Finančný poradca, finančný sprostredkovateľ. Riešiť hypotéku s ním alebo bez neho? Aká je jeho pridaná hodnota a je vôbec nejaká?
Finančný poradca vs. pobočkový pracovník
Stále existuje množstvo klientov, ktorí pri dojednávaní hypotéky uprednostnia pobočkových pracovníkov bánk a pred finančnými sprostredkovateľmi. Finančný sprostredkovateľ či ľudovo nazývaný finančný poradca vám dokáže veľmi pomôcť, ale aj ublížiť. To všetko závisí najmä od jeho odbornej vybavenosti. Rozhodol som sa teda maximálne objektívne spísať aká je pridaná hodnota finančného sprostredkovateľa pri výbere hypotéky.
Finančný poradca (finančný sprostredkovateľ) a hypotéka
Na rovinu, pri niektorých bankách a účeloch úveru je pridaná hodnota nás finančných sprostredkovateľov takmer nulová. „Poštár“. Tak by som nazval našu prácu v prípade sprostredkovania hypotéky v niektorých bankách, pokiaľ je účelom úveru nadobudnutie nehnuteľnosti s LTV (% financovania) okolo 70%. Zozbierame podklady, odnesieme ich do banky a čakáme, kým banka úver schváli a prídeme podpísať s klientom úver do banky. Typickými príkladmi v týchto prípadoch je s aktuálnymi kampaňami VÚB (1,29%) alebo Prima (1,2%), kde je úplne jedno, či prídete so sprostredkovateľom alebo nie. Jednoducho vždy dostanete kampaňové podmienky (keď sa na nich kvalifikujete). Samozrejme, trošku som to odľahčil, ale ide o podstatu. V tomto prípade dokážeme klientovi usporiť aspoň čas.
Čo ale v prípade, keď situácia v ktorej sa nachádzate ako klient, nie je až taká jednoduchá? Pretože zo skúseností viem, že 9 z 10 prípadov jednoduchých nie je. Vtedy už nepomôže obehávať banky, pretože potrebujete vedieť detailne nuánsy jednotlivých bánk. Uvediem na nasledujúcich prípadoch. Vedeli ste, že?:
- iba jediná banka zo všetkých vie dať americkú (bezúčelovú) hypotéku až do 90% z hodnoty nehnuteľnosti bez navýšenia úrokovej sadzby?
- len jedna banka zo všetkých vie uznať diéty ako zdroj príjmu, aj keď sú vyplácané v hotovosti?
- iba jediná banka zo všetkých uzná živnostníkovi ako jeho príjem 30% tržieb? Štandard je 10%.
- len dve banky na trhu vám dokážu schváliť úver na výstavbu chaty s percentom financovania okolo 80%?
- iba jedna banka zo všetkých nedáva prirážku k úrokovým sadzbám pri LTV 90% a teda úrok je rovnaký ako pri 80% LTV?
- len dve banky na trhu rátajú priemerný príjem za 3 mesiace hneď po uplynutí skúšobnej doby?
- iba jedna banka zo všetkých vám umožní splácať úver mimoriadne každý mesiac?
- len dve banky zo všetkých vedia klientovi uznať hneď mesiac po návrate z materskej jeho pôvodný príjem a nemusí čakať 6 mesiacov na to, aby si mohol žiadať o úver?
- iba dve banky na trhu dáva klientovi LTV na základe jeho ratingu a nie lokality nehnuteľnosti, ktorú zakladá?
- niektoré banky považujú za začiatok fixácie dátum podpisu úverovej zmluvy a niektoré dátum prvého čerpania?
- len dve banky na trhu vám vedia schváliť úver na kúpu a zároveň na budúcu rekonštrukciu, čim sa viete vyhnúť spotrebnému úveru?
- len v jednej banke zo všetkých platíte pri rozčerpanom úvere od začiatku celú anuitnú splátku? Pri ostatných len úroky z rozčerpanej sumy.
- iba štyri banky akceptujú príjem v inej mene ako €?
- len jedna banka na trhu vám vie schváliť úver bez toho, aby ste mali vybratú nehnuteľnosť, pričom stačí, aby ste si ju do polroka našli?
- len dve banky poskytovali (od 1.1.2018 je zmenený) štátny príspevok pre mladých tak ako mali?
- sa dá odpustiť poplatok pri refinancovaní úveru?
A v zozname by som mohol pokračovať ďalej a ďalej. Týmto chcem ukázať, že pri úveroch je najpodstatnejšie vedieť ako to spraviť a na to treba ovládať metodiku a procesy jednotlivých bánk. Podávaním žiadostí v každej z nich si len uškodíte, pretože budete v úverovom registri svietiť ako „skúšač“, čo niektorí schvaľovatelia nemajú radi. Až po vyriešení otázky ako, prichádza na rad cena úveru. Tu platí, že sprostredkovateľ vie s finálnym úrokom niečo spraviť, ale len pri niektorých bankách.
Nehovoriac o tom, že sprostredkovateľ zdvíha telefón aj mimo pracovnej doby, odkonzultuje textáciu kúpnej zmluvy, vybehá kataster ak treba a mnoho ďalších vecí.
Záver
Samozrejme, všetko hore popísané platí len za podmienky, že je daný finančný poradca (finančný sprostredkovateľ) odborne nadupaný a berie svoju prácu seriózne. Povolanie finančného sprostredkovateľa (finančného poradcu) považujem za odbornú a analytickú prácu s cieľom nájsť optimálne riešenie a slúžiť druhým, avšak je veľmi dôležité, aby ste sa pri výbere toho svojho sprostredkovateľa nepomýlili 🙂
