Väčšina ľudí sa prvý krát stretne s riešením hypotéky až pri kúpe svojho prvého bývania, zvyšok maximálne pár krát v živote.
V dnešnej rýchlej dobe, kedy je čas najcennejšia komodita, nie je v ľudských silách bežného pracujúceho človeka sledovať, ktorá banka poskytuje pri riešení hypotéky najlepšie podmienky a skôr či neskôr si položí otázku, či by nebolo najlepšie obrátiť sa na odborníka, ktorý sa pohybuje v tejto oblasti. Hypotekárny poradca vám s touto agendou dokáže výrazne pomôcť. V tomto článku si zodpovieme, či riešiť hypotéku cez poradcu alebo bez neho?
Prečo je riešenie hypotéky cez hypotekárneho poradcu najlepšia voľba?
Za najdôležitejšie považujem nájsť si hypotekárneho poradcu, ktorý je odborník s dlhšou praxou, nakoľko dnes na trhu pôsobí aj množstvo poradcov, ktorý sa prioritne venujú iným produktom, hypotéky riešia iba okrajovo alebo dokonca riešia túto profesiu len popri inom zamestnaní.
Napomôcť vám môžu najmä pozitívne recenzie, ktoré sú ľahko dohľadateľné na internete, články venujúce sa danej problematike, prípadne odporúčania od vašich známych alebo rodiny.
Skutočný odborník dokáže pohotovo reagovať na vaše otázky, orientuje sa v ponukách a metodických postupoch všetkých bánk, dokáže operatívne preveriť možnosti riešenia neštandardných situácií a jeho prvoradým záujmom je spokojný klient a nie výška provízie, ktorú od banky získa.
Výber správnej banky
Primárnou úlohou hypotekárneho poradcu je výber vhodnej banky, a pokiaľ je prípad komplikovanejší, tak aj výber viacerých bánk, pričom kľúčové je zamerať sa vyslovene na bankové inštitúcie, v ktorých je veľká pravdepodobnosť, že hypotéka bude úspešné schválená. V ideálnom prípade môže byť klient metodicky vhodný pre každú banku a vtedy sa prioritne rieši cena úveru = úrokové sadzba + poplatky.
V súčasnej dobe sú však hypotekárne prípady stále komplikovanejšie a ich úspešné vyriešenie sa odvíja najmä od správneho výberu banky, či už sa jedná o rôzne kombinácie príjmov, poplatky spojené s úverom, maximálna doba splatnosti, vhodnosť nehnuteľnosti prípadne aj možnosť založenia aj ďalšej nehnuteľnosti, maximálna výška hypotéky voči hodnote nehnuteľnosti, mimoriadne splátky a v neposlednom rade aj možnosť zníženia úrokovej sadzby v budúcnosti, za predpokladu, že sa budú úrokové sadzby aj naďalej znižovať.
Z pohľadu bežného spotrebiteľa sú rozdiely medzi bankami malé, nakoľko úrokové sadzby sú aktuálne viac-menej vyrovnané, no „pod povrchom“ sú rozdiely obrovské – spomeniem napríklad živnostníkov, majiteľov firiem alebo záujemcov o hypotéku s príjmom zo zahraničia.
Porovnanie kampaní jednotlivých bánk a poplatky spojené s hypotékou
Podmienky bánk sa v dnešnej dobe relatívne často menia, a to nielen úrokové sadzby, ale aj metodické podmienky, napr. akceptácia príjmov, poplatky spojené s hypotékou, rôzne dočasné obmedzenia a najmä kampane, v ktorých banky ponúkajú zvýhodnené podmienky svojich produktov, často platné iba na obmedzenú dobu.
Skúsený hypotekárny poradca pozornej sleduje všetky novinky a zmeny, ktoré banky zasielajú na dennej báze a dokáže s nimi pracovať pre vytváraní ponúk pre svojich klientov.
Časová disponibilita
Keďže pri riešení hypotéky sa zvyčajne jedná o obrovský záväzok na mnoho rokov, je prirodzené, že klientom môžu vyvstávajú počas procesu nové a nové otázky, prípadne býva nutné komunikovať s realitnou kanceláriou aj počas večerov alebo víkendov. Drvivá väčšina zamestnancov bánk vám telefón mimo pracovnej doby nedvihne ani vám neodpíše na email či sms.. Naopak, externý hypotekárny poradca pracuje sám na seba a je teda motivovaný byť k vám dispozícii v prípade potreby aj v neštandardných časoch.
- prepočíta možnosti poistenia vo všetkých poisťovniach a vyberie pre klienta individuálne najvýhodnejšiu ponuku
- zodpovedá za správne zadanú adresu miesta poistenia a správne nastavenie poistnej sumy
- dokáže pomôcť so zavinkulovaním poistenia v prospech financujúcej banky
Popis návrhu riešenia a zoznam všetkých dokladov potrebných k žiadosti
Na trhu sme v rámci nášho tímu zaviedli určitý štandard, ktorý je z nášho pohľadu vysoký nadštandard. Na znak transparentnosti a dlhodobej prehľadnosti komunikácie klientovi vždy po konzultácii posielame sumárny email, v ktorom popisujeme nasledovné:
- návrh riešenia jeho situácie s porovnaním vyhovujúcich bánk
- silné a slabé stránky jednotlivých riešení
- vyčíslenie celkových náklady súvisiacich s vybavením hypotéky
- spíšeme zoznam všetkých podkladov nevyhnutných k žiadosti
- navrhovaný postup
Vďaka tomu má klient detailný prehľad o tom, čo sa ide robiť, vie aké budú spojené náklady spojené s hypotékou, transparentne si vie porovnať riešenia medzi bankami a má pred sebou zoznam všetkých dokladov, ktoré bude nutné dodať. Pre hypotekárneho poradcu má tento postup výhodu v tom, že ak sa klient rozhodne realizovať hypotéku aj o niekoľko mesiacov, majú obe strany k dispozícií emailovú komunikáciu so všetkými dátami.
Protiváha realitnej kancelárii a kontrola rezervačnej aj kúpnej zmluvy
V súčasnej dobe sa už v drvivej väčšine prípadov stretnete s tým, že realitný maklér rovno pri obhliadke ponúka aj hypotekárne poradenstvo prostredníctvom poradcu, s ktorým spolupracuje. Za takto dohodnutý obchod sa zväčša delia o províziu. Je potom ale úplne prirodzené, že tento hypotekárny poradca nebude mať žiadnu motiváciu upozorniť vás na niektoré články v kúpnej zmluve, ktoré by mohli byť definované viac v prospech kupujúceho, napr. doba odovzdania nehnuteľnosti od vyplatenia celej kúpnej ceny, v akom bode sa budú vkladať kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností, prípadné sankcie a povinnosti predávajúceho..
Nezainteresovaný hypotekárny poradca s dlhoročnými skúsenosťami okrem vyššie spomínaného zabezpečí aj:
- celkovú kontrolu kúpnej zmluvy, najmä článku, ktorý sa venuje vyplateniu kúpnej ceny, napr. nastavenie výšok jednotlivých častí kúpnej ceny podľa schválenej hypotéky a jej podmienok čerpania..
- nastaví lehoty čerpania jednotlivých častí kúpnej ceny tak, aby korešpondovali s lehotami čerpania jednotlivých bánk
Kontrola nehnuteľnosti
Skúsený hypotekárny poradca vás dokáže ochrániť pred podpisom rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá nie je pre banku akceptovateľná na založenie, prípadne ju bude vedieť založiť len veľmi málo bánk, ktoré však už nemusia vyhovovať z pohľadu akceptácie príjmu klienta.
Poradca za vás skontroluje a upozorní vás na:
- či je z právneho hľadiska zabezpečený prístup k rodinnému domu alebo pozemku
- či nehnuteľnosť nemá na liste vlastníctva zapísanú nejakú ťarchu, prípadne poznámku, kvôli ktorej by mohla byť nezaložiteľná
- či je stav nehnuteľnosti vhodný na založenie, napr. povinné prípojky, existujúca kuchynská linka v byte, nevyhovujúci technický stav
- typ nehnuteľnosti, ktorý nemusí byť financovateľný na požadovanú splatnosť hypotéky, napr. apartmány, ateliéry rekreačné nehnuteľnosti
Kontrola predávajúceho
Hypotekárny poradca dokáže skontrolovať na svoje náklady v Centrálnom registri exekúcii aj predávajúcich, aby sa uistil, že na nich nie je vedená žiadna exekúcia. Určite nikto nechce zažiť, že po zavkladovaní záložných zmlúv a načerpaní hypotéky sa na liste vlastníctva objaví exekučné konanie. Tým pádom sa kúpne zmluvy na katastri zavkladujú na nehnuteľnosť, na ktorej je už exekúcia a teda zrazu kupujete aj byt s exekúciou. Úprimne, tento prípad by mi ani nenapadol, ak by ho kolega z brandže nezažil na vlastnej koži.
Vybavenie katastra
Po úspešnom podpísaní zmluvnej dokumentácie k hypotéke je ďalším krokom návšteva katastrálneho úradu a to na Okresnom úrade mesta, pod ktoré patrí katastrálne územie, kde sa zakladá nehnuteľnosť. Poradca na katastri zavkladuje záložné zmluvy a potvrdený návrh na vklad odnesie späť na pobočku banky, kde sa bude hypotéka čerpať.
Na Okresnom úrade poradca zavkladuje záložné zmluvy, zakúpi príslušný kolok a originály dokumentov prijaté katastrom odnesie späť do banky.
Následne si na internetovej stránke katastra už len dosleduje, či na všetkých listoch vlastníctva vznikla tzv. „plomba“, informuje financujúcu banku a tá na základe „plomby“ dokáže hypotéku vo väčšine prípadov úspešne načerpať.
Pomoc s poistením nehnuteľnosti a životným poistením
Pridanou hodnotou je takisto aj možnosť vyriešiť poistenie nehnuteľnosti alebo aj životné poistenie súčasne, nakoľko väčšina hypotekárnych poradcov ponúka svojím klientom aj túto možnosť.
Skúsený poradca vám dokáže pomôcť nielen s nastavením vhodného poistenia, ale aj výberom poisťovne a zastrešuje aj prípadné poistné udalosti.
Hypotekárny poradca a servis hypotéky
Zvyknem hovorievať, že hypotéku dokáže vybaviť takmer každý, ale servisovať ju už takmer nikto. Pri výbere banky skúsený hypotekárny poradca zohľadňuje okrem všetkých spomínaných parametrov vyššie aj to, či banka ponúka po načerpaní hypotéky prehodnotenie úrokovej sadzby tzv. reštart. Klient štandardne po zaplatení 6 mesačných splátok dokáže požiadať banku aj počas trvania fixácie o zníženie úrokovej sadzby za predpokladu, že úrokové sadzby na trhu sa znížili. V rámci servisu v podobe zasielania kvartálnych newslettrov našim klientom natáčame videonávody ako pri vyjednávaní s konkrétnymi bankami najlepšie postupovať.
Cena hypotekárneho poradcu
Všetci hypotekárni poradcovia fungujú na základe zákona 186/2009 o finančnom sprostredkovaní a poradenstve ako finanční sprostredkovatelia. A teda ich finančnú odmenu za poradenstvo a sprostredkovanie hypotéky znáša banka. Hypotekárny poradca nie je pre klientov náklad navyše, práve naopak, dokáže byť maximálnou pridanou hodnotou a usporiť vám množstvo času.
Využite moje 13 ročné skúsenosti s hypotékami
Ak chcete mať istotu, že vaša hypotéka bude schválená alebo chcete predísť riziku prepadnutia rezervačného poplatku, napíšte mi prostredníctvom kontaktného formulára na začiatku tohto článku alebo pod ním. Alebo si jednoducho dohodnite nezáväznú videokonzultáciu formou videohovoru v mojom kalendári na tomto linku.
