Investičná nehnuteľnosť patrí na Slovensku dlhodobo medzi najobľúbenejšie spôsoby, ako zhodnocovať peniaze. „Kúpiť byt, prenajímať ho a nechať ho splácať nájomníkmi“ znie pre mnohých ako ideálny plán – veď na Slovensku by bol najradšej každý vlastníkom a zároveň prenajímateľom nehnuteľnosti. Realita však býva o niečo zložitejšia, najmä ak do hry vstupuje hypotéka.
V tomto článku sa pozrieme na to, čo hypotéka na investičný byt v skutočnosti je, na aké obmedzenia a špecifiká treba myslieť ešte pred kúpou bytu na prenájom a prečo investičná nehnuteľnosť nie je len o „čo najnižšom úroku“. Vysvetlíme si rozdiel medzi kladným a záporným cashflow, ako banky posudzujú príjem z prenájmu, kedy má zmysel riešiť investičnú hypotéku a pre koho môže byť naopak rizikom, najmä v kombinácii s plánom riešiť v budúcnosti vlastné bývanie.
Ak uvažujete nad kúpou investičného bytu alebo už jednu nehnuteľnosť vlastníte a zvažujete ďalšiu, tento článok vám pomôže urobiť rozhodnutie na základe čísel, nie len pocitu.
Čo je hypotéka na investičný byt a čím sa líši od bežnej hypotéky
Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť sa v základnom princípe nelíši od klasickej hypotéky na vlastné bývanie. Stále ide o úver zabezpečený tuzemskou nehnuteľnosťou, pri ktorom banka poskytne klientovi financovanie na kúpu bytu alebo domu a ako zábezpeku si zapíše záložné právo na financovanú (prípadne inú) nehnuteľnosť.
Rozdiel teda nie je v type úveru, ale v tom, na aký účel je nehnuteľnosť využívaná. Kým pri vlastnom bývaní klient v nehnuteľnosti býva, pri investičnej hypotéke banka počíta s tým, že nehnuteľnosť bude slúžiť na prenájom a má generovať príjem. A práve tu začínajú vznikať rozdiely v parametroch hypotéky.
Banky vnímajú investičnú nehnuteľnosť ako vyššie riziko než vlastné bývanie. Tieto rozdiely sa môžu prejaviť napríklad:
- v dobe splatnosti hypotéky,
- v počte nehnuteľností, ktoré je banka ochotná klientovi financovať,
- v maximálnom povolenom LTV,
Dôležité je zdôrazniť, že nejde o samostatný produkt s názvom „investičná hypotéka“. Väčšina bánk používa rovnaké hypotekárne produkty ako pri kúpe vlastného bývania, no vnútorné pravidlá bánk pre investičné nehnuteľnosti môžu byť odlišné. A práve tieto rozdiely majú v praxi zásadný vplyv na výnosnosť investície aj na budúce možnosti klienta.
Doba splatnosti pri hypotéke na investičný byt: detail, ktorý výrazne ovplyvní váš cashflow
Pri riešení hypotéky na investičnú nehnuteľnosť sa veľká pozornosť prirodzene sústreďuje na úrokovú sadzbu. Nemenej dôležitý parameter je však aj doba splatnosti hypotéky. A práve tá môže rozhodnúť o tom, či bude investičný byt generovať rozumný cashflow, alebo naopak zbytočne zaťaží rodinný rozpočet.
Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšia doba splatnosti, tým nižšia mesačná splátka a vyšší úverový limit. Pri investičnom byte to má ešte väčší význam než pri vlastnom bývaní, pretože splátka hypotéky by mala byť v čo najväčšej miere pokrytá nájomným. Ak banka nastaví kratšiu splatnosť, mesačná splátka výrazne narastie a investícia sa môže z pohľadu cashflow rýchlo dostať do mínusu.
Práve pri investičných hypotékach môžu medzi jednotlivými bankami vznikať výrazné rozdiely. Zatiaľ čo pri kúpe vlastného bývania je štandardom splatnosť 30 rokov, pri investičnej nehnuteľnosti už banky často uplatňujú prísnejšie pravidlá a kratšiu dobu splatnosti.
Konkrétnym príkladom z praxe je ČSOB banka. Ak má klient v úverovom registri evidované dva existujúce úvery, banka pri riešení hypotéky na investičný byt stanoví maximálnu splatnosť iba 20 rokov. A to dokonca aj v prípade, že tieto úvery budú novou hypotékou vyplatené ešte pred čerpaním. Z pohľadu klienta to môže byť nepríjemné prekvapenie, pretože kratšia splatnosť automaticky znamená vyššiu mesačnú splátku a vyššie finančné zaťaženie rozpočtu.
Aj z tohto dôvodu je pri plánovaní kúpy investičného bytu na hypotéku dôležité porovnať viacero bánk a ich interné pravidlá. Rozdiel niekoľkých rokov v splatnosti môže v praxi znamenať desiatky až stovky eur mesačne navyše – a to je rozdiel, ktorý už v investičnej matematike cítiť.
Praktický príklad: ako doba splatnosti ovplyvní investičnú hypotéku
Porovnajme dve situácie – štandardnú splatnosť 30 rokov a skrátenú splatnosť 20 rokov s ktorou sa klient môže stretnúť práve pri hypotéke na investičnú nehnuteľnosť. Uvažujme s nasledujúcou situáciou:
- Kúpna cena investičného bytu: 200 000 €
- Vlastné zdroje (20 %): 40 000 €
- Výška hypotéky: 160 000 €
- Úroková sadzba: 4,0 % p. a.
- Fixácia: pre zjednodušenie nebudeme brat vplyv fixácie do úvahy
- Nájomné: 800 € mesačne
Parameter Varianta A – splatnosť 30 rokov Varianta B – splatnosť 20 rokov Výška hypotéky 160 000 € 160 000 € Úroková sadzba 4,0 % p. a. 4,0 % p. a. Doba splatnosti 30 rokov 20 rokov Mesačná splátka hypotéky ≈ 764 € ≈ 970 € Mesačné nájomné 800 € 800 € Rozdiel (nájom – splátka) + 36 € – 170 € Cashflow takmer vyrovnané záporné Z tabuľky je zrejmé, že v prípadeVariantu A je splátka hypotéky kompletne krytá nájomným. Klient síce musí počítať ešte s nákladmi na správu, údržbu či rezervu, no z pohľadu splátky úveru je cashflow relatívne vyrovnaný.
Pri kratšej splatnosti už nájomné nepostačuje na krytie splátky hypotéky. Klient musí každý mesiac doplácať približne 170 € zo svojho rozpočtu, a to ešte pred započítaním ďalších nákladov spojených s prenájmom.
Počet založených nehnuteľností: kde majú banky pri investičných hypotékach hranicu
Pri prvej hypotéke na kúpu nehnuteľnosti má väčšina klientov pocit, že ak im banka úver schválila dnes, rovnaký prístup bude mať aj pri ďalšej nehnuteľnosti. Práve tu však mnoho klientov naráža na realitu bankových pravidiel. Počet založených nehnuteľností je totiž jeden z kľúčových limitov, ktorý banky pri investičných hypotékach sledujú.
Z pohľadu banky je rozdiel, či klient vlastní jednu investičnú nehnuteľnosť, alebo ich má v portfóliu viac. S každou ďalšou nehnuteľnosťou rastie koncentrácia rizika a banka začína hodnotiť klienta nie len ako bežného spotrebiteľa, ale čoraz viac ako investora.
V praxi to znamená, že:
- pri prvej a druhej investičnej nehnuteľnosti sú banky ešte relatívne flexibilné,
- pri tretej nehnuteľnosti už často rozhoduje individuálne posúdenie,
- a pri každej ďalšej investícii sa schvaľovanie výrazne sprísňuje.
Praktický príklad z praxe: obmedzenie v Tatra banke
Konkrétnym príkladom je Tatra banka, ktorá má v oblasti investičných nehnuteľností pomerne jasne nastavené pravidlá. Štandardne umožňuje financovanie maximálne dvoch založených nehnuteľností na klienta.
Pri tretej nehnuteľnosti je už potrebná výnimka a schvaľovanie ide nad rámec bežných podmienok. Banka v takom prípade detailnejšie skúma:
- celkovú finančnú situáciu klienta,
- výšku a stabilitu príjmov,
- existujúce úverové zaťaženie,
- bonitu klienta
Pri štvrtej a každej ďalšej investičnej nehnuteľnosti sa už klient dostáva do kategórie tzv. mienkotvorného klienta. To znamená, že úver nie je posudzovaný automaticky podľa tabuľiek, ale individuálne – na základe reputácie klienta, jeho histórie v banke a celkového investičného profilu.
LTV pri investičnej hypotéke: koľko vám banka reálne požičia
Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti na hypotéku patrí LTV medzi základné parametre, ktoré výrazne ovplyvňujú nielen schválenie úveru, ale aj celkovú ziskovosť investície. LTV (loan to value) vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti a určuje, akú časť kúpnej ceny je banka ochotná financovať.
Štandardom pri investičnej hypotéke je LTV do 80 %, rovnako ako pri klasickej hypotéke na vlastné bývanie. V praxi to znamená, že investor by mal počítať s minimálne 20 % vlastných zdrojov – či už vo forme hotovosti alebo inej vhodnej nehnuteľnosti do zábezpeky.
V niektorých prípadoch však banky umožňujú aj financovanie do 90 % LTV, a to aj pri investičných nehnuteľnostiach. Treba si však uvedomiť, že vyššie financovanie už banka vníma ako zvýšené riziko, čo sa takmer vždy premieta do prísnejších podmienok.
Najčastejšie ide o:
- úrokovú prirážku k štandardnej sadzbe,
- prísnejšie posudzovanie bonity,
- typ nehnuteľnosti a lokalita.
Z pohľadu investora je práve vyššie LTV dvojsečná zbraň. Na jednej strane umožňuje vstúpiť do investície s menším objemom vlastných zdrojov, no na druhej strane zvyšuje mesačnú splátku a celkové náklady na úver. A to má priamy vplyv na cashflow a návratnosť investície.
Investičná hypotéka nie je o prvotne získanom úroku
Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti zohrávajú zásadnú úlohu faktory ako lokalita, dispozícia, rozloha či kúpna cena. Práve tieto parametre rozhodujú o dopyte po prenájme a výške nájomného, ktoré si môžete pýtať. Tento článok je však zameraný na financovanie a týmto témam sa detailnejšie venovať nebudeme.
Z pohľadu investičnej hypotéky má totiž na dlhodobú rentabilitu investície zásadný vplyv aj niečo iné – úroková sadzba a doba splatnosti hypotéky. Najmä to, ako flexibilne s nimi dokáže klient pracovať aj v budúcnosti.
Veľa investorov robí chybu v tom, že sa pri výbere banky sústredí výlučne na najnižší úrok v momente podpisu zmluvy. Úroková sadzba pri hypotéke však nefunguje ako pri spotrebnom úvere, ale v čase sa mení (po uplynutí doby fixácie). Pri investičnej nehnuteľnosti hypotéku neberieme na pár rokov, ale najčastejšie na desiatky rokov. A práve počas tohto obdobia sa úrokové sadzby menia, niekedy výrazne.
Preto je mimoriadne dôležité pozerať sa na hypotéku nie ako na jednorazový produkt, ale ako na dlhodobý nástroj, s ktorým je potrebné aktívne pracovať. Jedným z najpodstatnejších faktorov pri výbere banky je preto kvalita následného servisu v danej banke a najmä možnosti úpravy úrokovej sadzby v budúcnosti.
Veľkým benefitom pre investora je možnosť tzv. reštartu úrokovej sadzby v prípade poklesu sadzieb na trhu – teda úpravy podmienok ešte počas fixácie. Nie všetky banky túto možnosť ponúkajú, a nie všade sú podmienky rovnaké. Rozdiel v prístupe bánk môže v praxi znamenať stovky až tisíce eur rozdielu na zaplatených úrokoch.
Pri investičnej hypotéke preto nevyhráva banka s najnižším úrokom „dnes“, ale tá, ktorá umožňuje flexibilne reagovať na vývoj trhu aj o pár rokov. Práve kombinácia rozumne nastavenej splatnosti, konkurencieschopnej úrokovej sadzby a kvalitného servisu rozhoduje o tom, či bude investičná nehnuteľnosť dlhodobo fungovať ako stabilný zdroj príjmu.
Poistenie investičnej nehnuteľnosti: detail, ktorý sa neoplatí podceniť
dať si pozor na poistenie prenajatej nehnuteľnosti, keďže to vie kryť len jedna poisťovňa
Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti na hypotéku väčšina klientov rieši poistenie len preto, že ho vyžaduje banka. Poistenie však v tomto prípade nie je len „povinná formalita“, ale dôležitý nástroj ochrany investície. O to viac, ak byt neslúži na vlastné bývanie, ale na prenájom.
Základným pravidlom pri poistení investičného bytu je správne určenie spôsobu jeho využívania. Poisťovne totiž rozlišujú, či ide o dlhodobý prenájom alebo krátkodobý prenájom (napríklad prostredníctvom platforiem typu Booking či Airbnb). A práve tu vznikajú medzi poisteniami zásadné rozdiely.
Dlhodobý prenájom: širšie možnosti, ale nie všade
Ak investičná nehnuteľnosť slúži na dlhodobý prenájom, situácia je z pohľadu poistenia pomerne priaznivá. Tento typ využívania je možné poistiť takmer vo všetkých poisťovniach na slovenskom trhu.
Výnimkou je poisťovňa Allianz, ktorá dlhodobý prenájom investičných nehnuteľností štandardne nepoisťuje. V ostatných poisťovniach však býva tento typ poistenia dostupný za štandardnú cenu, porovnateľnú s poistením nehnuteľnosti na vlastné bývanie.
Aj tu je však dôležité, aby bol prenájom v poistnej zmluve správne uvedený. Ak by poisťovňa spätne zistila, že byt je prenajímaný a v zmluve to nebolo deklarované, môže to mať negatívny vplyv na poistné plnenie.
Krátkodobý prenájom: obmedzené možnosti a vyššia cena
Oveľa zložitejšia situácia nastáva pri krátkodobom prenájme, teda pri prenájme cez platformy ako Airbnb alebo Booking. Z pohľadu poisťovní ide o výrazne rizikovejší spôsob využívania nehnuteľnosti – vyššia fluktuácia osôb, väčšie riziko škôd a menšia kontrola nad užívaním bytu.
V praxi to znamená, že:
- tento typ prenájmu dokáže na slovenskom trhu poistiť len jedna poisťovňa,
- a cena poistenia môže dosahovať až dvojnásobok oproti bežnému poisteniu pri dlhodobom prenájme.
Pre investora je preto nevyhnutné ešte pred kúpou nehnuteľnosti zvážiť, aký typ prenájmu plánuje a či je ochotný akceptovať vyššie náklady.
Na čo si dať pri poistení investičnej nehnuteľnosti pozor
Pri investičnej nehnuteľnosti platí jednoduché pravidlo:
Lacné alebo nesprávne nastavené poistenie môže vyjsť v konečnom dôsledku najdrahšie.
Pred uzatvorením poistnej zmluvy je preto dôležité:
- mať jasne určený typ prenájmu (dlhodobý vs. krátkodobý),
- overiť, či poisťovňa daný spôsob využívania akceptuje,
- a počítať s tým, že najmä pri krátkodobom prenájme bude poistenie výrazne drahšie.
Správne nastavené poistenie chráni nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj finančnú stabilitu celej investície.
Investičný byt alebo vlastné bývanie? Rozhodnutie, ktoré vám môže ušetriť kopu starostí
odporúčanie začať s kúpou vlastného bývania, až po doriešení vlastného bývania. zohľadňovať potenciál nárastu príjmu – zostatok hypo na inv. byt ho bude blokovať pri kúpe vlastného bývania.
Kúpa investičnej nehnuteľnosti je v mladosti pre mnohých lákavá predstava, najmä aj vďaka vplyvu sociálnych sietí aj napriek tomu, že ešte nemajú vyriešené vlastné bývanie. Práve tu však často vzniká zásadná chyba v poradí krokov. Z pohľadu dlhodobej finančnej stability totiž vo väčšine prípadov odporúčam najskôr vyriešiť vlastné bývanie a až následne investičný byt.
Dôvod je jednoduchý, no v praxi veľmi podceňovaný. Ak si klient kúpi ako prvú nehnuteľnosť investičný byt na prenájom, zostatok hypotéky na tejto nehnuteľnosti mu môže výrazne znížiť úverový limit pri neskoršej kúpe vlastného bývania. Banka totiž vidí existujúci dlh a mesačnú splátku, ktorá zaťažuje rozpočet a to bez ohľadu na to, že byt generuje príjem z prenájmu.
Po niekoľkých rokoch tak môže nastať nepríjemná situácia, kedy:
- klient nedosiahne na hypotéku na vlastné bývanie v požadovanej výške,
- bude nútený presťahovať sa do investičného bytu, vyhodiť nájomníkov a prísť o príjem z prenájmu,
- prípadne predať investičný byt, aby si uvoľnil kapacitu na kúpu nehnuteľnosti na vlastné bývanie.
Problémom navyše je, že investičný byt sa často kupuje s úplne inými kritériami, než aké má človek na vlastné bývanie. Pri investícii riešime najmä cenu, lokalitu z pohľadu dopytu, jednoduchú dispozíciu a čo najlepšiu návratnosť. Pri vlastnom bývaní však vstupujú do hry iné faktory – veľkosť, orientácia, občianska vybavenosť, parkovanie, okolie či dlhodobý komfort. To, čo dáva zmysel ako investícia, preto nemusí vôbec vyhovovať na bývanie.
Samozrejme, neexistuje jedno univerzálne pravidlo. Veľmi záleží na príjme jednotlivca a jeho potenciáli rastu. Ak má klient vysoký a stabilný príjem, prípadne reálny predpoklad jeho výrazného rastu v budúcnosti, môže byť kúpa investičnej nehnuteľnosti aj pred vlastným bývaním zvládnuteľná. Rovnako platí, že k príjmu zo zamestnania alebo podnikania sa môže pripočítať aj príjem z prenájmu, ktorý banky v určitej miere akceptujú.
To ako sa banky stavajú k príjmu z prenájmu a aký má vplyv na schválenie hypotéky, si podrobnejšie rozoberieme v ďalšej časti článku.
V jednoduchosti platí, že pred kúpou investičnej nehnuteľnosti je potrebné pozerať sa nie len na aktuálnu investičnú príležitosť, ale na celý životný kontext. Vlastné zdroje, kariérny potenciál, rast príjmu, plánované bývanie, rodina a celková životná situácia by mali ísť ruka v ruke s investičným rozhodnutím.
Inak sa môže stať, že investičný byt, ktorý mal byť krokom k finančnej slobode, sa stane prekážkou pri riešení vlastného bývania a v konečnom dôsledku ho bude aj tak potrebné predať.
Pokiaľ máte záujem o nezáväzné zhodnotenie Vašej situácie a poradenstvo s financovaním, napíšte mi emailom na [email protected] alebo ma kontaktujte telefonicky na 0908 459 940 alebo využite kontaktný formulár.
Kladný vs. záporný cashlow: kedy investičný byt zarába a kedy ho dotujete zo svojho
pri akej sadzbe hypo, dokáže splácať nájomné splátku hypo. urobiť nejakú tabuľku
Pri investičnej nehnuteľnosti na hypotéku sa často hovorí o raste cien bytov, dopyte po prenájme či výhodnej lokalite. To všetko je dôležité. Z krátkodobého a strednodobého pohľadu však rozhoduje najmä jedna vec a tou je cashflow, teda rozdiel medzi príjmom z prenájmu a mesačnými výdavkami na hypotéku.
Jednoducho povedané:
- Kladný cashflow znamená, že nájomné pokrýva splátku hypotéky (a ideálne ešte niečo navyše).
- Záporný cashflow znamená, že každý mesiac musíte investičný byt dotovať z vlastného rozpočtu.
V prvom kroku si ukážeme, ako samotná úroková sadzba hypotéky ovplyvňuje, či sa investičná nehnuteľnosť dostane do plusu alebo mínusu. Ostatné náklady (správa bytu, fond opráv, údržba, daň, poistenie) zatiaľ vedome vynecháme.
Východisková situácia je rovnaká ako sme použili v príklade s dobou splatnosti a to nasledovne:
- Výška hypotéky: 160 000 €
- Splatnosť: 30 rokov
- Mesačné nájomné: 800 €
V tabuľke nižšie si ukážeme aký vplyv má na náš cashflow rôzna výška úrokovej sadzby a aký má dopad na výnosnosť investície:
Úroková sadzba Mesačná splátka hypotéky Mesačné nájomné Rozdiel (nájom – splátka) Cashflow 2,5 % ≈ 632 € 800 € +168 € kladný 3,0 % ≈ 675 € 800 € +125 € kladný 3,5 % ≈ 718 € 800 € +82 € kladný 4,0 % ≈ 764 € 800 € +36 € takmer vyrovnané
Čo z toho vyplýva?
Na prvý pohľad je vidieť, že rozdiel niekoľkých desatín percenta na úroku robí pri investičnej hypotéke výrazný rozdiel. Kým pri sadzbe 2,5 % ostáva po zaplatení splátky rezerva takmer 170 € mesačne, pri 4 % je investícia už takmer na hrane.
A to sme stále rátali len so splátkou úveru. V momente, keď do výpočtu započítame ďalšie náklady spojené s vlastníctvom a prenájmom bytu, môže sa aj „papierovo kladný“ scenár veľmi rýchlo dostať do záporného cashflow.
Cashflow investičného bytu v realite: keď započítame aj náklady
V predchádzajúcom príklade sme sledovali, či nájomné pokryje splátku hypotéky. To je však len základ. Skutočný cashflow investičnej nehnuteľnosti ovplyvňujú aj ďalšie pravidelné výdavky, ktoré investor často podcení.
Najskôr si ujasnime jednu dôležitú vec:
Energie budeme v tomto príklade považovať za súčasť nájomného, teda že ich platí nájomník v rámci mesačných platieb. To je pri prenájmoch bežný model. My sa teda zameriame na náklady, ktoré ostávajú na pleciach majiteľa.
Priemerné mesačné náklady investora (modelový príklad)
Typ nákladu Mesačne (odhad) Správa bytu / správcovský poplatok 30 € Fond opráv 40 € Poistenie nehnuteľnosti 15 € Rezerva na údržbu (maľovanie, opravy, zariadenie) 40 € Spolu mesačné náklady mimo hypotéky 125 €
Aktualizovaný prepočet cashflow (hypotéka 160 000 €, splatnosť 30 rokov, nájomné 800 €)
Úroková sadzba Splátka hypotéky Ostatné náklady Spolu výdavky Nájomné Výsledný cashflow 2,5 % 632 € 125 € 757 € 800 € +43 € 3,0 % 675 € 125 € 800 € 800 € 0 € 3,5 % 718 € 125 € 843 € 800 € –43 € 4,0 % 764 € 125 € 889 € 800 € –89 €
A teraz prichádza faktor, na ktorý veľa investorov zabúda
V týchto výpočtoch sme stále predpokladali, že byt je prenajatý 12 mesiacov v roku. Realita však býva iná. Stačí:
- výmena nájomníka,
- hľadanie nového podnájomníka,
- krátka rekonštrukcia,
- alebo problémový nájomník,
a byt môže byť 1–2 mesiace ročne bez príjmu. Ak by bol byt prenajatý napríklad len 11 mesiacov v roku, pri nájomnom 800 € to znamená výpadok 800 € ročne, teda približne –67 € mesačne po prepočte na celý rok.
To znamená, že aj scenár, ktorý vyzeral ako mierne kladný, sa veľmi rýchlo dostáva do straty.
Čo si z toho má investor odniesť?
Pri hypotéke na investičný byt nestačí, že „nájom pokryje splátku“. Investícia je zdravá až vtedy, keď:
- pokrýva splátku,
- pokrýva prevádzkové náklady,
- a ešte vytvára rezervu na výpadok nájomníka či nečakané opravy.
Práve preto je bezpečnejšie počítať s mierne konzervatívnym scenárom, než stavať investičné rozhodnutie na ideálnom stave, ktorý v praxi nastáva len zriedka.
Príjem z prenájmu investičnej nehnuteľnosti
Jednou z veľkých výhod investičnej nehnuteľnosti je, že okrem potenciálneho rastu hodnoty generuje aj pravidelný príjem z prenájmu. Tento príjem môže investorovi výrazne pomôcť pri riešení ďalšej hypotéky – napríklad na ďalší investičný byt alebo na vlastné bývanie.
Je však dôležité vedieť, že príjem z prenájmu nie je bankami posudzovaný rovnako ako príjem zo zamestnania či podnikania. A už vôbec neplatí, že ho každá banka automaticky započíta v plnej výške.
Veľmi dôležitý fakt, ktorý si treba uvedomiť je, že nie všetky banky tento typ príjmu pri žiadosti o hypotéku akceptujú. Banky príjem z prenájmu akceptujú len ako vedľajší príjem a preto môže mať rovnaký klient v jednej banke problém so schválením úveru a v inej banke bez problémov získať vyšší úverový limit, práve vďaka nájomnému.
Rozdiely medzi bankami: v číslach to vyzerá inak
Aj keď banka príjem z prenájmu uzná, stále platia určité obmedzenia. Najčastejšie rozdiely sú v týchto oblastiach:
- Percento započítaného príjmu – banky si z nájomného zvyčajne berú len časť, aby zohľadnili súvisiace riziká (neobsadenosť bytu, výpadok platieb, náklady). Najčastejšie sa stretávame s akceptáciou približne 50 % – 70 % z reálneho nájomného. Ak teda klient inkasuje 800 € mesačne, banka mu môže do príjmu započítať napríklad len 400 – 560 €.
- Minimálna dĺžka prenájmu – banka väčšinou nechce vidieť „čerstvo podpísanú“ zmluvu. Štandardne požaduje, aby prenájom už nejaký čas trval, štandardne minimálne 3 – 6 mesiacov.
- Spôsob preukazovania príjmu – niektoré banky požadujú, aby bol príjem z prenájmu uvedený v daňovom priznaní a až tak ho vedia akceptovať, iné vedia vychádzať aj z obratov na účte a nájomnej zmluvy, bez nutnosti daňového priznania.
Vždy však platí, že musí existovať platná nájomná zmluva a reálne prijaté platby. Príjem z prenájmu môže byť silným nástrojom, ako si zvýšiť šancu na ďalšiu hypotéku na investičnú nehnuteľnosť alebo vlastné bývanie. Zároveň však platí, že:
- banka ho nikdy neberie v plnej výške,
- posudzuje ho prísnejšie než bežný príjem,
- a podmienky sa medzi bankami výrazne líšia.
Aj tu preto rozhoduje správna stratégia. To, ako máte nastavený prenájom, evidenciu príjmov a výber banky, môže mať priamy vplyv na to, či vám investičný byt pomôže k ďalšej nehnuteľnosti – alebo vás naopak zablokuje.
Kedy je vhodné riešiť investičnú hypotéku?
Investičná nehnuteľnosť môže byť výborný nástroj na budovanie majetku a pasívneho príjmu. Zároveň však ide o dlhodobý záväzok, ktorý výrazne zasahuje do rodinného rozpočtu aj budúcej úverovej kapacity. Preto by rozhodnutie o kúpe investičného bytu na hypotéku nemalo vychádzať len z toho, že „je dobrá príležitosť“, ale najmä z vašej celkovej finančnej a životnej situácie.
Tu sú základné piliere, ktoré by mali byť splnené:
Finančná rezerva
Rezerva je pri investičnej nehnuteľnosti absolútny základ. Pri investičnej nehnuteľnosti by mala existovať samostatná finančná rezerva určená na byt. Ak sa objavia náklady na opravy, výmenu zariadenia alebo dôjde k výpadku nájomného, nemalo by to zasahovať do rodinného rozpočtu ani do rezerv určených na bežný život. Investičný byt by si mal „niesť“ svoje riziká z vlastnej rezervy, nie z peňazí určených na chod domácnosti. Ideálne je mať rezervu aspoň na:
- niekoľko mesiacov splátok hypotéky,
- výpadok nájomného,
- nečakané opravy.
Investičný byt by nemal stáť na tom, že „nejako to vyjde“.
Dostatočný príjem (a potenciál jeho rastu)
Pri posudzovaní dostatočného príjmu netreba pozerať len na to, či dnes vychádza splátka investičnej hypotéky. Kľúčové je myslieť dopredu – najmä ak ešte nemáte vyriešené vlastné bývanie.
Hypotéka na investičný byt vám totiž znižuje budúci úverový limit, a teda aj možnosti financovania vlastnej nehnuteľnosti. Banka bude túto splátku započítavať do vašich záväzkov, aj keď je byt prenajatý. Preto je dôležité zvážiť, či váš príjem (a jeho potenciál rastu) umožní neskôr utiahnuť ďalšiu hypotéku na vlastné bývanie, bez toho, aby ste sa dostali pod finančný tlak alebo museli investičný byt predčasne predávať.
Vlastné zdroje
Pri investičnej hypotéke je štandardom minimálne 20 % vlastných zdrojov, často však treba počítať aj s ďalšími výdavkami – zariadenie bytu, právne služby, daň z nehnuteľnosti, poistenie či rezerva na začiatok prenájmu. Ak klient ide „na doraz“, investícia sa stáva zbytočne rizikovou.
Pri investičnej nehnuteľnosti určite nie je rozumné použiť na kúpu všetky vlastné úspory. Investor by sa tým dostal do situácie, kde síce vlastní majetok, ale nemá dostatočný finančný vankúš pre seba a svoju rodinu. Stačí výpadok príjmu, zdravotný problém, strata práce alebo nečakané životné udalosti – a celý investičný plán sa môže veľmi rýchlo rozpadnúť.
Vlastné zdroje preto nemajú slúžiť len na splnenie podmienok banky, ale aj na udržanie osobnej finančnej stability. Investícia má budovať majetok, nie vytvárať existenčný tlak.
Celková životná situácia
Kúpu investičného bytu treba vnímať v širšom kontexte celého života, nie len ako dobrý obchod na papieri. Dôležité je zamyslieť sa nad plánmi do budúcna – či plánujete zostať na Slovensku alebo odísť do zahraničia, či vás čaká zakladanie rodiny, kúpa vlastného bývania alebo iné veľké životné zmeny.
Investičná hypotéka je dlhodobý záväzok, ktorý ovplyvní vaše úverové možnosti, cashflow aj finančnú flexibilitu. Preto by mala zapadať do vašej životnej stratégie a nie ju obmedzovať. Správne nastavená investícia má podporovať vaše plány, nie vás do budúcna tlačiť do kompromisov.
Správny čas na kúpu investičnej nehnuteľnosti prichádza vtedy, keď máte vytvorenú finančnú rezervu, dokážete bez problémov zvládať splátku hypotéky aj v prípade dočasného výpadku nájomníka, disponujete dostatočnými vlastnými zdrojmi a váš príjem je stabilný – ideálne s potenciálom ďalšieho rastu. Zároveň by investícia mala prirodzene zapadať do vašich životných plánov a neobmedzovať budúce rozhodnutia. Až v takomto nastavení sa z investičného bytu stáva nástroj na budovanie majetku, nie zdroj zbytočného finančného tlaku a stresu.
Pokiaľ máte záujem o nezáväzné zhodnotenie Vašej situácie a poradenstvo s financovaním, napíšte mi emailom na [email protected] alebo ma kontaktujte telefonicky na 0908 459 940 alebo využite kontaktný formulár.
Záver
Investičná nehnuteľnosť vie byť výborným nástrojom na budovanie majetku, pasívneho príjmu a dlhodobej finančnej stability. Zároveň je to však záväzok na roky dopredu, kde rozhodujú detaily – správne nastavená hypotéka na investičný byt, vhodná doba splatnosti, realistické prepočty cashflow, dostatočná rezerva aj pochopenie toho, ako sa na vec pozerajú banky. Práve rozdiel medzi „dobrým pocitom z kúpy“ a skutočne fungujúcou investíciou robia čísla, stratégia a správne nastavené financovanie.
Ak nad investičným bytom uvažujete, neriešte to naslepo ani len podľa emócie či odporúčania známych. Každá situácia je individuálna – iný príjem, iné plány, iné možnosti financovania. Nechajte si prepočítať vašu konkrétnu situáciu, možnosti hypotéky na investičnú nehnuteľnosť, reálne cashflow aj dopad na budúce úverové možnosti.
Ozvite sa mi na nezáväznú konzultáciu a spolu nastavíme investíciu tak, aby budovala váš majetok a nie stres.
