„Ktorá banka je najlepšia?“ Toto je častá otázka klientov, na ktorú však neexistuje jasná odpoveď. Každá banka sa svojou metodikou (pravidlá ako akceptujú príjem, účel a zakladanú nehnuteľnosť) snaží prilákať určitú cieľovú skupinu. Pri jednoduchých úveroch prípadoch, kedy klient rieši kúpu nehnuteľnosti a má príjem zo zamestnania si viete vyberať banku čisto podľa „ceny“. Ale potom existuje nekonečné množstvo špecifických situácií tzv. neštandardov, ktoré dokáže zväčša vyriešiť len naozaj ostrieľaný hypotekárny poradca, ktorý ovláda detailne metodiku bánk. Diabol sa skrýva v detailoch. A práve o týchto detailoch bude tento článok.
Zámerne si vyberiem také detaily, v ktorých je najlepšia len jedna alebo dve banky, aby sme sa mohli zamerať naozaj na detaily a nebol článok až tak dlhý 🙂
Žiadatelia o hypotéku, splatnosť a všeobecné pravidlá
- len dve banky vedia poskytnúť hypotéku aj občanom s prechodným pobytom
- len dve banky vedia dať splatnosť hypotéky aj na 30 rokov ak je vek ručiteľa vyšší ako 50 rokov (napr. 54 rokov)
- len jedna banka vie poskytnúť hypotéku nerezidentovi
- len jedna banka vám dokáže po znížení úrokovej sadzby po schválení hypotéky navýšiť výšku hypotéky a prepočítavať tak priamo vplyv DSTI
- len jedna banka dokáže prehodnotiť úrokovú sadzbu ešte pred načerpaním hypotéky (napr. pri developerskej hypotéke)
- len jedna banka dokáže prehodnotiť úrokovú sadzbu aj vo fáze, kedy je hypotéka len rozčerpaná
- dve banky vedia dať splatnosť hypotéky až na 40 rokov pri akomkoľvek účele, jedna len pri refinančnej hypotéke
- len v jednej banke vám pri predčasnom splatení hypotéky vypočítajú poplatok zo zostatku hypotéky znížený o 30%, čím simulujú, že ste mimoriadnu splátku dali
- len v dvoch bankách máte možnosť dávať mimoriadne splátky každý mesiac prostredníctvom bankovej aplikácie
- len v jednej banke neplatíte úrok z hypotéky zo sumy, ktorú máte zároveň vloženú na sporiacom účte
- len v jednej banke má určitá kategória klientov všetky zmeny na úverovej zmluve bez poplatkov
- len v jednej banke držia ponuku po schválení až 90 dní a v jednej 60 dní (štandard je 30 dní)
- len jedna banka si nevyžaduje k poisteniu nehnuteľnosti vinkulačné tlačivá
- len jedna banka vie vyňať z hypotéky hlavného dlžníka a zo spoludlžníka urobiť nového hlavného dlžníka
- len jedna banka vie preniesť hypotéku z jedného dlžníka na iného so zachovaním pôvodných podmienok (ideálny scenár, ak má predávajúci ešte dlhú fixáciu s výborným úrokom)
Príjem zo zamestnania + vedľajšie príjmy
- len dve banky dokážu priemerovať plat zamestnanca po jeho zvýšení dodatkom pracovnej zmluvy už po 1 resp. 3 mesiacoch vyplatenia novej navýšenej mzdy
- len dve banky dokážu priemerovať mzdu zamestnanca po skúšobnej lehote spôsobom 3/3 (za predpokladu, že klient nemenil prácu kontinuálnym prechodom)
- len dve banky dokážu akceptovať širokú škálu zahraničných príjmov mimo EUR
- len dve banky dokážu akceptovať súbeh rodičovského príspevku a príjmu zo zamestnania/podnikania
- len jedna banka akceptuje diéty v plnej výške
- len jedna banka akceptuje výživné v 100% výške (ak je výživné priznané súdom)
- len jedna banka dokáže akceptovať príjem zo sezónnych prác
Príjem z podnikania
- len v dvoch bankách stačí, aby podnikanie trvalo minimálne 6 mesiacov predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia
- len jedna banka vypočítava príjem z tržieb alebo zisku za predchádzajúce zdaňovacie obdobie len za skutočný počet mesiacov podnikania
- len jedna banka dokáže akceptovať až 80% z tržieb pri SZČO, pokiaľ vykonáva duševnú prácu
- len jedna banka vie akceptovať ako príjem živnosť v Čechách
- len dve banky akceptujú pri príjme z s.r.o. stratu
- len jedna banka si vypočítava výšku vlastného imania vlastným vzorcom, vďaka čomu môže vyjsť výsledok ako kladný, aj keď je účtovne vlastné imanie záporné
- len jedna banka vypočítava príjem pri komorových pracovníkoch na základe obratov na účte
Účely hypotéky
- len jedna banka nemá pri účele kúpa nehnuteľnosti ako podmienku čerpania dokladovanie úhrady vlastných prostriedkov
- len jedna banka vám pri účele výstavba rodinného domu načerpá viac peňazí ako je skutočná hodnota založenej nehnuteľnosti
- len dve banky dokážu načerpať hypotéku pri účele kúpa nehnuteľnosti do notárskej úschovy
- len jedna banka dokáže refinancovať alebo spájať viacero úverov až do 100% LTV
- len jedna banka dokáže poskytnúť bezúčelovú hypotéku až do 90% LTV (pri bytoch v krajských mestách)
- len jedna banka dokáže poskytnúť bezúčelovú hypotéku na neobmedzenú výšku z pohľadu výšky hypotéky
- len dve banky dokážu schvaľovať hypotéku s účelom výstavba už od pozemku s vydaným stavebným povolením (podľa metodiky to dokážu tri, ale v praxi to u jednej neprechádza)
- len jedna banka dokáže pri účele kúpa načerpať hypotéku aj s kúpnou zmluvou, na ktorej nie sú overené podpisy predávajúcich
- len v jednej banke máte pri refundácii nadobudnutia nehnuteľnosti lehotu až 3 rokov na akceptovanie tohto účelu
- len v jednej banke viete schvaľovať účel refundácia výstavby s LTV až do 90% (vhodné najmä vtedy, keď ste na papieri kupovali pozemok veľmi lacno)
- len dve banky vedia dať 90% financovanie bez ohľadu na lokalitu a typ nehnuteľnosti
- len dve banky maju prirážku na 90% financovanie do 0,2% (bez nutnosti si uzatvárať životné poistenie)
- len dve banky na trhu ponúkajú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť
Zakladaná nehnuteľnosť
- dve banky vedia založiť rodinný dom, ktorý má na svojom pozemku aj čiernu stavbu
- len jedna banka vie založiť nehnuteľnosť, ktorá stojí na pozemku vo vlastníctve urbariátu
- len jedna banka vie poskytnúť 30 ročnú splatnosť aj na apartmány v rekreačných oblastiach
- len dve banky vám pri vyňatí jednej z dvoch nehnuteľností vedia zvýšiť pôvodné LTV, ako to, ktoré ste mali schválené
- len v jednej banke sa dokážete odvolať voči supervízii posudku s reálnou možnosťou prehodnotenia po doložení inzerátov nehnuteľnosti obdobného typu a v rovnakej lokalite
Ktorá banky resp. banky sú za jednotlivými výhodami úmyselne nezverejňujem, pretože som presvedčený, že niektoré spomínané metodické informácie v článku neovláda 9 z 10 poradcov na trhu.
Ktorá banka je najlepšia?
Ja mám svojho osobného favorita, kde sa dá vyriešiť takmer všetko, ale platí, že každý prípad je individuálny a pre každého je potrebné hľadať riešenie na mieru. Ktorá banka je najlepšia? Tá, ktorá vám dokáže poskytnúť hypotéku aj s vašou špecifickou situáciou. A najlepší poradcovia vám vedia upraviť / nastaviť vašu situáciu tak, aby ste hypotéku dostali.
Máte neštandardnú situáciu pri hypotéke? Zrealizoval som už vyše 1000 hypoték s objemom cez 100 mil. EUR. Rád pomôžem aj vám! Zarezervujte si nezáväznú videokonzultáciu prostredníctvom môjho online kalendára alebo mi napíšte prostredníctvom kontaktného formulára.
