Aby dostal živnostník (SZČO) alebo majiteľ sro hypotéku, tak v tom musí vedieť plávať. Aké sú základné pravidlá a podmienky na získanie hypotéky s príjmom z podnikania?
Hypotéka s príjmom SZČO a s.r.o.
Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem býva často problematická. Banka si vyžaduje splnenie väčšieho množstva podmienok, treba dokladať viacero papierov a potvrdení. Existujú dve základné kritériá (KO podmienky), ktoré musí klient splniť za každých okolností. Musí vedieť vydokladovať príjem zo svojho podnikania a musí preukázať, že podniká dostatočne dlho. A práve na týchto dvoch podmienkach si vyláme zuby drvivá väčšina neúspešných žiadateľov o úver.
Pozrime sa teda aké ma podnikateľ možnosti a čo musí splniť, aby získal hypotéku.
Dokladovanie príjmu
Kameň úrazu u väčšiny podnikateľov. Vedia zarobiť peniaze, ale mnohokrát ich účtovne nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania. A práve preto je dobré vedieť ako sa banky stavajú k výpočtu príjmu podnikateľa. Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma spôsobmi.
Percento z tržieb
Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité % z celkových tržieb (obratov) podnikania, ktoré následne predelí číslom 12. Pokiaľ je klient čiastočným spoločníkom v s.r.o., treba celkové tržby firmy vynásobiť percentom, ktorým je spoločníkom vo firme. To, aké percento tržieb akceptujú jednotlivé banky, nájdete v tabuľke nižšie.
Taktiež si treba dať pozor na to, že každá banka má podmienku minimálneho podielu spoločníka. Niektoré si vyžadujú minimálny podiel 50%, iným je to prakticky jedno.
| Banka/Typ príjmu | SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima | Unicredit | OTP | mBank | Poštová banka |
| SZČO: % tržieb | 10%/40%* | 10% | 20%-60%** | 35% | 0% | 0% | 0% | 20% | 0% |
| s.r.o.: % tržieb | 10% | 10% | 20% | 15% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% |
*- SLSP akceptuje 40% tržieb tým živnostníkom, ktorí si v predchádzajúcom zdaňovacom období uplatnili paušálne výdavky
** – závisí od typu podnikateľskej činnosti
Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári, finanční poradcovia) bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o. až 60% tržieb. V niektorých bankách sa dá uznať podobné percento celkových tržieb aj pri programátoroch a IT pracovníkoch.
Hospodársky výsledok podnikania
Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo s.r.o. je hospodársky výsledok. Banka vypočítava príjem klienta podľa konkrétneho vzorca, ktorý vychádza z údajov daňového priznania.
Pokiaľ je hospodársky výsledok záporný, banky neakceptujú ani prvú možnosť dokladovania príjmu – tržby z podnikania! Jedna jediná banka akceptuje záporný hospodársky výsledok, takže pozor na to, ako sa bude optimalizovať daňové priznanie.
V nasledujúcej tabuľke je zobrazené, ako sa stavajú jednotlivé banky k tomuto spôsobu výpočtu t.j. či ho akceptujú alebo nie.
| Banka/Typ príjmu | SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima | Unicredit | OTP | mBank | Poštová banka |
| SZČO: ((základ dane – zapl. daň)/12) | áno | áno | áno | nie | áno | IV* | áno | áno | áno |
| sro: (hospodársky výsledok/12) | áno | áno | áno | nie | áno | nie | nie | nie | nie |
*- individuálny výpočet
Doba trvania podnikania
Druhým kritériom, ktoré banka sleduje pri podnikateľoch je trvanie ich podnikania. Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania. Aké sú minimálne doby trvania podnikania v bankách, nájdete v tabuľke nižšie.
| Banka/Typ príjmu | SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima | Unicredit | OTP | mBank | Poštová banka |
| SZČO | 6m ZO | 18 m | 1 ZO | 6m ZO | 1 ZO | 24 m | 2 ZO | 1 ZO | 24 m |
| s.r.o. | 6m ZO | 24 m | 24 m | 6m ZO | 1 ZO | 24 m | 2 ZO | 24 m | 24 m |
Použité skratky:
- ZO – zdaňovacie obdobie
- m – mesiac
- 6m ZO – aspoň 6 mesiacov zdaňovacieho obdobia
- 1 ZO – aspoň jedno zdaňovacie obdobie bez ohľadu na počet mesiacov v tomto období
Zamestnanecký pomer
Pokiaľ nie sú splnené obe podmienky naraz – akceptovaná výška príjmu a doba trvania podnikania, jedinou možnosťou klienta je zamestnať sa a splniť minimálne doby trvania pracovného pomeru v jednotlivých bankách.
Hypotéka pre živnostníkov a s.r.o. nejde s „malými“ bankami dokopy
Pokiaľ sa detailnejšie pozriete na podmienky jendnotlivých bánk, zistíte, že hypotéka s príjmom z podnikania je priechodnejšia predovšetkým v bankách veľkej štvorky – SLSP, VÚB, Tatra banka a ČSOB. Malé banky sa na príjem podnikateľov pozerajú dosť obozretne a priestor na splnenie ich podmienok je relatívne malý.
Hypotéku musia SZČO a spoločníci s.r.o. plánovať
Plánujte! Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať. Pri hypotéke s dokladovaným príjmom z podnikania (či už SZČO alebo s.r.o.) nikdy nie je základným kritériom výberu banky úroková sadzba, ale možnosť banky uznať dostatočný príjem na získanie hypotéky. Až potom je cieľ mať čo najnižší úrok.
Najčastejšie otázky
Vo všeobecnosti platí, že najlepšie podmienky pre akceptáciu príjmov živnostníkov a s.r.o. majú SLSP a Tatra banka.
Okrem klasický dokladov týkajúcich sa nehnuteľnosti a osobných údajov bude každá banka chcieť vidieť výpisy z podnikateľského účtu za niekoľko predchádzajúcich mesiacov, kópiu daňového priznania, potvrdenie o zaplatení dane a originál potvrdenia z daňového úradu o bezdlžnosti. O dané potvrdenie sa žiada elektronicky a jeh vydanie je spoplatnené 0,5 €.
Áno, je to KO kritérium.
Áno. Banka chce vidieť, že príjem z podnikania je pravidelný, takže pokiaľ neuvidí na výpise niekoľko mesiacov žiaden obrat resp. obrat počas posledných mesiacov poklesol, banka môže žiadosť o hypotéku zamietnuť.
Je to na individuálnom posúdení, závisí od typu podnikateľskej činnosti, jej udržateľnosti a pod.