Navýšenie hypotéky je častá požiadavka klientov
Navýšenie hypotéky je jednou z najčastejších tém, s ktorými sa stretávam v každodennej praxi pri práci s klientmi. Nie je prekvapením, že život prináša situácie, keď pôvodná výška úveru už nestačí.
Medzi najčastejšie dôvody, pre ktoré klienti zvažujú navýšenie hypotéky, patrí financovanie rekonštrukcie či modernizácie bývania, pokrytie nákladov na dozariadenie nehnuteľnosti alebo vytvorenie finančnej rezervy pre nečakané výdavky.
Často ide aj o splnenie snov, ako je kúpa nového auta, rekreačnej chaty, alebo dokončenie rozostavaného domu. Každý z týchto dôvodov má svoje špecifiká, no spoločným menovateľom je snaha klientov využiť možnosti hypotéky čo najefektívnejšie a zabezpečiť si lepšiu kvalitu života.
KO kritériá pre navýšenie hypotéky
Pri navýšení hypotéky musia klienti počítať s tým, že banka bude opätovne posudzovať dve hlavné KO kritériá – bonitu a hodnotu zabezpečenia.
Bonita predstavuje schopnosť klienta splácať vyššiu splátku úveru, čo znamená, že banka bude posudzovať výšku vášho príjmu, výdavky a celkovú finančnú situáciu. Zároveň sa banka pozrie na hodnotu nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zabezpečenie, aby overila, či po navýšení úveru zostáva dostatočná rezerva v rámci stanoveného LTV (Loan-to-Value) limitu. Tieto kritériá sú základom pre schválenie akejkoľvek žiadosti o navýšenie hypotéky.
Dokladovateľný príjem
Jedným z kľúčových kritérií pri posudzovaní žiadosti o navýšenie hypotéky je dostatočný príjem. To, akú výšku príjmu vám banka uzná, však závisí od toho, z akého zdroja príjem pochádza. Nie je totiž jedno, či ste zamestnanec alebo podnikateľ (živnostník alebo majiteľ s.r.o.). Banky posudzujú každý typ príjmu odlišne. Napríklad zamestnanci majú zvyčajne jednoduchší proces, pretože ich stabilný mesačný príjem sa dá ľahko overiť prostredníctvom sociálnej poisťovne, prípadne výplatnými páskami. U živnostníkov a majiteľov s.r.o. je to o niečo zložitejšie – banky berú do úvahy len určitú časť z vykázaného príjmu. Preto je dôležité vedieť, aké pravidlá daná banka uplatňuje pre váš typ príjmu a včas sa na to pripraviť.
Dodržanie maximálneho LTV
Ak už máte existujúcu hypotéku a zvažujete jej navýšenie, parameter ktorý nesmiete prehliadnuť, je dodržanie LTV (Loan-to-Value), teda pomeru medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Banka totiž pri navýšení posudzuje, či hodnota nehnuteľnosti stále postačuje na pokrytie zvýšeného úveru v rámci povoleného limitu, štandardne do 80 % alebo vo výnimočných prípadoch do 90 % LTV.
Ak by navýšenie spôsobilo prekročenie tohto limitu, banka môže žiadosť zamietnuť alebo požadovať dodatočné zabezpečenie, ako napríklad dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti. Preto je dôležité ešte pred podaním žiadosti zvážiť aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti a výšku dlhu, aby ste sa vyhli zbytočným komplikáciám.
Pre jasnejšiu predstavu si uveďme príklad:
Klient aktuálne spláca hypotéku so zostatkom 99 000 € a hodnotou nehnuteľnosti (zabezpečenia) 180 000 €. Jeho zostatok úveru tvorí aktuálne 55% z hodnoty nehnuteľnosti – LTV 55%. Maximálna výška úveru, ktorú štandardne môže klient ešte žiadať je vo výške 45 000 €, čo predstavuje zvyšných 25% hodnoty zábezpeky. Spolu tak dosiahne LTV vo výške 80%. V niektorých prípadoch, ako som spomínal v texte vyššie, môže klient získať od banky aj 90% financovanie a tým sa jeho limit zvýši na 63 000 €.
Dve možnosti navýšenia hypotéky
Doslovné navýšenie existujúcej hypotéky, teda pridanie sumy k pôvodnému úveru, nie je po technickej stránke možné. Prvým dôvodom je spôsob výpočtu hypotéky – pri splácaní sa používa anuitná splátka, ktorá zahŕňa úroky a istinu, vypočítaná na základe pôvodných podmienok úveru. Ak by sa hypotéka navyšovala, celý tento výpočet by musel byť nanovo upravený.
Druhým dôvodom je zápis na katastri – v záložnej zmluve je evidovaná konkrétna výška pohľadávky, ktorá sa pri navýšení nemôže jednoducho meniť. Navyše, klient môže mať na pôvodnej hypotéke výhodnejšie podmienky, ako sú aktuálne na trhu, čo by pre banku mohlo byť z ekonomického hľadiska nevýhodné. Preto sa pri navýšení hypotéky často volí iný postup, napríklad nový úver, refinancovanie alebo kombinácia oboch riešení.
Refinancovanie existujúcej hypotéky + jej navýšenie
Jedným z najčastejších spôsobov, ako navýšiť existujúcu hypotéku, je jej refinancovanie spojené s navýšením. Tento proces znamená, že pôvodná hypotéka sa úplne splatí novou hypotékou, pričom si zároveň požiadate o navýšenie úveru na pokrytie vašich aktuálnych potrieb. Refinancovanie môžete riešiť buď v tej istej banke, kde máte pôvodnú hypotéku alebo môžete celý úver preniesť do novej banky, ktorá vám môže ponúknuť výhodnejšie podmienky. Výber banky závisí od vašej situácie a aktuálnych ponúk na trhu. Tento postup vám umožní upraviť výšku úveru a zároveň prípadne získať lepšie podmienky, ako sú nižšia úroková sadzba či flexibilnejšie splátky.
Výhody tejto alternatívy
- Možnosť získať lepšie podmienky: Pri refinancovaní máte šancu získať výhodnejšiu úrokovú sadzbu, nastaviť si vami preferovanú novú dobu fixácie alebo flexibilnejšie splátkové podmienky, čo môže viesť k úspore na mesačných splátkach.
- Zlúčenie záväzkov: Ak máte okrem hypotéky aj iné úvery, niektoré banky umožňujú pri refinancovaní tieto záväzky zlúčiť, čo zjednoduší správu vašich financií
Nevýhody tejto alternatívy
- Možnosť získať horšie podmienky: Pokiaľ máte na existujúcom úvere lepšie podmienky z pohľadu úrokovej sadzby ako sú aktuálne trhové, táto alternatíva nie je pre vás vhodná, nakoľko refinancovaním úveru spolu s navýšením by ste získali horšie podmienky. Vyššia úroková sadzba by sa tak vzťahovala na celú výšku hypotéky a zbytočne by vám narástla mesačná splátka.
Komu odporúčam využiť refinancovanie + navýšenie?
Refinancovanie existujúcej hypotéky spolu s jej navýšením odporúčam klientom, ktorí na svojej súčasnej hypotéke platia vyšší úrok, než aký môžu získať na novej a zároveň ak im ich aktuálna banka vie odpustiť poplatok za predčasné splatenie (to umožňuje len zopár bánk). Tento scenár je ideálny, pretože umožňuje ušetriť na úrokových nákladoch a zároveň získať dodatočné financie bez zbytočných poplatkov. Väčšina bánk na trhu umožňuje svojím klientom refinancovať ich existujúce hypotéky v rámci banky t.j. refinancovať seba samých, avšak existujú dve banky, ktoré túto možnosť svojím klientom neponúkajú. Prima banka a mBank túto možnosť svojim klientom neponúkajú.
Naopak, ak má súčasná banka horšie podmienky v porovnaní s konkurenciou a zároveň neponúka možnosť odpustenia poplatku za predčasné splatenie, má zmysel hľadať riešenie v inej banke. V takom prípade je dôležité sa sústrediť nielen na výšku úrokovej sadzby, ale aj na kvalitu služieb danej banky z pohľadu následného servisu hypotéky. Mám na mysli predovšetkým možnosť prehodnotenia úrokovej sadzby počas trvania existujúcej fixácie tzv. reštart hypotéky.
Nová hypotéka s účelom navýšenia resp. získania peňazí navyše
Druhým spôsobom, ako získať peniaze navyše pri existujúcej hypotéke, je požiadať o novú samostatnú hypotéku. Tým pádom má klient dve samostatné hypotéky, pričom podmienky na pôvodnej hypotéke zostávajú nedotknuté a nová hypotéka bude s aktuálnymi trhovými podmienkami. Na liste vlastníctva tak budete mať dve záložné práva.
Výhody tejto alternatívy
- Zachovanie pôvodných podmienok: Vaša existujúca hypotéka zostáva nezmenená, čo je výhodné najmä v prípade, že máte na nej výhodnú úrokovú sadzbu alebo podmienky, ktoré nechcete meniť.
- Možnosť vyhnúť sa poplatku za predčasné splatenie: Keďže pôvodná hypotéka zostáva nedotknutá, neplatíte poplatok za jej predčasné splatenie, ktorý môže byť pri refinancovaní pomerne vysoký.
- Nemusíte meniť banku: môžete zostať v banke, kde ste spokojný a na ktorú ste zvyknutý.
Nevýhody tejto alternatívy
- Máte na výber len jednu banku: Nový úver musíte žiadať len v banke, v ktorej už máte existujúcu hypotéku. Dôvodom je skutočnosť, že nehnuteľnosť, ktorá slúži ako zabezpečenie, je už založená v prospech tejto banky a banky medzi sebou neakceptujú záložné práva. To znamená, že klient nemá možnosť porovnať podmienky v iných bankách a vybrať si tú najvýhodnejšiu ponuku.
- Účel novej hypotéky: Pri žiadosti o novú hypotéku musíte banke preukázať účel, na ktorý si daný úver beriete. Môže sa jednať buď o bezúčel, tzv. americkú hypotéku, kúpu nehnuteľnosti alebo rekonštrukciu. Každá banka má pri jednotlivých účeloch rôzne maximálne výšky LTV a maximálne doby splatnosti, čo vám môže úver predražiť alebo skomplikovať.
Opäť si pre lepšie pochopenie uveďme príklad:
Klient má existujúcu hypotéku v ČSOB banke so zostatkom 120 000 €, 10 ročnou fixáciou s úrokom 0,99 %. Fixácia úrokovej sadzby mu končí v roku 2032 a zostávajúca doba splatnosti úveru je 27 rokov. V čase písania tohto článku je úroková sadzba na nové hypotéky v ČSOB 3,79%. Klient potrebuje získať peniaze navyše na kúpu auta vo výške 25 000 €, pričom sa mu kvôli výhodným podmienkam na existujúcej hypotéke neoplatí úver refinancovať spolu s navýšením za aktuálnych podmienok a tak bude žiadať o novú hypotéku. Predpokladajme, že má stále dostatok LTV na požičanie si tejto sumy. Keďže peniaze z hypotéky pôjdu na kúpu auta, klient nemôže banke dokladovať účel hypotéky a je odkázaný žiadať o bezúčelovú hypotéku. Problém tohto riešenia je v tom, že ČSOB pri bezúčelovej hypotéke poskytuje kratšiu lehotu splatnosti ako pri účelovej. Lehota splatnosti tak môže byť maximálne 20 rokov, čím mesačná splátka výrazne vzrastie.
Niektoré banky na trhu ponúkajú aj pri bezúčelovej hypotéke splatnosť 30 rokov, avšak daný klient má založenú nehnuteľnosť v ČSOB a preto aj novú – bezúčelovú hypotéku musí riešiť v rovnakej banke, čo je nevýhoda tohto riešenia.
Komu odporúčam toto riešenie ?
Požiadať o nový samostatný úver k existujúcej hypotéke odporúčam všetkým, ktorí majú na svojej pôvodnej hypotéke nízky úrok v porovnaní s aktuálnymi podmienkami na trhu. Ak by ste sa rozhodli refinancovať celý úver vrátane pôvodnej hypotéky, mohli by ste zbytočne preplatiť na splátkach kvôli vyššej úrokovej sadzbe, ktorá by sa vzťahovala aj na pôvodnú časť úveru. Zbytočne by ste tak stratili výhodu, ktorú máte z nízkeho úroku a vaše mesačné náklady by mohli výrazne narásť. Je to ideálne riešenie pre tých, ktorí chcú získať financie navyše, no zároveň nechcú prísť o výhodnú úrokovú sadzbu, ktorú si v minulosti zabezpečili.
Máte problémy s vybavením hypotéky?
Rád vám pomôžem. Ak je spravovanie financií pre vás výzvou, pokojne mi napíšte prostredníctvom kontaktného formulára v spodnej/hornej časti článku alebo si zarezervujte termín videohovoru v mojom online kalendári. Spoločne pripravíme finančný plán, vďaka ktorému získate kontrolu nad svojimi peniazmi. Či už máte viacero úverov, nedokážete si odložiť časť výplaty alebo potrebujete poradiť ako investovať či na zabezpečenie rodiny .
