Na slovenskom hypotekárnom trhu došlo 1. Júla 2018 k významnej zmene – banky od tohto dátumu už nemôžu poskytovať 100% financovanie nehnuteľností pre žiadateľov o hypotéku. Maximom je 90% hypotéka, avšak štandardom na trhu je dnes 80% LTV, respektíve 80% financovanie nehnuteľnosti bankou.
Tým pádom žiadateľ o hypotéku, potrebuje banke vydokladovať vlastné zdroje vo výške 20% hodnoty nehnuteľnosti. Toto nariadenie Slovenskej Národnej banky malo a v súčasnosti stále má vplyv na mnohých žiadateľov, ktorí musia riešiť viacero otázok: Koľko vlastných zdrojov si potrebujem pripraviť? Čo ak nemám dostatočné úspory? Existuje možnosť vyššieho financovania nehnuteľnosti?
Našťastie pre mnohých záujemcov o úver existuje výnimka aj z tohto nariadenia a banky môžu v súčasnosti poskytnúť 20% z objemu všetkých úverov v rozmedzí medzi 80% a 90% financovaním. Tým, že sa jedná o výnimku a množstvo takýchto úverov je obmedzené, banky kladú vyššie požiadavky na klientov, ktorým výnimku schvália. Poďme sa spoločne pozrieť, aké kritériá majú vplyv na získanie hypotéky s LTV 90.
Poskytujú 90% financovanie v každej banke?
Prvým kritériom pre získanie hypotéky s 90% financovaním je, či vôbec daná banka takúto možnosť ponúka. Drvivá väčšina bánk na slovenskom trhu túto možnosť svojim klientom poskytuje, avšak aj tu existuje jedna výnimka. Prima banka sa rozhodla pri nových úveroch na kúpu nehnuteľnosti túto možnosť nevyužiť. Pre klientov tejto banky to znamená potrebu pripraviť si vyššie vlastné zdroje, prípadne hľadať iné možnosti financovania, ako sú napríklad kombinácie s inými typmi úverov alebo výber inej banky. Z tohto dôvodu je výber správnej banky kľúčový.
Účel hypotéky a vplyv na LTV 90
Účel hypotéky je jedným z kľúčových faktorov pri rozhodovaní o tom, či vám banka poskytne 90% financovanie. Všetky banky na slovenskom trhu štandardne ponúkajú 90% financovanie pri účeloch, ako je nadobudnutie nehnuteľnosti a 3 zo 4 veľkých bánk aj pri účele výstavba.
Pri bezúčelovej hypotéke, tzv. americkej hypotéke, však banky nie sú ochotné poskytovať takéto vysoké financovanie a maximálna výška úveru zvyčajne nepresiahne 70-80% z hodnoty nehnuteľnosti. Existuje však jedna výnimka medzi bankami, ktorá dokáže ponúknuť 90% LTV aj pri americkej hypotéke, čím umožňuje získať väčšiu flexibilitu pre klientov hľadajúcich financovanie bez konkrétneho účelu.
kupa / vystavba / amerika – ma vlastné pravidlá
90% hypotéka: Rating klienta – Lokalita nehnuteľnosti – Typ nehnuteľnosti
Pri posudzovaní žiadosti klienta o 90% LTV banky vychádzajú z tzv. „magického trojuholníka“, ktorý pozostáva z troch kľúčových kritérií: rating klienta, typ nehnuteľnosti a lokalita danej nehnuteľnosti, pričom banky posudzujú vzťah medzi nimi. V niektorých bankách musí klient v určitom pomere spĺňať všetky tri kritériá aby mohol získať 90% financovanie, zatiaľ čo niektoré banky majú ako KO kritérium len jedno z nich.
Podrobnejší popis jednotlivých častí magického trojuholníka popisujem v texte nižšie.
Rating klienta
Rating klienta predstavuje pre banku akési „skóre“ klienta, ktoré banky používajú na hodnotenie bonity žiadateľa o hypotéku. Tento rating závisí od viacerých faktorov, ktoré ovplyvňujú, ako spoľahlivo a bezpečne bude klient schopný splácať úver. Patria sem napríklad úroveň vzdelania, vek, výška príjmu a úverová história klienta – či klient v minulosti splácal svoje záväzky načas alebo mal meškania so splácaním. Tieto údaje banke napovedajú, aké veľké riziko predstavuje poskytnutie úveru danému klientovi.
Niektoré banky pri schvaľovaní LTV 90 kladú dôraz len na rating klienta, a pritom neriešia lokalitu nehnuteľnosti a ani to, či ide o byt alebo dom. V súčasnosti na trhu pôsobia tri banky, ktoré majú ako KO kritérium práve rating klienta. Pre klientov s dobrým ratingom to môže znamenať väčšiu šancu získať 90% hypotéku, bez ohľadu na ďalšie podmienky.
Lokalita nehnuteľnosti
Pri posudzovaní hypotéky s 90% financovaním zohráva lokalita nehnuteľnosti kľúčovú úlohu. Niektoré banky poskytnú hypotéku s LTV 90 len so založením nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v krajskom meste. Pokiaľ ide o okresné mestá alebo dediny, zostáva len pár bánk, ktoré sú ochotné poskytnúť vyššie ako štandardné financovanie. Preto je nevyhnutné dôkladne zvážiť, ktorá banka je pre vás najvhodnejšia pre daný typ nehnuteľnosti a lokality.
Typ nehnuteľnosti
Pri získavaní hypotéky s vyšším LTV ako je 80 zohráva veľmi dôležitú úlohu typ nehnuteľnosti. Najjednoduchšou cestou ako získať 90% financovanie je na kúpu bytu. Banky považujú byt za bezpečnú formu zábezpeky, ktorá je pomerne likvidná a preto väčšina z nich nemá problém poskytnúť 90% LTV práve na byt. Avšak, ak sa jedná o kúpu rodinného domu situácia sa mení. Zatiaľ čo niektoré banky dokážu financovať s vyšším LTV aj kúpu takejto nehnuteľnosti, nájdu sa aj také, ktoré to svojimi internými pravidlami priamo vylučujú – takouto bankou je napríklad VÚB.
A čo pozemky a ich financovanie? Tam je to ešte komplikovanejšie. Na kúpu pozemku vám žiadna banka neposkytne 90% financovanie. Štandardom na trhu je maximálne 80% LTV, pričom takúto možnosť ponúkajú len tri banky. Zorientovať sa v tom, ktorá banka financuje aký typ nehnuteľnosti a v akom pomere, nie je vôbec jednoduché, preto sa určite oplatí konzultovať túto problematiku s odborníkom.
Prirážky k úrokovej sadzbe pri LTV 90
Pri financovaní vyššom ako je štandard na trhu treba počítať s tým, že banky aplikujú k úrokovej sadzbe prirážky za vyššie LTV. Táto prirážka sa môže od banky k banke líšiť. Preto by malo byť cieľom pre klienta si vybrať banku s najnižšou možnou prirážkou a súčasne s najjednoduchšími podmienkami pre získanie 90% LTV, aby bol proces hypotéky čo najhladší.
Podstatné je vedieť, že prirážky bánk nie sú nemenné. Banky môžu meniť ich výšku vzhľadom na aktuálne kampaň banky a niektoré môžu prirážku za vyššie financovanie aj úplne odpustiť. V súčasnosti sa medzi bankami nájde jedna, ktorá prirážku za neštandardné LTV neuplatňuje, čo môže byť pre klientov výhodou. Preto je pre úspešné získanie najlepších podmienok dôležité sledovať aktuálne ponuky a kampane jednotlivých bánk.
V tabuľke nižšie uvádzam jednoduchý prehľad aktuálnych prirážok jednotlivých bánk pri 90% financovaní.
| Banka | SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima | Unicredit | 365.bank | mBank |
| Prirážka 90% LTV | 0,70% | 0,15% | 0,20% | 0% | Neposkytuje | 0,50 / 0,20% | 1% | 0,20% |
Výška disponibilného príjmu a maximálny úverový limit pri 90% LTV
Pri výpočte maximálneho úverového limitu pre 90% financovanie platí vo väčšine bánk štandardný prístup založený na ukazovateľoch DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service-to-Income). Tieto ukazovatele určujú, aký vysoký úver si môžete dovoliť na základe vášho príjmu a záväzkov. Presnú výšku úverového limitu si môžete vypočítať pomocou tejto užitočnej kalkulačky: Maximálna výška hypotéky.
Opäť však existuje jedna banka, ktorá vyčnieva z davu, avšak v negatívnom zmysle. Pri 90% LTV totiž počíta iba s 80% sumy, ktorá by inak bola dostupná podľa štandardného výpočtu. To znamená, že klienti, ktorí sa rozhodnú pre 90% financovanie v tejto banke, získajú nižší úverový limit v porovnaní s inými bankami, čo môže výrazne ovplyvniť ich možnosti pri kúpe nehnuteľnosti.
Pre lepšie pochopenie si to ukážeme na príklade. Predstavme si žiadateľa, ktorý zarába v čistom 1500 € mesačne a chcel by si kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 136 000€, ale vlastné zdroje má len vo výške 14 000€. Tento klient je bezdetný a nemá žiadne doterajšie závazky vo forme hypotéky, spotrebného úveru alebo kreditnej karty.
Nakoľko daný klient nemá dostatok vlastných zdrojov v sume 27 200€, potrebuje získať 90% financovanie. Štandardne by mu v bankách po splnení kritérií z magického trojuholníka vychádzal limit 122 000€ aj pri 90% financovaní a mohol by si danú nehnuteľnosť kúpiť. Avšak, jedna z bánk podľa odseku vyššie poskytne pri 90% LTV len 80% z tejto sumy, tzn. klientovi poskytne úver vo výške maximálne 97 600€. Táto suma je pre daného klienta nepostačujúca, nakoľko neviem danú nehnuteľnosť dofinancovať.
Načasovanie žiadosti o hypotéku s LTV 90
Ako som už spomenul aj v úvode článku, podľa nariadenia Národnej banky Slovenska (NBS) môžu banky poskytnúť len obmedzený počet úverov s financovaním nad 80%, konkrétne 90% LTV. Tento limit predstavuje 20% zo všetkých nových úverov, ktoré banka poskytne v danom kvartáli. Cieľom tohto opatrenia je znížiť riziko nadmerného zadlžovania klientov a stabilizovať trh s nehnuteľnosťami. Banky sú povinné tento limit starostlivo dodržiavať a jeho dodržiavanie je pod prísnym dohľadom NBS, ktorá danú výnimku kontroluje raz za kalendárny polrok.
Pre žiadateľov o hypotéku s financovaním vyšším ako 80% je strategicky najvýhodnejšie podať žiadosť začiatkom nového kvartálu. Ku koncu kvartálu sa totiž môže stať, že banka už vyčerpala svoj limit na úvery s 90% LTV a nebude schopná takýto úver poskytnúť, aj keď by inak bola žiadosť klienta v poriadku. Preto, ak plánujete financovanie vo výške 90% hodnoty nehnuteľnosti, je dôležité načasovať podanie žiadosti tak, aby ste mali vyššiu šancu na schválenie.
