnuteľnosti – LTV.
Pre klienta to môže znamenať potrebu doložiť vyššiu hotovosť z vlastných zdrojov, alebo hľadať iné riešenie financovania.
Znížené tržby u podnikateľa
Pri podnikateľoch banka dôsledne sleduje vývoj tržieb, pretože tie priamo odrážajú stabilitu ich príjmov. Ak banka zaznamená pokles tržieb oproti predchádzajúcemu obdobiu, nemusí to hneď znamenať zamietnutie hypotéky, najmä ak ide o pokles v rozmedzí do 30 %.
V takýchto prípadoch schvaľovateľ často zvolí kompromisné riešenie: hypotéku síce schváli, no upraví jej výšku. Bežnou praxou je, že zníži maximálny úverový rámec o rovnaké percento, ako klesli tržby klienta. Napríklad, ak podnikateľ zaznamenal medziročný pokles tržieb o 25 %, banka môže hypotéku schváliť s 25 % znížením požadovanej sumy.
Ide o spôsob, akým si banka chráni svoje riziko, no zároveň umožňuje klientovi získať aspoň čiastočné financovanie.
Neakceptácia jedného z viacerých príjmov
Mnohí klienti pri žiadosti o hypotéku uvádzajú viacero zdrojov príjmov, napríklad kombináciu hlavného zamestnania, podnikania, prenájmu alebo práce v zahraničí. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že vyšší súhrnný príjem zvyšuje šance na získanie požadovanej výšky hypotéky, realita môže byť iná.
Banka každý príjem posudzuje individuálne a nie všetky vie alebo chce akceptovať. Dôvodom zamietnutia jedného zo zdrojov môže byť napríklad príliš krátka doba trvania zamestnania, umelo nastavený (účelový) príjem, slabé tržby pri podnikaní, krátka história podnikania, príjem zo zahraničia, ktorý daná banka neakceptuje alebo iné rizikové faktory.
Ak banka niektorý z príjmov neuzná, logicky sa mu znižuje jeho akceptovateľný príjem. Výsledkom je zníženie maximálneho úverového rámca – teda klient síce môže hypotéku získať, ale v nižšej výške, než pôvodne očakával
Právny nedostatok na nehnuteľnosti
Ako som už spomínal v článku, pri schvaľovaní hypotéky banky posudzujú nielen príjem a bonitu klienta, ale aj samotnú nehnuteľnosť, ktorá má slúžiť ako zábezpeka. Ak nehnuteľnosť vykazuje právne nedostatky, banka môže pristúpiť k úprave podmienok úveru, prípadne jeho schválenie odložiť až do vyriešenia problému.
Jedným z častých nedostatkov je chýbajúci prístup k nehnuteľnosti po legálnej prístupovej ceste. V takom prípade môže byť riešením zriadenie vecného bremena prechodu a prejazdu, bez ktorého banka úver často neschváli.
Ďalším príkladom je situácia, keď chce klient kúpiť nehnuteľnosť klasifikovanú ako rekreačný objekt – aj keď ju plánuje reálne využívať na trvalé bývanie. V tomto prípade banky spravidla skracujú maximálnu splatnosť hypotéky na 8 rokov, čo výrazne zvyšuje mesačnú splátku a môže znížiť dostupnosť úveru.
Za právny problém sa považuje aj existencia čiernej stavby, teda stavby postavenej bez povolenia na pozemku. Kým nie je stavba skolaudovaná a zapísaná do katastra, banka hypotéku na takúto nehnuteľnosť neposkytne. Je preto nevyhnutné najprv stavbu zlegalizovať, až potom pokračovať v procese financovania.
Záver
Zamietnutie hypotéky je nepríjemná skúsenosť, ktorá môže spomaliť alebo úplne zastaviť plány na vlastné bývanie. Ako ste videli, dôvodov, prečo banka povie „nie“, môže byť viacero – od technických detailov na nehnuteľnosti, cez príjem a zamestnávateľa, až po zdanlivo drobné administratívne alebo finančné nezrovnalosti.
Ak sa chcete takýmto komplikáciám vyhnúť a mať istotu, že vaša žiadosť bude správne pripravená, odporúčam vám obrátiť sa na odborníka. Spolu vieme vopred odhaliť potenciálne riziká a nastaviť stratégiu, ktorá zvýši šancu na hladké schválenie úveru.
Ak plánujete riešiť bývanie a chcete sa vyhnúť nepríjemným prekvapeniam, rezervujte si u mňa nezáväznú konzultáciu prostredníctvom kontaktného formulára uvedeného nižšie alebo si zarezervujte priamo videokonzultáciu v mojom kalendári. Rád vám pomôžem zorientovať sa v možnostiach a ušetriť čas, peniaze aj stres.
