Hypotéka v roku 2022 pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o.

Aby dostal živnostník (SZČO) alebo majiteľ sro hypotéku, tak v tom musí vedieť plávať. Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem majú svoje špecifiká.

Hypotéka s príjmom SZČO a s.r.o.

Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem býva často problematická. Banka si vyžaduje splnenie väčšieho množstva podmienok, treba dokladať viacero papierov a potvrdení. Existujú dve základné kritériá (KO podmienky), ktoré musí klient splniť za každých okolností. Musí vedieť vydokladovať príjem zo svojho podnikania a musí preukázať, že podniká dostatočne dlho. A práve na týchto dvoch podmienkach si vyláme zuby drvivá väčšina neúspešných žiadateľov o úver.

Pozrime sa teda aké ma podnikateľ možnosti a čo musí splniť, aby získal hypotéku.

Dokladovanie príjmu

Kameň úrazu u väčšiny podnikateľov. Vedia zarobiť peniaze, ale mnohokrát ich účtovne nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania. A práve preto je dobré vedieť ako sa banky stavajú k výpočtu príjmu podnikateľa. Ten totiž ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky. Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma spôsobmi.

Percento z tržieb

Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité % z celkových tržieb (obratov) podnikania, ktoré následne predelí číslom 12. Pokiaľ je klient čiastočným spoločníkom v s.r.o., treba celkové tržby firmy vynásobiť percentom, ktorým je spoločníkom vo firme. To, aké percento tržieb akceptujú jednotlivé banky, nájdete v tabuľke nižšie.

Taktiež si treba dať pozor na to, že každá banka má podmienku minimálneho podielu spoločníka. Niektoré si vyžadujú minimálny podiel 50%, iným je to prakticky jedno.

*- SLSP akceptuje 60% tržieb tým živnostníkom, ktorí si v predchádzajúcom zdaňovacom období uplatnili paušálne výdavky
** – závisí od typu podnikateľskej činnosti
*** – pokiaľ tržby za predchádzajúci kalendárny rok nepresiahli 80 000 € a zároveň je podiel spoločníka v s.r.o. 100%, banka akceptuje 55%, v ostatných prípadoch 12%

Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári, finanční poradcovia) bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o. až 60% tržieb. V niektorých bankách sa dá uznať podobné percento celkových tržieb aj pri programátoroch a IT pracovníkoch. Detailný prehľad o podmienkach pre komorových pracovníkov nájdete v samostatnom článku.

Hospodársky výsledok podnikania

Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo s.r.o. je hospodársky výsledok. Banka vypočítava príjem klienta podľa konkrétneho vzorca, ktorý vychádza z údajov daňového priznania.

Pokiaľ je hospodársky výsledok záporný, banky neakceptujú ani prvú možnosť dokladovania príjmu – tržby z podnikania! Jedna jediná banka akceptuje záporný hospodársky výsledok, takže pozor na to, ako sa bude optimalizovať daňové priznanie.

V nasledujúcej tabuľke je zobrazené, ako sa stavajú jednotlivé banky k tomuto spôsobu výpočtu t.j. či ho akceptujú alebo nie.

 *- individuálny výpočet

Doba trvania podnikania

Druhým kritériom, ktoré banka sleduje pri podnikateľoch je trvanie ich podnikania. Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania.  Aké sú minimálne doby trvania podnikania v bankách, nájdete v tabuľke nižšie.

Použité skratky:

• ZO – zdaňovacie obdobie
• m – mesiac
• 6m ZO – aspoň 6 mesiacov zdaňovacieho obdobia
• 1 ZO – aspoň jedno zdaňovacie obdobie bez ohľadu na počet mesiacov v tomto období
  
  

Zamestnanecký pomer

Pokiaľ nie sú splnené obe podmienky naraz – akceptovaná výška príjmu a doba trvania podnikania, jedinou možnosťou klienta je zamestnať sa a splniť minimálne doby trvania pracovného pomeru v jednotlivých bankách.

Hypotéka pre živnostníkov a s.r.o. nejde s „malými“ bankami dokopy

Pokiaľ sa detailnejšie pozriete na podmienky jendnotlivých bánk, zistíte, že hypotéka s príjmom z podnikania je priechodnejšia predovšetkým v bankách veľkej štvorky – SLSP, VÚB, Tatra banka a ČSOB. Malé banky sa na príjem podnikateľov pozerajú dosť obozretne a priestor na splnenie ich podmienok je relatívne malý.

Hypotéku musia SZČO a spoločníci s.r.o. plánovať

Plánujte! Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať. Pri hypotéke s dokladovaným príjmom z podnikania (či už SZČO alebo s.r.o.) nikdy nie je základným kritériom výberu banky úroková sadzba, ale možnosť banky uznať dostatočný príjem na získanie hypotéky. Až potom je cieľ mať čo najnižší úrok. Hypotéka pre živnostníkov a majiteľov firiem je tým pádom úplne špecifická.

Pokiaľ chcete mať istotu, že vám hypotéka prejde bez problémov, ozvite sa nám cez kontaktný formulár a radi vám pomôžeme.

Najčastejšie otázky