Hypotéka pre podnikateľov – živnostníkov a majiteľov s.r.o. v 2024

Posledná aktualizácia: 6.10.2024

Hypotéka pre SZČO a majiteľov s.r.o.

Hypotéka pre podnikateľov (živnostníkov a majiteľov firiem) býva často problematická. Banka si vyžaduje splnenie väčšieho množstva podmienok, oproti príjmu zo zamestnania treba dokladať viacero papierov a potvrdení. Existuje niekoľko základných KO kritérií, ktoré musí klient splniť za každých okolností. Musíte vedieť vydokladovať príjem zo svojho podnikania, mať minimálny podiel vo firme, musíte preukázať, že podnikáte dostatočne dlho a že aj v poslednom období pred žiadosťou o úver vykazujete ekonomickú aktivitu. A práve na týchto podmienkach si vyláme zuby drvivá väčšina neúspešných žiadateľov o úver.

Pozrime sa detailne, aké má hypotéka pre podnikateľov špecifiká a čo musíte splniť, aby ste ju mali schválenú.

Dokladovanie príjmu

Kameň úrazu u väčšiny podnikateľov. Vedia zarobiť peniaze, ale mnohokrát ich účtovne nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania. A práve preto je dobré vedieť ako sa banky stavajú k výpočtu príjmu podnikateľa. Ten totiž ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky. Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma spôsobmi. Buď ako percento z tržieb (celkových obratov) alebo z výsledku hospodárenia t.j. zisku po zdanení.

Dokladovaný príjem na hypotéku pre podnikateľov na základe percenta z tržieb

Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité % z celkových tržieb (obratov) podnikania, ktoré následne predelí číslom 12 (počet mesiacov v roku).

Príklad: Firma mala tržby v predošlom roku 100 000 €, tak príjem jediného spoločníka firmy je v banke, ktorá akceptuje 10% z tržieb nasledovný: (100 000 € * 0,1) / 12 = 833 €

Banka/Typ príjmu	SLSP	VÚB	Tatra banka	ČSOB	Prima	Unicredit	mBank	365. bank
SZČO: % tržieb	10%/60%*	12%/55%***	20%-50%**	40/50%****	10%	50%**	40%	20%
s.r.o.: % tržieb	10%	12%/55%***	20%	30/50%****	0%	0%	0%	20%

*- SLSP akceptuje 60% tržieb tým živnostníkom, ktorí si v predchádzajúcom zdaňovacom období uplatnili paušálne výdavky
** – závisí od typu podnikateľskej činnosti (duševná povaha práce s minimálnymi nákladmi)
*** – pokiaľ tržby za predchádzajúci kalendárny rok nepresiahli 80 000 € a zároveň je podiel spoločníka v s.r.o. 100% (alebo firmu vlastnia manželia), banka akceptuje 55%, v ostatných prípadoch 12%
**** – pokiaľ tržby za predchádzajúci kalendárny rok nepresiahli 50 000 €, tak banka akceptuje 50%, pokiaľ sú tržby vyššie ako 50 000 €, tak u SZČO akceptuje 40% a u s.r.o. 30% z tržieb

Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári a pod.) bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o. až 60% tržieb. V niektorých bankách sa dá uznať podobné percento celkových tržieb aj pri profesiách duševného charakteru. Detailný prehľad o podmienkach pre komorových pracovníkov nájdete v samostatnom článku môjho kolegu Tomáša Gaňu.

Minimálny podiel vo firme

Taktiež si treba dať pozor na to, že každá banka má podmienku minimálneho podielu spoločníka. Štandardne banky akceptujú minimálny podiel 33-50%, ale jedna z bánk nemá metodicky určené minimálne percento. Zároveň platí, že sa dá individuálne v niektorých bankách požiadať o akceptáciu aj nižšieho podielu, napr. 33% (pokiaľ akceptujú minimálne 50%).

Pokiaľ je teda klient čiastočným spoločníkom v s.r.o., treba celkové tržby firmy vynásobiť percentom, ktorým je spoločníkom vo firme.

Príklad: Firma mala tržby v predošlom roku 200 000 €, dvaja spoločníci majú podiel zhodne 50%. Príjem každého zo spoločníkov firmy je v banke, ktorá akceptuje 15% z tržieb nasledovný: (200 000 € * 0,15 * 0,5) / 12 = 1250 €

Dokladovaný príjem na hypotéku pre podnikateľov na základe hospodárskeho výsledku podnikania

Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo s.r.o. je hospodársky výsledok podnikania. U živnostníkov sa ráta príjem ako (základ dane – zaplatená daň)/12, u s.r.o. ako zisk po zdanení / 12.

V nasledujúcej tabuľke je zobrazené, ako sa stavajú jednotlivé banky k tomuto spôsobu výpočtu t.j. či ho akceptujú alebo nie.

Banka/Typ príjmu	SLSP	VÚB	Tatra banka	ČSOB	Prima	Unicredit	mBank	365. bank
SZČO: ((základ dane – zapl. daň)/12)	áno	áno	áno	nie	áno	áno	áno	áno
sro: (hospodársky výsledok/12)	áno	áno	áno	nie	nie	áno*	nie	nie

 *- výpočet sa robí za posledných 36 mesiacov

Účtovný vs. rozdelený zisk

Zo 4 bánk, ktoré dokážu akceptovať príjem zo zisku sročky, trom stačí len účtovný zisk, ktorý nemusí byť vyplatený spoločníkom. Jedna z bánk však vyžaduje, aby bol zisk reálne vyplatený, čo sa musí dokladovať výpismi účtu.

Maximálny príjem z podnikania

Pozor na maximálnu výšku príjmu, ktorú vedia banky akceptovať z príjmu z podnikania. Niektoré z bánk pri akceptácii príjmu na základe tržieb dokážu akceptovať maximálne 4000 € alebo 6500 € / mesačne, iné obmedzenia nemajú. Rozdiel je aj v tom, že niektoré banky majú túto hranicu na jeden podnikateľský subjekt, iné majú nastavenú túto hranicu na súčet príjmov zo všetkých podnikateľských subjektov (pri súbehu príjmov z podnikania), z ktorých príjem klient dokladuje.

Na príjmy dokladované na základe hospodárskeho výsledku sa toto obmedzenie neviaže.

K.O kritériá – záporný výsledok hospodárenia a záporné vlastné imanie

Okrem vyššie spomínaných čísel je potrebné si dať pozor aj na dve KO kritériá, ktoré banky sledujú. Prvým z nich je záporný výsledok. Výnimkou sú Tatra banka, ktorá umožňuje záporný výsledok hospodárenia do -3500 € a SLSP umožňuje mať túto hodnotu do 5% z tržieb daného účtovného obdobia.

Druhým KO kritériom, ktoré vás automaticky dáva mimo hru je záporné vlastné imanie. Čo všetko obsahuje vlastné imanie, popisuje tento článok z webu podnikajte.sk

Súbehy príjmov z podnikania

Pokiaľ má klient viacero firiem (alebo má firmu/y a živnosť), je možné v bankách akceptovať súbeh jeho príjmov t.j. sčítať príjmy z viacerých podnikateľských činností. Firmy si medzi sebou nesmú krížovo faktúrovať a niektoré banky takýto súbeh príjmov taktiež neakceptujú, pokiaľ sú z rovnakého odvetvia.

Zamestnanecký pomer vo vlastnej firme

Banky dokážu akceptovať aj príjem zo zamestnania vo vlastnej s.r.o., pokiaľ nie je do očí bijúce, že je účelovo nastavený a pretrváva dostatočne dlho. Zároveň je tento príjem možné akceptovať v súbehu so ziskom vlastnej firmy a jedna banka dokonca dokáže akceptovať aj súbeh príjmu zo zamestnania a percenta tržieb vlastnej firmy.

Súbeh trvalého pracovného pomeru a živnosti

Na súbeh živnosti a trvalého pracovného pomeru si treba dať pozor. ČSOB a Tatra banka nedokážu akceptovať ich súbeh, keďže metodicky nedokážu z DP jasne identifikovať, aký pomer celkového príjmu bol zo živnosti a aký zo zamestnania.

Príjem z akciovej spoločnosti – a.s. alebo podnikanie v zahraničí

Žiadna z bánk metodicky nedokáže akceptovať príjem zo spoločnosti, ktorá má právnu formu akciovej spoločnosti. To isté platí pri firmách, ktoré majú svoje sídlo v zahraničí resp. pokiaľ má žiadateľ o hypotéku otvorenú živnosť v zahraničí. V týchto prípadoch nie je možné žiadnym spôsobom akceptovať. Jedinou výnimkou môže byť au-pair v Rakúsku pracujúci na živnosť.

Doba trvania podnikania

Ďalším kritériom, ktoré banka sleduje pri podnikateľoch je trvanie ich podnikania. Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania.  Niektoré banky majú exaktne stanovený počet mesiacov, ktoré musí trvať živnosť alebo ako dlho musí existovať firma, avšak v niektorých bankách stačí len niekoľko mesiacov z predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia. Aké sú minimálne doby trvania podnikania v bankách, nájdete v tabuľke nižšie.

Pozor! Dané doby sa viažu aj zmenené podiely spoločníkov firmy, takže ak jeden spoločníkov nadobudol podiel vo firme, ktorá už existuje niekoľko rokov, musí aj ona spĺňať dané podmienky.

Banka/Typ príjmu	SLSP	VÚB	Tatra banka	ČSOB	Prima	Unicredit	mBank	365. bank
SZČO	6 m ZO	1 UZO	1 ZO	6m ZO	12 m	1 UZO	1 ZO	18 m
s.r.o.	6 m ZO	1 UZO	24 m	6m ZO	–	36 m	1 ZO	12 m

Použité skratky:

• ZO – predchádzajúce zdaňovacie obdobie
• UZO – ucelené zdaňovacie obdobie
• m – minimálny počet mesiacov
• 6m ZO – aspoň 6 mesiacov predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia
• 1 ZO – aspoň jedno zdaňovacie obdobie bez ohľadu na počet mesiacov v tomto období

Na základe tabuľky vyššie vám môže napadnúť otázka, či banka priemeruje príjem z podnikania za počet mesiacov, ktoré ste v prvom roku skutočne podnikali alebo vždy za 12 mesiacov. Odpoveď znie, že všetky banky vypočítavajú váš príjem z podnikania delením 12timi bez ohľadu na to, koľko mesiacov ste v prvom roku podnikania skutočne podnikali, čo vám rapídne môže znížiť vypočítavanú výšku príjmu. Avšak jedna banka vám vypočíta príjem len za alikvótny počet mesiacov, ktoré ste podnikali v predchádzajúcom zdaňovacom období.

KO kritérium – dokladovanie pretrvávajúcich tržieb výpismi účtu

Nezabúdajte na to, že všetky banky si k schvaľovaniu vyžadujú výpisy z podnikateľského účtu za posledných 6 kalendárnych mesiacov, aby videli, či vaše priebežné tržby korešpondujú s tržbami za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Ak by ste už nemali žiadne tržby, vaša hypotéka bude zamietnutá. Výšku hypotéky schvaľovateľ môže aj znížiť a to za predpokladu, že pokles tržieb bude na úrovni už viac ako 20-30%.

Odklad daňového priznania alebo za aký rok dokladáte daň. priznanie?

Pri hypotéke s príjmom z podnikania platí jednoduché pravidlo. Od 1.1 do 31.3 si môže klient vybrať, či chce vycházať pri výpočte príjmu z podnikania z predchádzajúceho roka alebo toho roka pred ním, v závislosti od toho, kde mu vychádzali lepšie. Príklad: V januári 2025 chce klient žiadať o hypotéku. Ak si ešte nepodal daň. priznanie za rok 2024, môže v spomínanom období od 1.1 do 31.3 vychádzať z čísel z daň. priznania podaného za rok 2023. Čím viac sa ale bude blížiť marec, zvyšuje sa pravdepodobnosť, že schvaľovateľ si vyžiada podať daň. priznanie aj za rok 2024. Ak si klient už podá daň. priznanie za rok 2024, nevie pri výpočte príjmu vychádzať z roka 2023.

Niektorí klienti sa snažia prejsť schvaľovateľom cez rozum tým, že si dajú odklad daň. priznania. Pozor! Tu platí pravidlo, že odklad daň. priznania si dať môžete, avšak o hypotéku si v období od 1.4 do 30.6 viete požiadať až v momente, keď si daňové priznanie za predchádzajúci rok podáte. Ak chcete využiť maximálnu možnú dobu na odklad daň. priznania, o hypotéku tak môžete žiadať až v júli po jeho podaní.

Hypotéka pre podnikateľov – živnostníkov a s.r.o. nejde s „malými“ bankami dokopy

Pokiaľ sa detailnejšie pozriete na podmienky jednotlivých bánk, zistíte, že hypotéka s príjmom z podnikania je priechodnejšia predovšetkým vo veľkých bankách – SLSP, VÚB a Tatra banka. Malé banky sa na príjem podnikateľov pozerajú dosť obozretne a priestor na splnenie ich podmienok je relatívne malý.

Hypotéku musia SZČO a spoločníci s.r.o. plánovať

Plánujte! Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať. Pri hypotéke s dokladovaným príjmom z podnikania (či už SZČO alebo s.r.o.) nikdy nie je základným kritériom výberu banky úroková sadzba, ale možnosť banky uznať dostatočný príjem na získanie hypotéky. Až potom je cieľ mať čo najnižší úrok. Hypotéka pre SZČO a majiteľov firiem je tým pádom úplne špecifická.

Pokiaľ chcete mať istotu, že vám hypotéka s príjmom z podnikania prejde bez problémov, ozvite sa mi cez kontaktný formulár a rád vám pomôžem. Sprostredkoval som už vyše 900 hypoték, takže mám nenahraditeľné praktické skúsenosti. Prípadne si rovno booknite termín videokonzultácie v mojom kalendári.

Najčastejšie otázky