Dnes už vo väčšine prípadov nie je problém získať hypotéku, skôr je problém ako si vybrať tú správnu. Na Slovensku aktuálne ponúka hypotéky vyše 10 bánk a každá z nich má svoje vlastné pravidlá, výhody aj úskalia. Niektoré lákajú na nižšie úroky, iné na jednoduchšie schvaľovanie, rýchlejšie čerpanie či výhodné podmienky vedenia účtu a pod.
Ak si práve vyberáte hypotéku, rozhodne nejde len o to, ktorá banka má „najnižší úrok“. Dôležitých je viacero parametrov – od poplatkov, cez podmienky čerpania, až po možnosti predčasného splatenia či refinancovania.
V tomto článku vám ukážem, na čo sa pri výbere banky zamerať, aké sú medzi nimi rozdiely a ako si vybrať hypotéku tak, aby vám vyhovovala nielen dnes, ale bola výhodná aj z dlhodobého hľadiska pri riešení následných úkonov súvisiacich s hypotékou.
Rozdiely medzi hypotékami
Technické parametre hypotéky
Pri porovnávaní hypoték väčšina ľudí sleduje najmä úrokovú sadzbu a mesačnú splátku. No v skutočnosti existuje viacero technických detailov, ktoré môžu mať zásadný vplyv na cenu, dostupnosť a flexibilitu úveru. Práve tieto rozdiely medzi bankami si teraz stručne predstavíme.
- typ úročenia (Možno ste si mysleli, že ak si v dvoch bankách zoberiete rovnaký úver, povedzme 100 000 € na 30 rokov s rovnakou úrokovou sadzbou, mesačná splátka bude všade rovnaká. Pravda je však iná) – banky totiž používajú pri výpočte anuitnej splátky rozdielny typ úročenia – nemecké alebo francúzske. Pri uplatňovaní francúzskeho úročenia vychádza finálna splátka vyššia ako pri nemeckom, aj napriek rovnakým vstupným parametrom. Drvivá väčšina bánk na Slovensku uplatňuje nemecké úročenie, avšak existuje jedna zo štyroch veľkých bánk, ktorá využíva francúzsky typ
- doba splatnosti – štandardná doba splatnosti na trhu je 30 rokov, avšak na trhu pôsobia dve banky, ktoré dokážu svojim klientom poskytnúť maximálnu splatnosť až 40 rokov. Využiť 40 ročnú splatnosť je ideálne v prípadoch ak klientom pri 30 ročnej splatnosti nevychádza požadovaný úverový limit alebo ak potrebujú získať nižšiu mesačnú splátku
- začiatok fixácie – pri žiadosti o hypotéku, najmä pri kúpe bytu v developerskom projekte, treba sledovať to, kedy začína plynúť fixácia úrokovej sadzby – či od podpisu úverovej zmluvy, alebo až od čerpania úveru. V niektorých prípadoch totiž môže prejsť aj rok či viac, kým sa hypotéka začne čerpať a klientom tak ubieha dohodnuté obdobie fixácie bez toho, aby úver reálne čerpali. Aktuálne pôsobia na trhu len tri banky, ktorým fixácia úrokovej sadzby začína plynúť až pri čerpaní hypotéky
- maximálna výška hypotéky – Rozdiel medzi bankami je aj v maximálnej výške poskytovaného úveru. Päť bánk aktuálne nemá pevne stanovený limit – výška hypotéky závisí len od príjmu klienta a maximálneho LTV. Ostatné banky však uplatňujú rôzne obmedzenia v závislosti od výšky LTV (80 % alebo 90 %), lokality nehnuteľnosti či počtu spoludlžníkov
- minimálna výška hypotéky – minimálny limit hypotéky je dôležité sledovať pri výbere banky najmä pri menších úveroch, napríklad ak klient potrebuje financie na dokončenie nehnuteľnosti, kúpu auta či inú investíciu a chce to riešiť prostredníctvom hypotéky. Banky majú tento limit nastavený rôzne, zvyčajne v rozmedzí od 3 300 € do 13 000 €
- podmienka čerpania na plombu vs. na zápis – pri štandardnom predaji nehnuteľnosti medzi fyzickými osobami prebieha čerpanie hypotéky v drvivej väčšine prípadov na plombu – teda už po podaní návrhu na vklad záložného práva na kataster. Pri kúpe nehnuteľnosti od právnickej osoby však niektoré banky vyžadujú ako podmienku čerpania až zápis záložného práva na liste vlastníctva, tzv. čerpanie na ťarchu. Medzi takéto banky patrí napríklad Tatra banka a Slovenská sporiteľňa
Rozdiely z pohľadu žiadateľa
Okrem samotných podmienok úveru zohrávajú pri tom, ako vybrať hypotéku, dôležitú úlohu aj individuálne faktory na strane žiadateľa. Vek, typ pobytu či občianstvo môžu zásadne ovplyvniť, či a v akej forme vám banka hypotéku schváli.
- výstupný vek – väčšina bánk na slovenskom trhu štandardne ponúka splatnosť do 70 rokov dlžníka. Aj pri tomto pravidle však existujú výnimky – dve banky vedia ponúknuť dlhšiu splatnosť a to veku 72 rokov alebo 75 rokov. Taktiež na trhu pôsobí jedna banka, ktorá ponúka splatnosť len do 65 rokov. V prípade pristúpenia spoludlžníka do úveru vedia niektoré banky predĺžiť lehotu splatnosti až do 75 rokov staršieho dlžníka
- typ pobytu občana – ďaľší parameter, ktorý je potrebné zohľadniť pri výbere vhodnej banky je typ pobytu občana. Občania s trvalým pobytom na SR sa nemusia na tento faktor zameriavať, avšak to neplatí pri prechodnom pobyte. Aktuálne na trhu dokážu prechodný pobyt akceptovať len dve veľké banky. Pri nerezidentoch je situácia komplikovanejšia a majú na výber len jednu banku a môžu získať maximálne 70% z hodnoty nehnuteľnosti
Rozdiely v posudzovaní a výpočte príjmu
- priemerovanie príjmu pri príjme zo zamestnania (TPP) – Banky pri posudzovaní hypotéky neuplatňujú jednotné pravidlá na výpočet akceptovateľného príjmu. Najčastejšie sa príjem priemeruje za posledných 6 alebo 12 mesiacov, no aj tu môžu nastať rozdiely. Niektoré banky si totiž daný priemer dodatočne overujú ešte aj v posledných troch mesiacoch pred podaním žiadosti. Na druhej strane existujú aj svetlé výnimky – niektoré banky dokážu akceptovať príjem už po troch mesiacoch od nástupu do práce. Špecifiká v posudzovaní príjmu vznikajú aj pri návrate do práce po PN, materskej alebo pri plynulom prechode medzi zamestnaniami
- výpočet príjmu pri podnikateľoch (SZČO/SRO) – pri posudzovaní a výpočte príjmu podnikateľov sú rozdiely medzi bankami ešte väčšie ako v prípade TPP. Pri výpočte príjmu v tomto prípade môžeme vychádzať buď zo zisku po zdanení alebo z tržieb daného podnikateľa, pričom nie všetky banky umožňujú daný výpočet. Ďalšou premennou, ktorú je potrebné sledovať je aké % z tržieb dokáže daná banka akceptovať. Niektoré banky dokážu akceptovať len 10% z tržieb ako ročný príjem, iné, pri tom istom klientovi a rovnakom predmete podnikania dokážu akceptovať až 60% z tržieb
Rozdiely podľa účelu
Aj v závislosti od účelu hypotéky existujú medzi bankami výrazné rozdiely, a to nielen v akceptovanom percentuálnom LTV, ale aj v možnosti kombinovať viacero účelov do jednej hypotéky – bližšie to popíšem v texte nižšie.
Základné rozdiely
- absencia niektorých účelov hypotéky – nie všetky banky dokážu financovať každý účel hypotéky. Bežné účely ako kúpa bytu alebo domu, rekonštrukcia, kúpa pozemku či refinancovanie sú priechodné vo všetkých bankách. Obozretnosť je však na mieste pri špecifických účeloch ako je výstavba, financovanie developerského projektu, úver na nešpecifikovanú nehnuteľnosť alebo refundácia kúpy – tieto možnosti nie sú dostupné vo všetkých bankách
- kombinácia účelov – pri výbere banky na hypotéku je dôležité v niektorých prípadoch sledovať aj možnosť kombinácie účelov hypotéky. Nie všetky banky dokážu kombinovať rôzne účely ako napríklad refinancovanie + kúpa nehnuteľnosti a pod.
Účel výstavba
- doba splácania pri účele výstavba – pri účele výstavba sa banky líšia aj v tom, ako počítajú celkovú dobu splatnosti hypotéky. Niektoré banky do splatnosti zahŕňajú aj obdobie čerpania počas výstavby – teda splatnosť začína plynúť už od prvého čerpania, hoci klient ešte reálne nespláca anuitu. Iné banky sú v tomto flexibilnejšie a začiatok splatnosti počítajú až od momentu, keď sa hypotéka začne riadne splácať v mesačných splátkach. Pri dlhšom období výstavby tak môže vzniknúť rozdiel niekoľkých rokov v celkovej splatnosti úveru, a to už rozhodne stojí za zváženie pri výbere banky
- výška tranží pri účele výstavba – pri výstavbe nehnuteľnosti je úplným štandardom, že banka uvoľňuje jednotlivé tranže vo výške 80 % z aktuálnej hodnoty rozostavanej stavby. Táto zásada platí pri všetkých tranžiach – no aj tu existujú zaujímavé výnimky. Napríklad jedna z bánk na trhu poskytne v prvej tranži iba 70 % z aktuálnej hodnoty stavby, no zároveň limituje túto prvú platbu na maximálne 50 % celkového úveru. Zaujímavé však je, že pri druhej tranži vie následne uvoľniť až 90 % výšky úveru, čo je na trhu skôr výnimkou. Na opačnom konci spektra je banka, ktorá si pri každej tranži vyžaduje podrobný harmonogram výstavby. Bez presného rozpisu etáp vám ďalšiu tranžu jednoducho neuvoľní. Aj tieto rozdiely potvrdzujú, že pri výstavbe záleží na výbere banky viac než kdekoľvek inde
Pokiaľ máte záujem o nezáväznú konzultáciu ohľadom výberu tej správnej banky pre Vašu situáciu, napíšte mi emailom na [email protected] alebo ma kontaktujte telefonicky na 0908 459 940 alebo využite kontaktný formulár.
Nehnuteľnosť ako zabezpečenie hypotéky
Pri rozhodovaní ako si vybrať hypotéku na financovanie zohráva dôležitú úlohu aj typ nehnuteľnosti, ktorá sa zakladá. V niektorých prípadoch môže práve založená alebo zakladané nehnuteľnosti rozhodnúť o tom, ktorá banka je vhodná. Medzi bankami totiž existujú značné rozdiely v ich akceptácii, podmienkach, spôsobe ohodnotenia alebo pri vyňatí dozaloženej nehnuteľnosti.
Rozdiely pri dozaložení nehnuteľnosti
- dozaloženie inej nehnuteľnosti – nie je zábezpeka ako zábezpeka – v prípade ak plánujete dozaložiť druhú nehnuteľnosť, aby ste mohli žiadať o vyšší úver vzhľadom na LTV, mali by ste byť pri výbere banky obozretný. Všetky banky bez problémov akceptujú ako dodatočnú zabezpeku byt či rodinný dom. Ak však máte k dispozícií na dozaloženie len pozemok, treba spozornieť – totiž až polovica bánk vám pozemok neuzná ako dodatočnú zábezpeku pri inom účele ako je výstavba. Môže sa teda stať, že napriek tomu, že máte hodnotný pozemok, banka ho pri kúpe bytu či rodinného domu jednoducho neakceptuje. Preto je výber správnej banky aj v tomto prípade kľúčový
- pravidlá pri vyňatí druhej založenej nehnuteľnosti – ani pri vyňatí druhej, teda dodatočne založenej nehnuteľnosti, nepanuje medzi bankami jednotný prístup. Práve naopak – ide o oblasť, kde sú rozdiely výrazné. Niektoré banky posudzujú vyňatie individuálne, podľa aktuálnej situácie klienta a hodnoty a lokality nehnuteľností. Iné prísne trvajú na dodržaní pôvodného LTV, aké bolo pri schválení úveru. A tretia skupina bánk využíva tzv. LTV pásma, teda umožní vyňať nehnuteľnosť až po dosiahnutí určitej hranice zadlženosti voči hodnote založených nehnuteľností. Práve tieto odlišnosti môžu rozhodnúť o tom, kedy budete môcť nehnuteľnosť z úveru vyňať a zbaviť ju ťarchy. Preto je aj tento detail pri výbere banky veľmi dôležitý. Podrobnejšie som túto tému rozobral v samostatnom článku
Cenové parametre
Pri porovnávaní hypoték sa väčšina ľudí zameriava najmä na výšku úrokovej sadzby. Tá síce zohráva významnú rolu, no nie je jediným nákladom, ktorý hypotéka prináša. Dôležité je sledovať aj ďalšie cenové parametre ako poplatok za spracovanie, vedenie účtu, podmienky cross-sellu či poplatky za zmeny v úverovej zmluve.
Rozdiely v cenových parametroch
- poplatok za spracovanie – výška poplatku za spracovanie hypotéky sa medzi bankami výrazne líši. Môže sa pohybovať od 0 až do 1 000 €, v závislosti od konkrétnej banky. Niektoré banky majú tento poplatok nastavený ako fixnú sumu, iné ho rátajú ako percento z výšky úveru. Príjemným prekvapením môže byť fakt, že viaceré banky sú ochotné tento poplatok za určitých podmienok odpustiť, napríklad pri aktívnom využívaní účtu alebo v rámci kampane. Preto sa oplatí porovnávať aj tento, na prvý pohľad nenápadný, parameter
- úrok – úrok je pre väčšinu ľudí pri výbere banky tým najdôležitejším parametrom a nie náhodou. Priamo ovplyvňuje výšku mesačnej splátky a celkové preplatenie úveru. Pri porovnávaní však nestačí pozerať len na číslo. Dôležité je vedieť, za akých podmienok banka ponúka nižší úrok – často napríklad za aktívne využívanie bežného účtu a pod. Rovnako je dobré vedieť, aké má banka možnosti tzv. reštartu úrokovej sadzby, teda predčasného prehodnotenia sadzby ešte pred koncom fixácie. Aj vďaka týmto detailom môžete v konečnom dôsledku ušetriť stovky až tisíce eur
- vedenie účtu – pri výbere banky na hypotéku sa oplatí zohľadniť aj podmienky a cenu za vedenie bežného účtu. Viaceré banky umožňujú znížiť alebo úplne odpustiť poplatok za vedenie účtu pri splnení určitých podmienok – napríklad pri pravidelnom príjme alebo platbách kartou. Okrem ceny však netreba zabúdať ani na kvalitu služieb – prehľadný internet banking, mobilná aplikácia či dostupnosť klientského servisu vám môžu v budúcnosti výrazne zjednodušiť život
- cross-sell – v niektorých bankách si môžete znížiť úrokovú sadzbu, poplatok za poskytnutie úveru či vedenie účtu jednoducho tým, že budete využívať viacero ich produktov. Môže ísť napríklad o poistenie, kreditnú kartu alebo sporenie. Takéto „balíčkové“ riešenia vedia pri správnom nastavení ušetriť peknú sumu. Navyše, ak vám v budúcnosti skončí fixácia, niektoré banky dokážu pri jej reštarte ponúknuť ešte výhodnejší úrok práve vďaka cross-sellu
- poplatok za zmenu úverovej zmluvy – pri hypotéke je dôležité myslieť aj na následný servis, preto sa oplatí už pri výbere banky pozrieť na to, koľko si účtuje za zmenu zmluvných podmienok. Rozdiely sú výrazné, zatiaľ čo v niektorých bankách zaplatíte za zmenu 20 €, inde to môže byť až 200 €. Zaujímavosťou je, že jedna banka si poplatok účtuje už pri samotnom podaní žiadosti o zmenu – bez ohľadu na to, či vám vôbec vyhovie. Naopak, existujú aj banky, ktoré vám pri splnení určitých podmienok zmeny vykonajú úplne bezplatne. Aj takýto „detail“ môže v budúcnosti rozhodnúť o spokojnosti s bankou
Záver – ako vybrať hypotéku, ktorá splní vaše očakávania
Ako z článku vyplýva, rozdiely medzi bankami pri poskytovaní hypoték sú naozaj výrazné a to nielen z pohľadu úrokových sadzieb a poplatkov, ale aj podľa účelu hypotéky, typu zakladanej nehnuteľnosti, technických parametrov či podmienok do budúcna. Každá banka má svoje špecifiká a pravidlá, ktoré bežný klient často ani nemá šancu poznať, a už vôbec nie porovnať všetky možnosti naraz.
Ak sa chcete pri výbere banky vyhnúť zbytočným chybám, nepríjemným prekvapeniam alebo zbytočným nákladom, určite odporúčam poradiť sa s odborníkom. Rád vám pomôžem zorientovať sa v ponukách jednotlivých bánk a nájsť riešenie, ktoré bude najvýhodnejšie práve pre vašu situáciu.
Pokiaľ máte záujem o nezáväznú konzultáciu ohľadom výberu tej správnej banky pre Vašu situáciu, napíšte mi emailom na [email protected] alebo ma kontaktujte telefonicky na 0908 459 940 alebo využite kontaktný formulár.
