Pri kúpe nehnuteľnosti je bežným javom, že kupujúci hradí časť kúpnej ceny aj z vlastných zdrojov. Aby sa zabezpečil transparentný a bezpečný priebeh celého procesu, zvyknú sa používať bezpečnostné prvky akú sú notárska úschova, advokátska úschova alebo vinkulovaný účet. V tomto článku si popíšeme ako fungujú tie bezpečnostné prvky, ale hlavne, popíšeme si, ako ich dokážu akceptovať banky pri riešení hypotéky.
Aké riziká hrozia pri absencii bezpečnostných prvkov?
Aj keď sú riziká relatívne na úrovni promile percenta, človek nikdy nevie. Ja osobne som pri zastrešení vyše 750 hypoték na kúpu nehnuteľnosti nikdy nenarazil na problém, poznám niekoľko prípadov, kedy problém vznikol a dalo sa tomu vyhnúť, ak by sa pri procese kúpy nehnuteľnosti využil jeden z bezpečnostných prvkov – úschova alebo vinkulovaný účet.
Čo konkrétne sa môže stať?
- po zavkladovaní záložných alebo kúpnych zmlúv predávajúci zomrie, kataster však kvôli nejakej chybe preruší konanie a keďže dodatok už predávajúci nemá ako podpísať, musí prebehnúť dedičské konanie, čím sa celý proces prepisu vlastníckeho práva predĺži o niekoľko mesiacov
- po zavkladovaní záložných zmlúv a čerpaní hypotéky, ale ešte pred zavkladovaním kúpnych zmlúv sa na nehnuteľnosti objaví exekúcia (tento konkrétny prípad sa stal kolegovi z brandže)
Notárska úschova
Notárska úschova je služba, pri ktorej notár dočasne preberie do úschovy peniaze s cieľom zaistiť bezpečný a transparentný priebeh právneho vzťahu, v našom prípade nadobudnutia nehnuteľnosti. Kupujúci zloží kúpnu cenu alebo jej časť do úschovy u notára a ten ju vyplatí predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok (najčastejšie po zapísaní vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností). Tento inštitút je upravený zákonom č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti.
Výhodou notárskej úschovy je vysoká miera právnej istoty a ochrany oboch strán. Peniaze uložené do notárskej úschovy nepodliehajú exekúciám ani konkurzu. Pri zriaďovaní notárskej úschovy sa spisuje notárska zápisnica, ktorá musí obsahovať všetky detaily o úschove, musí byť zadefinovaná podmienka uvoľnenia a vrátenia peňazí. Zoznam všetkých povinných náležitostí popisuje § 47 a § 70 až 73.
Nevýhodou notárskej úschovy sú fakticky len náklady spojené s jej zriadením, pretože notár za službu účtuje odmenu podľa vyhlášky o odmenách notárov a tá sa v roku 2024 výrazne zmenila smerom nahor. Aktuálny sadzobník môžete nájsť tu, avšak existujú aj notári, ktorí si za úschovu účtujú fixnú odmenu.
Advokátska úschova
Advokátska úschova funguje na identickom princípe ako notárska úschova, avšak nezávislú tretiu stranu medzi kupujúcim a predávajúcim vykonáva advokát. Advokátska úschova nie je presne definovaná paragrafovým znením v zákone, ide teda o relatívne voľnú dohodu medzi kupujúcim a predávajúcim spísanou u advokáta. V zmluve sa podobne ako pri notárskej úschove definujú podmienky uvoľnenia aj vrátenia finančných prostriedkov. Na tento účel musí mať advokát zriadený samostatný účet.
Výhodou advokátskej úschovy je predovšetkým jej cenová dostupnosť, keďže cenotvorbu si určujú sami advokáti. Štandardne sa hýbe v rozmedzí 100 až 200 €. Na advokátsku úschovu odporúčam využívať veľké renomované advokátske kancelárie.
Je možné načerpať hypotéku do notárskej alebo advokátskej úschovy?
| SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima banka | Unicredit | mBank | 365.bank |
| 🙂 | 🙂 | 🙂 | 🙂 | 🙂 | 🙂 | 🙂 | 🙂 |
Úmyselne v tabuľke nezobrazujem odpovede, keďže nechcem uľahčovať prácu konkurencii. Každopádne hypotéku do úschovy vedia načerpať bez akýchkoľvek ďalších podmienok len dve banky na trhu. Jedna banka hypotéku dokáže do úschovy načerpať v prípade, ak klient do úschovy uloží aj svoje finančné prostriedky.
Všetky banky umožňujú klientovi uložiť vlastné finančné prostriedky do úschovy, ale nie všetky banky to považujú aj za splnenie podmienky čerpania, ktorá hovorí, že kupujúci má uhradiť svoju časť kúpnej ceny predávajúcemu. A tu práve vzniká problém, pretože niektoré banky túto podmienky považujú za splnenú až v momente, keď sa peniaze z úschovy uvoľnia na účet predávajúceho. Toto popisujem ešte v samostatnom odseku nižšie.
Vinkulovaný účet
Vinkulácia je posledný spôsob, ako bezpečne zaplatiť kúpnu cenu pri kúpe nehnuteľnosti. Ide o blokovanie peňazí na účte v banke až do momentu, kým sa splnia dohodnuté podmienky z kúpnej zmluvy – najčastejšie zápis vlastníctva na katastri.
V praxi to funguje tak, že kupujúci vloží peniaze na vinkulovaný účet v banke a banka ich uvoľní predávajúcemu až po splnení podmienok.
Vinkulovaný účet je bežný účet kupujúceho v banke, na ktorom sa zablokujú jeho peniaze do momentu splnenia podmienky uvoľnenia peňazí predávajúcemu (štandardne je to doloženie LV s prepisom vlastníckeho práva).
Peniaze sú aj napriek blokovaniu bankou majetkom kupujúceho a teda sú potenciálne aj predmetom exekučného konania, čo je z pohľadu bezpečnosti oveľa nižší stupeň ochrany ako pri notárskej úschove.
Náklad na zriadenie vinkulovaného účtu je na podobnej úrovni ako advokátska úschova. A treba si dať veľký pozor, či vami preferovaná banka umožňuje načerpať hypotéku na vinkulovaný účet, viď. porovnanie v tabuľke nižšie.
Koľko stojí vinkulovaný účet v jednotlivých bankách?
| SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima banka | Unicredit | mBank | 365.bank |
| 120 € | 250 € / 125 € (pri hypotéke) | 0,25% z objemu peňazí, min. 120 € | 150 € | 200 € | 250 € | neposkytuje | 200 € |
Je možné načerpať hypotéku na vinkulovaný účet?
| SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima banka | Unicredit | mBank | 365.bank |
| áno | áno | áno | nie | nie | nie | nie | N/A |
Splnenie podmienky čerpania banky – úhrada 1. časti kúpnej ceny z vlastných finančných prostriedkov
Všetky banky na trhu okrem jednej majú pri účele kúpa nehnuteľnosti podmienku čerpania hypotéky, ktorá hovorí, že musíte vydokladovať úhradu časti kúpnej ceny, ktorú realizujete z vlastných zdrojov. Inými slovami banka čerpá hypotéku vždy ako posledná t.j. až po tom, čo urobíte prevod časti kúpnej ceny z vlastných finančných prostriedkov.
Otázka ale znie, či banka považuje túto podmienku splnenú v prípade, ak vaše finančné prostriedky uložíte do notárskej úschovy, advokátskej úschovy alebo na vinkulovaný účet. Aj v tomto je prístup bánk na trhu rôzny.
Považuje banka úhradu vlastných prostriedkov do úschovy alebo na vinkulovaný účet za splnenú podmienku čerpania?
| SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima banka | Unicredit | mBank | 365.bank |
| áno | áno | áno | nie | áno | nie | nie | N/A |
Možnosti úhrady kúpnej ceny v praxi
V praxi sa najčastejšie používajú tri spôsoby úhrady kúpnej ceny. Nižšie popisujem každú z možností.
Priame platby predávajúcemu
Tento spôsob je používaný najčastejšie. Zo skúseností hovorím o 90% prípadov.
- Klient (kupujúci) po podpise kúpnej zmluvy uhradí do niekoľkých dní (štandardne 3 dni) svoju časť finančných prostriedkov na účet predávajúceho
- Záložné zmluvy sa zavkladujú na katastri a po vyznačení plomby (v špecifických prípadoch po zápise záložného práva) banka kupujúceho vypláca peniaze z hypotéky na účet predávajúceho (prípadne aj na vyplatenie jeho hypotéky, pokiaľ má na nehnuteľnosti záložné právo)
- Po pripísaní peňazí vo výške celej kúpnej ceny na účet predávajúceho sa až v tomto momente zavkladujú kúpne zmluvy na katastri
Vlastné prostriedky do úschovy alebo vinkulovaný účet a hypotéka na účet predávajúceho
Druhá možnosť je kombinácia úschovy časti kúpnej ceny hradenej z vlastných finančných prostriedkov a priamej platby z hypotéky na účet predávajúceho. Tento spôsob sa využíva najčastejšie v prípadoch, ak na nehnuteľnosti predávajúceho viazne ťarcha jeho banky, ktorú je nutné vyplácať z hypotéky kupujúceho. Prebieha to nasledovne.
- Kupujúci uhradí po podpise kúpnej zmluvy svoju časť finančných prostriedkov do úschovy alebo na vinkulovaný účet
- Následne (môže počkať na potvrdenie o pripísaní platby) predávajúci podpíše zmluvy o záložnom práve v banke kupujúceho
- Záložné zmluvy sa zavkladujú na katastri (v týchto prípadoch sa zvykne využívať zrýchlený vklad)
- Banka následne načerpá hypotéku na účet predávajúceho, prípadne časť z nej sa použije na vyplatenie existujúcej hypotéky predávajúceho podľa vyčíslenia zostatku jeho banky
- Po potvrdení od notára o tom, že v úschove alebo na vinkulovanom účte je prvá časť kúpnej ceny a že predávajúci obdržal na účet peniaze z hypotéky kupujúceho, sa pristupuje na zavkladovanie kúpnych zmlúv (nie je možné dať zrýchlený vklad na kúpne zmluvy, pokiaľ neboli zrýchleným vkladom zavkladované aj záložné zmluvy)
- Po prepise vlastníckeho práva sa notárovi/advokátovi alebo banke dokladá aktuálny list vlastníctva, na ktorom už figuruje kupujúci. Na základe toho sa uvoľňujú peniaze predávajúcemu z úschovy resp. vinkulovaného účtu.
Pozor! Týmto spôsobom to dokážu spraviť len 4 banky na trhu.
Všetky časti kúpnej ceny do úschovy alebo na vinkulovaný účet
Tento spôsob je pre kupujúceho aj predávajúceho najbezpečnejší.
- Po podpise kúpnej zmluvy uhradí kupujúci svoju časť finančných prostriedkov do úschovy alebo na vinkulovaný účet
- Následne (môže počkať na potvrdenie o pripísaní platby) predávajúci podpíše zmluvy o záložnom práve v banke kupujúceho
- Záložné zmluvy sa zavkladujú na katastri (v týchto prípadoch sa zvykne využívať zrýchlený vklad)
- Banka následne načerpá hypotéku taktiež do úschovy alebo na vinkulovaný účet
- Zvyšok postupu je identický ako pri predchádzajúcej možnosti
Pozor! Tento spôsob nie je možné použiť v prípade, ak sa má z hypotéky kupujúceho vyplácať aj zostatok hypotéky predávajúceho, ktorý je vyšší ako samotná hypotéka kupujúceho. Zároveň treba poznamenať, že to týmto spôsobom dokážu realizovať len tri banky na trhu.
Odporúčanie – skontrolujte si predávajúceho/kupujúceho v centrálnom registri exekúcií
Pokiaľ sa chystáte realizovať kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, jednoznačne odporúčam preveriť si druhú stranu obchodu v centrálnom registri exekúcií. V prípade odhalenia exekúcie v registri, tak môžete odstúpiť od plánovaného obchodu a dokážete predísť problémom. Pre mojich klientov poskytujem túto službu zdarma.
Záver
Na trhu je procese nadobudnutia nehnuteľnosti možné použiť niekoľko bezpečnostných prvkov. Či už je to notárska úschova, advokátska úschova alebo vinkulovaný účet, každý z nich má nejaké výhody a nevýhody. Záleží len na vašej citlivosti k riziku, ktorý z nich chcete použiť a či vôbec. Treba však myslieť na to, že len dve banky na trhu dokážu akceptovať akýkoľvek bezpečnostný prvok a jeho nastavenie podľa ľubovoľnej dohody predávajúceho a kupujúceho pri úhrade kúpnej ceny. Preto pri výbere banky nezabúdajte zohľadňovať aj tento parameter.
Pokiaľ plánujete kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky a zároveň plánujete použiť aj väčšie množstvo vlastných finančných prostriedkov, rád vám zdarma pomôžem so zastrešením celého procesu.
Naplánujte si nezáväznú videokonzultáciu v mojom online kalendári alebo mi napíšte prostredníctvom kontaktného formulára.
