Hypotéka v roku 2020 pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o.

O autorovi

Slavomír Molnár

Finančnému poradenstvu a sprostredkovaniu sa venujem vyše 10 rokov. Klientom pomáham pri optimálnom výbere a nastavení finančných produktov. Okrem toho sa venujem aj analytickej činnosti a tvorbe porovnávacích nástrojov.

Aby dostal živnostník (SZČO) alebo majiteľ sro hypotéku, tak v tom musí vedieť plávať. Aké sú základné pravidlá a podmienky na získanie hypotéky s príjmom z podnikania?

Hypotéka s príjmom SZČO a s.r.o.

Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem býva často problematická. Banka si vyžaduje splnenie väčšieho množstva podmienok, treba dokladať viacero papierov a potvrdení. Existujú dve základné kritériá (KO podmienky), ktoré musí klient splniť za každých okolností. Musí vedieť vydokladovať príjem zo svojho podnikania a musí preukázať, že podniká dostatočne dlho. A práve na týchto dvoch podmienkach si vyláme zuby drvivá väčšina neúspešných žiadateľov o úver.

Pozrime sa teda aké ma podnikateľ možnosti a čo musí splniť, aby získal hypotéku.

 

Dokladovanie príjmu

Kameň úrazu u väčšiny podnikateľov. Vedia zarobiť peniaze, ale mnohokrát ich účtovne nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania. A práve preto je dobré vedieť ako sa banky stavajú k výpočtu príjmu podnikateľa. Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma spôsobmi.

 

Percento z tržieb

Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité % z celkových tržieb (obratov) podnikania, ktoré následne predelí číslom 12. Pokiaľ je klient čiastočným spoločníkom v s.r.o., treba celkové tržby firmy vynásobiť percentom, ktorým je spoločníkom vo firme. To, aké percento tržieb akceptujú jednotlivé banky, nájdete v tabuľke nižšie.

Taktiež si treba dať pozor na to, že každá banka má podmienku minimálneho podielu spoločníka. Niektoré si vyžadujú minimálny podiel 50%, iným je to prakticky jedno.

Banka/Typ príjmuSLSPVÚBTatra bankaČSOBPrimaUnicreditOTPmBankPoštová banka
SZČO: % tržieb10%/40%*10%20%-60%**35%0%0%0%20%0%
s.r.o.: % tržieb10%10%20%15%0%0%0%0%10%

*- SLSP akceptuje 40% tržieb tým živnostníkom, ktorí si v predchádzajúcom zdaňovacom období uplatnili paušálne výdavky
** – závisí od typu podnikateľskej činnosti

Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári, finanční poradcovia) bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o. až 60% tržieb. V niektorých bankách sa dá uznať podobné percento celkových tržieb aj pri programátoroch a IT pracovníkoch.

 

Hospodársky výsledok podnikania

Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo s.r.o. je hospodársky výsledok. Banka vypočítava príjem klienta podľa konkrétneho vzorca, ktorý vychádza z údajov daňového priznania.

Pokiaľ je hospodársky výsledok záporný, banky neakceptujú ani prvú možnosť dokladovania príjmu – tržby z podnikania! Jedna jediná banka akceptuje záporný hospodársky výsledok, takže pozor na to, ako sa bude optimalizovať daňové priznanie.

V nasledujúcej tabuľke je zobrazené, ako sa stavajú jednotlivé banky k tomuto spôsobu výpočtu t.j. či ho akceptujú alebo nie.

Banka/Typ príjmuSLSPVÚBTatra bankaČSOBPrimaUnicreditOTPmBankPoštová banka
SZČO: ((základ dane – zapl. daň)/12)ánoánoánonieánoIV*ánoánoáno
sro: (hospodársky výsledok/12)ánoánoánonieánonienienienie

 *- individuálny výpočet

 

Doba trvania podnikania

Druhým kritériom, ktoré banka sleduje pri podnikateľoch je trvanie ich podnikania. Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania.  Aké sú minimálne doby trvania podnikania v bankách, nájdete v tabuľke nižšie.

Banka/Typ príjmuSLSPVÚBTatra bankaČSOBPrimaUnicreditOTPmBankPoštová banka
SZČO6m ZO18 m1 ZO6m ZO1 ZO24 m2 ZO1 ZO24 m
s.r.o.6m ZO24 m24 m6m ZO1 ZO24 m2 ZO24 m24 m

Použité skratky:

  • ZO – zdaňovacie obdobie
  • m – mesiac
  • 6m ZO – aspoň 6 mesiacov zdaňovacieho obdobia
  • 1 ZO – aspoň jedno zdaňovacie obdobie bez ohľadu na počet mesiacov v tomto období

Zamestnanecký pomer

Pokiaľ nie sú splnené obe podmienky naraz – akceptovaná výška príjmu a doba trvania podnikania, jedinou možnosťou klienta je zamestnať sa a splniť minimálne doby trvania pracovného pomeru v jednotlivých bankách.

 

Hypotéka pre živnostníkov a s.r.o. nejde s „malými“ bankami dokopy

Pokiaľ sa detailnejšie pozriete na podmienky jendnotlivých bánk, zistíte, že hypotéka s príjmom z podnikania je priechodnejšia predovšetkým v bankách veľkej štvorky – SLSP, VÚB, Tatra banka a ČSOB. Malé banky sa na príjem podnikateľov pozerajú dosť obozretne a priestor na splnenie ich podmienok je relatívne malý.

 

Hypotéku musia SZČO a spoločníci s.r.o. plánovať

Plánujte! Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať. Pri hypotéke s dokladovaným príjmom z podnikania (či už SZČO alebo s.r.o.) nikdy nie je základným kritériom výberu banky úroková sadzba, ale možnosť banky uznať dostatočný príjem na získanie hypotéky. Až potom je cieľ mať čo najnižší úrok.

Najčastejšie otázky

Ktorá banka je najlepšia na akceptáciu príjmov SZĆO alebo majiteľov s.r.o.?

Vo všeobecnosti platí, že najlepšie podmienky pre akceptáciu príjmov živnostníkov a s.r.o. majú SLSP a Tatra banka.

Aké doklady bude banka chcieť k žiadosti o hypotéku?

Okrem klasický dokladov týkajúcich sa nehnuteľnosti a osobných údajov bude každá banka chcieť vidieť výpisy z podnikateľského účtu za niekoľko predchádzajúcich mesiacov, kópiu daňového priznania, potvrdenie o zaplatení dane a originál potvrdenia z daňového úradu o bezdlžnosti. O dané potvrdenie sa žiada elektronicky a jeh vydanie je spoplatnené 0,5 €.

Je nutné potrebné mať podané daňové priznanie za predchádzajúci kalendárny rok, ak chcem žiadať o hypotéku s príjmom z podnikania?

Áno, je to KO kritérium.

Je problém, pokiaľ mi v posledných mesiacoch klesli tržby z podnikania?

Áno. Banka chce vidieť, že príjem z podnikania je pravidelný, takže pokiaľ neuvidí na výpise niekoľko mesiacov žiaden obrat resp. obrat počas posledných mesiacov poklesol, banka môže žiadosť o hypotéku zamietnuť.

Môže mi banka akceptovať aj vyššie percento tržieb ako oficiálne uvádza alebo čo ak moje podnikanie trvá kratšie ako si oficiálne vyžaduje banka?

Je to na individuálnom posúdení, závisí od typu podnikateľskej činnosti, jej udržateľnosti a pod.

Komentáre

Ohodnoťte tento článok

Priemerné hodnotenie: 5 / 5. Počet hodnotení: 15

Buďte prvý, kto ohodnotí tento článok.

Je nám ľúto, že sa Vám článok nepáčil.

Povedzte nám čo by sme mohli zlepšiť.

O autorovi

Slavomír Molnár

Finančnému poradenstvu a sprostredkovaniu sa venujem vyše 10 rokov. Klientom pomáham pri optimálnom výbere a nastavení finančných produktov. Okrem toho sa venujem aj analytickej činnosti a tvorbe porovnávacích nástrojov.