Pri žiadosti o hypotéku sa nie každý dostane k požadovanej výške financovania len na základe kupovanej nehnuteľnosti. Častým riešením v takýchto prípadoch býva dozaloženie nehnuteľnosti, či už ide o byt rodičov, dom starých rodičov alebo vlastnú inú nehnuteľnosť. Toto riešenie dokáže pomôcť klientovi preklenúť náročné začiatky a získať vyšší úver bez potreby vysokej hotovosti.
Mnohí však netušia, že dozaloženie druhej nehnuteľnosti nemusí byť viazané k hypotéke navždy. V tomto článku vám vysvetlím, ako dozaloženie funguje, aké sú podmienky dozaloženia a čo treba urobiť, aby ste nehnuteľnosť mohli z hypotéky neskôr „uvoľniť“.
Najčastejší dôvod na dozaloženie nehnuteľnosti
Najčastejším dôvodom, prečo klienti siahajú po možnosti dozaloženia druhej nehnuteľnosti je nedostatok vlastných zdrojov na dofinancovanie kúpy prostredníctvom hypotéky. Nariadenie Národnej banky Slovenska stanovujú, že banka môže štandardne poskytnúť maximálne 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (tzv. LTV – loan to value). Zvyšných 20 % musí klient pokryť z vlastných úspor alebo iným spôsobom. Každá piata hypotéka môže byť aj s LTV 90 t.j. 90% financovaním, avšak hypotéka s LTV 90 má svoje špecifiká, ktoré som spísal v tomto článku.
Keďže však mnohí kupujúci nemajú dostatočné úspory a dofinancovanie spotrebným úverom či medziúverom zo stavebného sporenia im pripadá nákladné, riešením býva práve dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti. Takýmto spôsobom sa hodnota zábezpeky navýši, a klient tak môže získať až 100 % z kúpnej ceny novej nehnuteľnosti, pričom formálne stále dodrží požadované LTV. Táto alternatíva je zároveň omnoho lacnejšia ako dofinancovanie prostredníctvom spotrebného úveru.
Ďalším dôvodom na dozaloženie druhej nehnuteľnosti môže byť aj snaha získať vyšší úver, ako je samotná kúpna cena nehnuteľnosti. Ak má klient dostatočný úverový limit, môže týmto spôsobom získať nielen 100 % financovanie kúpy, ale aj peniaze navyše, napríklad na rekonštrukciu, zariadenie domácnosti či iné výdavky spojené s bývaním. Vďaka tomu si môže novú nehnuteľnosť upraviť podľa vlastných predstáv hneď od začiatku, bez potreby riešiť ďalší úver alebo siahať na rezervy.
Ako sa vypočítava LTV pri dozaložení
Pri hypotéke sa LTV vypočítava ako pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. V prípade, že klient zakladá dve nehnuteľnosti, teda kupovanú nehnuteľnosť a ďalšiu dozakladá, banka jednoducho spočíta hodnotu oboch nehnuteľností. Tým získa celkovú hodnotu zabezpečenia, voči ktorej sa potom počíta výsledné LTV úveru.
Pozrime sa na to na konkrétnom príklade:
Klient chce kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 200 000 €. Aby nemusel riešiť vlastné zdroje, rozhodne sa dozaložiť ešte druhú nehnuteľnosť, ktorá má hodnotu 150 000 €. Celkovo teda banka berie ako zábezpeku dve nehnuteľnosti v súhrnnej hodnote 350 000 €. Klient žiada o úver vo výške 200 000 €.
Výpočet LTV bude nasledovný:
Takže výsledné LTV je len 58 % (po zaokrúhlení), čo je hlboko pod hranicou 80 %, ktorú banky štandardne požadujú. Vďaka tomu môže klient získať 100 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti a pritom úplne bez príplatku za vyššie LTV alebo bez potreby vlastnej hotovosti.
Vyňatie dozaloženej nehnuteľnosti
Mnohí klienti sa po schválení a načerpaní hypotéky prirodzene pýtajú, kedy a za akých podmienok je možné dozaloženú nehnuteľnosť z úveru „uvoľniť“. Predsa len, ide často o majetok rodičov alebo inú vlastnú nehnuteľnosť, ktorú chcú mať opäť voľnú – bez ťarchy banky.
V ďalšej časti článku sa preto pozrieme na to, kedy je možné nehnuteľnosť vyňať, aké podmienky treba splniť v jednotlivých bankách a tiež s akými poplatkami treba pri vyňatí počítať.
Kedy viete vyňať dozaloženú nehnuteľnosť?
Dobrou správou je, že dozaložená nehnuteľnosť nemusí zostať ako zábezpeka navždy. Banky umožňujú jej vyňatie vtedy, keď už nie je na zabezpečenie úveru potrebná, teda keď hodnota zostávajúcej nehnuteľnosti (zvyčajne tej, ktorú ste kúpili) postačuje na krytie aktuálneho zostatku hypotéky.
Zjednodušene povedané: ak výška zostatku úveru nepresahuje maximálne povolené LTV voči hodnote nehnutelnosti na ktorej zostáva záložné právo, banka vám druhú, dozaloženú nehnuteľnosť dovolí z úveru vyňať.
Predstavme si, že ste si kúpili byt za 200 000 € a k hypotéke ste založili aj druhú nehnuteľnosť. Ak po niekoľkých rokoch splácania klesne zostatok úveru na povedzme 160 000 € a vaša kupovaná nehnuteľnosť má stále hodnotu 200 000 €, vaše LTV je 80 %. To už zodpovedá podmienkam väčšiny bánk a môžete požiadať o vyňatie druhej nehnuteľnosti zo záložného práva.
Výsledkom posúdenia žiadosti o vyňatie dozaloženej nehnuteľnosti v banke môže byť aj situácia, kedy vám hodnota jednej nehnuteľnosti nebude postačovať na pokrytie úveru. V takom prípade vám banka môže navrhnúť, aby ste zrealizovali mimoriadnu splátku úveru a znížili si tak hodnotu dlhu voči zábezpeke.
Aké sú pravidlá pre vyňatie nehnuteľnosti v jednotlivých bankách
Pri vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti platí, že banky nemajú jednotný postup – každá inštitúcia k tejto situácii pristupuje po svojom. Zatiaľ čo niektoré vyžadujú prísne dodržanie pôvodného LTV (napr. do 80 %), iné sú flexibilnejšie a hodnotia žiadosť individuálne.
Medzi banky s individuálnym prístupom patria napríklad:
- Tatra banka – Štandardne platí podmienka dodržania LTV do 80 %, avšak v praxi banka rieši vyňatie individuálne. To znamená, že aj keď LTV po vyňatí presiahne 80 % (napr. stúpne na 90 %), nemusí to byť automatickou prekážkou. Dôležitá je hodnota nehnuteľnosti, história splácania a celková bonita klienta.
- VÚB banka – Rovnako ako Tatra banka, aj VÚB uplatňuje individuálny prístup pri posudzovaní žiadosti o vyňatie. Nemá pevne stanovené LTV ako pri schvaľovaní úveru. V praxi banka akceptuje LTV v rozmedzí 70 % až 80 %, pričom rozhodujú faktory ako lokalita nehnuteľnosti, bonita klienta a výška zostatku úveru.
Tieto banky tak ponúkajú väčšiu mieru flexibility – vyňatie je reálnejšie aj v prípadoch, kedy by to pri striktne nastavených pravidlách nebolo možné.
Zaujímavý a trochu odlišný prístup k vyňatiu nehnuteľnosti má ČSOB banka. Tá síce vyžaduje zachovanie pôvodného LTV, no neposudzuje ho ako presné číslo, ale v rámci určitých pásiem. Klient teda nemusí trafiť konkrétne percento, stačí sa „zmestiť“ do jedného z nasledovných rozsahov:
- LTV do 70 %
- LTV od 70 % do 80 %
- LTV od 80 % do 90 %
Ak bol váš úver napríklad schválený pri LTV 78 %, postačí, aby po vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti zostalo nové LTV stále v tom istom pásme (teda medzi 70 % až 80 %). Nemusíte sa teda presne „trafiť“ do pôvodného čísla, čo klientom poskytuje o niečo väčšiu voľnosť.
Banky s podmienkou zachovania pôvodného LTV
Naopak, väčšina ostatných bánk trvá na tom, aby po vyňatí nehnuteľnosti zostalo LTV rovnaké alebo nižšie ako pri pôvodnom schválení hypotéky, a to bez výnimky. Neakceptujú pásma ani individuálne posúdenie. Medzi tieto banky patria napríklad:
- Slovenská sporiteľňa
- mBank
- 365.bank
V týchto prípadoch je preto mimoriadne dôležité presne vypočítať, či po vyňatí bude zostatok úveru zodpovedať pôvodne schválenému LTV. Ak nie, banka vyňatie neumožní.
V prípade Prima banky nemáme dostupné informácie ohľadom možnosti vyňatia dozaloženej nehnuteľnosti.
Ktoré typy nehnuteľností je možné dozaložiť?
Banky vedia akceptovať ako nehnuteľnosť na dozaloženie: byt, rodinný dom, stavebný pozemok akceptujú len niektoré z bánk, avšak pri dozaložení apartmánu/ateliéru/chaty hrozí, že vám schvália dobu splatnosti len 8 rokov z dôvodu, že ide o nebytové priestory resp. rekreačné nehnuteľnosti.
Ktoré banky vedia akceptovať dozaloženie stavebného pozemku
| Banka | SLSP | VÚB | ČSOB | Tatra banka | Prima | UniCredit | 365.bank | mBank |
| Dozaloženie pozemku | Áno | Nie | Nie | Áno | Nie | Nie | Áno | Áno |
Zmena založenej nehnuteľnosti – prenos záložného práva
V prípade, že máte na vašej existujúcej hypotéke dlhoročnú fixáciu s výhodnou úrokovou sadzbou (napr. 1%) a chceli by ste danú nehnuteľnosť predať, existuje riešenie, ktoré vám umožní ponechať si výhodné podmienky hypotéky. V rámci zmien na úverovej zmluve viete totiž banku požiadať aj o prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť. Aj v tomto prípade platí, že pri zmene záložného práva musíte zachovať pôvodne schválené LTV podľa podmienok v tabuľke vyššie.
Ak vám banka schváli zmenu zakladanej nehnuteľnosti, myslite prosím ešte na jednu vec. Kvitanciu t.j. výmaz záložného práva na dovtedy založenej nehnuteľnosti banka pošle na kataster až vtedy, keď sa zapíše záložné právo na novú nehnuteľnosť. Pokiaľ teda zavkladujete nové záložné zmluvy na katastri s kolkom v hodnote 100 €, zapíše sa záložné právo na katastri štandardne až na 30. deň od podania návrhu na vklad záložného práva na katastri. V prípadoch, kedy potrebujete zakladanú nehnuteľnosť predať a presunúť záložné právo na inú nehnuteľnosť preto odporúčam vždy podávať záložné zmluvy v rámci zrýchleného konania s kolkom v hodnote 300 €.
Ešte upozorním na jedno pravidlo. Vo väčšine bánk platí pravidlo, že ak bola doteraz založená skolaudovaná nehnuteľnosť, nemôže byť novým predmetom zabezpečenia nehnuteľnosť, ktorá skolaudovaná ešte nie, napr. rozostavaný dom.
Koľko stojí vyňatie dozaloženej nehnuteľnosti?
Banky si za vyňatie nehnuteľnosti resp. prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť účtujú poplatok, ktorý nájdete v cenníku bánk ako poplatok za zmenu úverovej zmluvy. V tabuľke nižšie nájdete výšku tohto poplatku v jednotlivých bankách.
| Banka | SLSP | VÚB | ČSOB | Tatra banka | Prima banka | Unicredit | 365.bank | mBank |
| Poplatok | 149 € | 200 € | 180 € | 150 € * | 150 € | 166 € | 200 € ** | 170 € |
* v prípade, ak je klient VIP, má túto zmenu zdarma
** banka si účtuje tento poplatok už za podanú žiadosť, bez ohľadu na jej výsledok
Záver
Ak plánujete hypotéku, pri ktorej uvažujete nad dozaložením ďalšej nehnuteľnosti, je nesmierne dôležité poradiť sa ešte pred podpisom zmluvy s odborníkom. Ide totiž o krok, ktorý síce môže výrazne pomôcť pri kúpe nehnuteľnosti, no zároveň môže v budúcnosti výrazne skomplikovať vyňatie tejto nehnuteľnosti z úveru.
Najmä mladí klienti často dozakladajú rodičovskú nehnuteľnosť, aby získali chýbajúce financie. V praxi to však môže viesť k tomu, že LTV úveru bude veľmi nízke, čo síce na prvý pohľad pôsobí výhodne, no neskôr môže byť prekážkou pri vyňatí. Mnohé banky totiž trvajú na zachovaní pôvodného LTV a ak dozaložená nehnuteľnosť má príliš vysokú hodnotu, jej vyňatie môže byť nemožné alebo veľmi komplikované.
Ak plánujete riešiť bývanie a chcete sa vyhnúť nepríjemným prekvapeniam, rezervujte si u mňa nezáväznú konzultáciu prostredníctvom kontaktného formulára uvedeného nižšie alebo si zarezervujte priamo videokonzultáciu v mojom kalendári. Rád vám pomôžem s výberom optimálneho riešenia a zastrešením celého procesu.
