Aby dostal živnostník (SZČO) alebo majiteľ sro hypotéku, tak v tom musí vedieť plávať. Aké sú základné pravidlá a podmienky na získanie hypotéky s príjmom z podnikania?
Hypotéka s príjmom SZČO a s.r.o.
Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem býva často problematická. Banka si vyžaduje splnenie väčšieho množstva podmienok, treba dokladať viacero papierov a potvrdení. Existujú dve základné kritériá (KO podmienky), ktoré musí klient splniť za každých okolností. Musí vedieť vydokladovať príjem zo svojho podnikania a musí preukázať, že podniká dostatočne dlho. A práve na týchto dvoch podmienkach si vyláme zuby drvivá väčšina neúspešných žiadateľov o úver.
Pozrime sa teda aké ma podnikateľ možnosti a čo musí splniť, aby získal hypotéku.
Dokladovanie príjmu
Kameň úrazu u väčšiny podnikateľov. Vedia zarobiť peniaze, ale mnohokrát ich účtovne nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania. A práve preto je dobré vedieť ako sa banky stavajú k výpočtu príjmu podnikateľa. Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma spôsobmi.
Percento z tržieb
Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité % z celkových tržieb (obratov) podnikania, ktoré následne predelí číslom 12. Pokiaľ je klient čiastočným spoločníkom v sro, treba celkové tržby firmy vynásobiť percentom, ktorým je spoločníkom vo firme. To, aké percento tržieb akceptujú jednotlivé banky, nájdete v tabuľke nižšie.
| Banka/typ príjmu | SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima | Unicredit | OTP | mBank | Poštová banka |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SZČO: % tržieb | 10%/60%* | 10%/50%** | 20% až 60% | 35% | - | - | - | 20% | - |
| sro: % tržieb | 10% | 20% | 20% | 15% | - | - | - | - | 10% |
** - VUB akceptuje 50% tržieb tým živnostníkom, ktorých tržby/obrat za predchádzajúce zdaňovacie obdobie nepresiahli výšku 30 000 €
Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári, finanční poradcovia) bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o. až 60% tržieb. V niektorých bankách sa dá uznať podobné percento celkových tržieb aj pri programátoroch a IT pracovníkoch.
Hospodársky výsledok podnikania
Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo sro je hospodársky výsledok. Banka vypočítava príjem klienta podľa konkrétneho vzorca, ktorý vychádza z údajov daňového priznania.
Pokiaľ je hospodársky výsledok záporný, banky neakceptujú ani prvú možnosť dokladovania príjmu – tržby z podnikania! Jedna jediná banka akceptuje záporný hospodársky výsledok, takže pozor na to, ako sa bude optimalizovať daňové priznanie.
V nasledujúcej tabuľke je zobrazené, ako sa stavajú jednotlivé banky k tomuto spôsobu výpočtu t.j. či ho akceptujú alebo nie.
| Banka/typ príjmu | SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima | Unicredit | OTP | mBank | Poštová banka |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SZČO: ((základ dane - zapl. daň)/12) | áno | áno | áno | nie | áno | IV** | áno | áno | áno |
| sro: (hospodársky výsledok/12) | áno | - | áno | - | áno | - | - | - | áno |
Zamestnanecký pomer
Pokiaľ ani jeden z dvoch predchádzajúcich spôsobov výpočtu príjmu nestačí na získanie hypotéky, jedinou možnosťou klienta je zamestnať sa.
Doba trvania podnikania
Druhým kritériom, ktoré banka sleduje pri podnikateľoch je trvanie ich podnikania. Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania. Aké sú minimálne doby trvania podnikania v bankách, nájdete v tabuľke nižšie.
| Banka/trvanie podnikania | SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima | Unicredit | OTP | mBank | Poštová banka |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SZČO | 6 mes. ZO | 18 mes. | 1 ZO | 6 mes. ZO | 1 ZO | 24 mes. | 2 ZO | 1 ZO | 24 mes. |
| s.r.o. | 6 mes. ZO | 24 mes. | 24 mes. | 6 mes. ZO | 1 ZO | 24 mes. | 2 ZO | 24 mes. | 24 mes. |
Hypotéka pre živnostníkov a sro nejde s „malými“ bankami dokopy
Pokiaľ sa detailnejšie pozriete na podmienky jendnotlivých bánk, zistíte, že hypotéka s príjmom z podnikania je priechodnejšia predovšetkým v bankách veľkej štvorky – SLSP, VÚB, Tatra banka a ČSOB. Malé banky sa na príjem podnikateľov pozerajú dosť obozretne a priestor na splnenie ich podmienok je relatívne malý.
Záver
Plánujte! Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať. Pri hypotéke s dokladovaným príjmom z podnikania (či už SZČO alebo s.r.o.) nikdy nie je základným kritériom výberu banky úroková sadzba, ale možnosť banky uznať dostatočný príjem na získanie hypotéky. Až potom je cieľ mať čo najnižší úrok.