Hypotéka pre mladých má od roku 2024 nové pravidlá. Aké sú jej podmienky + kalkulačka na výpočet výšky daňového bonusu na zaplatené úroky.
Hypotéka pre mladých a jej základné pravidlá
Hypotéka pre mladých formou daňového bonusu na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50% zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok. Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke. Na jeho získanie je nutné splniť niekoľko podmienok:
- vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok života a nesmie byť ešte dovŕšený vek 36 rokov)
- účel hypotéky musí byť nasledovný:
- kúpa nehnuteľnosti na bývanie alebo jej časti
- výstavba nehnuteľnosti na bývanie
- rekonštrukcia nehnuteľnosti na bývanie
- doba splatnosti hypotéky musí byť v intervale 5 až 30 rokov
- typ financovanej nehnuteľnosti musí byť rodinný dom alebo byt
- zakladaná nehnuteľnosť musí byť tuzemská a určená na bývanie
- váš priemerný mesačný príjem v kalendárnom roku, ktorý predchádza roku, v ktorom ste podpísali úverovú zmluvu s bankou nesmie prekročiť 1,6násobok priemernej mzdy v hospodárstve zistenej Štatistickým úradom SR
Maximálna hranica na výšku príjmu pre žiadosti podané v roku 2024
Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za rok 2023 pre žiadosti podané v roku 2024 je 2288 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná t.j. 4576 €. Pozor, spolužiadateľovi nárok na daňový bonus na zaplatené úroky nevzniká.
Aké typy príjmov sa rátajú do výpočtu výšky vašej priemernej mzdy?
Do vašich príjmov na výpočet maximálnej hranice 1,6násobku priemernej mzdy sa rátajú nasledovné príjmy:
- príjem zo zamestnania (z príjmov podľa § 5 zákona o dani z príjmov)
- príjem z podnikania, prenájmu nehnuteľnosti, použitia diela a umeleckého výkonu (z príjmov podľa § 6 zákona o dani z príjmov)
- príjem z kapitálového majetku (z príjmov podľa § 7 zákona o dani z príjmov)
- z ostatných príjmov nezaradených do príjmov podľa § 5 až § 7 zákona
- príjem z podielov na zisku (z príjmov podľa § 51e zákona o dani z príjmov)
Naopak do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu – rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod. Toto je vo váš prospech, pretože banky tieto príjmy akceptujú, čo pozitívne ovplyvňuje výšku vášho úverového limitu.
V ktorých prípadoch nárok na daňový bonus na zaplatené úroky nemáte?
- pokiaľ je váš vek mimo intervalu 18 až 35
- pokiaľ by ste si zvolili dlhšiu dobu splatnosti ako 30 rokov (umožňuje mBank)
- pokiaľ by ste chceli kupovať pozemok, chatu, apartmán, ateliér alebo stavať chatu
- pokiaľ by ste žiadali o americkú hypotéku
- pokiaľ by ste danú nehnuteľnosť prenajímali
Ako získať daňový bonus na zaplatené úroky, aj keď nespĺňate niektorú z podmienok
Hypotéku pre mladých s daňovým bonusom na zaplatené úroky je možné získať legálnym spôsobom aj v niektorých životných situáciách, keď nejakú z podmienok nespĺňate. Poďme sa na to pozrieť.
Žiadateľ o hypotéku pre mladých má vyšší príjem ako zákonná hranica 1,6násobok priemernej mzdy
V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru. Pozor, tento krok odporúčam robiť len naozaj blízkym osobám resp. osobám, ktoré si maximálne dôverujú, napr. súrodenci a pod.
Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr. 8/10 nehnuteľnosti a osoba, ktorá by do úveru nevstupovala by nadobúdala 2/10.
Jeden z partnerov / manželov ma vyšší vek ako 35 rokov
Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie. To znamená, aby do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, ktorý spĺňa podmienku veku aj maximálneho príjmu.
Pozor na refinancovanie hypotéky s daňovým bonusom na zaplatené úroky
Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky. V takom prípade nárok na vyplácanie daňového bonusu zaniká, keďže účelom refinančnej hypotéky je vyplatenie skôr poskytnutého úveru a daňový bonus sa vypláca za hypotéky len s účelmi kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia.
Ako sa v praxi uplatňuje daňový bonus na zaplatené úroky?
Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtom mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období. V praxi to znamená, že za prvý kalendárny rok splácania si vie klient nárokovať na daňový bonus vo výške maximálne 700 € ((1200 € / 12) * 7), keďže v prvom roku splácania začal splácať úrok až v júni tj dokopy 7 mesiacov. Nasledujúce 4 roky si bude nárokovať daňový bonus za celý kalendárny rok a v šiestom roku si bude nárokovať na daňový bonus za prvých 5 mesiacov kalendárneho roka.
O daňový bonus na zaplatené úroky sa žiada dvojakou formou:
- u zamestnávateľa ročným zúčtovaním preddavkov na daň z príjmov, alebo
- samostatne podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby
Pokiaľ si o daňový bonus na zaplatené úrokybudete žiadať prvou formou t.j. prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane, nezabudnite, že povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február.
Pokiaľ si o daňový bonus budete žiadať podávaním daňového priznania, aj tu je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky, avšak keďže termín na podanie daňového priznania je až 31. marec, máte oproti prvej možnosti niekoľko týždňov navyše.
O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky sa znižuje vaša daň. Pokiaľ ste zamestnancom, štát vám de facto daňový bonus vyplatí, nakoľko každý mesiac platíte preddavky na daň z príjmu. Pokiaľ ste živnostník o výšku daňového bonusu zaplatíte nižšiu daň z príjmu.
Ktoré banky vydávajú potvrdenie o výške zaplatených úrokov automaticky a v ktorých je nutné o potvrdenie požiadať?
Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky a v niektorých bankách je nutné oň požiadať a to aj v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na vydanie tohto potvrdenia až 30 dní. V nasledujúcej tabuľke zobrazujem informácie o tom, ako k tomu pristupujú jednotlivé banky.
| Banka | SLSP | VÚB | ČSOB | Tatra banka | Prima | Unicredit | 365.bank | mBank |
| Spôsob vydania potvrdenia | automaticky do IB | automaticky do IB | automaticky poštou | osobne žiadosťou | automaticky do IB | automaticky poštou | automaticky poštou | automaticky poštou |
Od akej výšky hypotéky viete získať plnú výšku daňového bonusu na zaplatené úroky
Napadla mi ešte otázka, že by bolo fajn vedieť, od akej výšky hypotéky je možné získať plnú výšku daňového bonusu. Simuloval som teda rôzne výšky hypoték od 25 000 € až do 200 000 € a zároveň rôzne výšky úrokových sadzieb od 0,5% až do 4,5%, pričom splatnosť hypotéky som vo výpočtoch nastavil na 30 rokov. Na nasledujúcom obrázku vidieť, že plnú výšku daňového bonusu 1200 € ročne a 6000 € za 5 rokov možno získať v kombinácii výšky hypotéky 75 000 € a úrokovej sadzby cca 3,5%. Uvedené hodnoty v tabuľke sú vypočítané ako súčet 50% zo zaplatených úrokov v prvých piatich rokoch splácania hypotéky.
Kalkulačka na výpočet výšky daňového bonusu na zaplatené úroky v hypotéke pre mladých
V nasledujúcej kalkulačke si viete vypočítať, koľko ušetríte na úrokoch tým, že štát bude refundovať 50% zaplatených úrokov. Stačí zadať výšku hypotéky, úrokovú sadzbu a dobu splatnosti, následne vám kalkulačka vypočíta mesačnú splátku hypotéky. V tabuľke vám kalkulačka vypočíta koľko preplatíte na úrokoch každý rok počas prvých piatich rokov (na túto dobu máte daňový bonus) a zároveň sa rovno prepočítava aj výška refundácie vo forme daňového bonusu. Posledný údaj, ktorý sa vypočítava je pomer výšky daňového bonusu voči zaplateným úrokom. Optimálne je, keď sa dostanete čo najviac k 50%.
Ktorá banka je najlepšia pri hypotéke pre mladých?
Pri hypotéke pre mladých s daňovým bonusom je kľúčové vyberať banku, v ktorej preplatíte čo najmenej na úrokoch a všetkých ostatných nákladoch spojených s hypotékou. Preto je veľmi dôležité vyberať tie banky, ktoré majú čo najnižšie kampaňové úrokové sadzby. V článku môjho kolegu Tomáša Gaňu nájdete aktuálne hypokampane všetkých bánk.
Ale z môjho pohľadu je ešte dôležitejší jeden parameter o ktorom sa veľmi nehovorí. A to je schopnosť banky vám prehodnotiť úrokovú sadzbu formou reštartu hypotéky, ak sadzby v čase poklesnú. Píšem o tom, pretože každý z nás bude chcieť mať najlepšiu hypotéku s najvýhodnejším úrokom stále t.j. počas celej doby splácania. Lenže ak vaša banka technicky neumožňuje prehodnotiť úrok formou reštartu cez retenčné oddelenie, budete mať v prípade poklesu úrokov na trhu len dve možnosti:
- vytrvať v danej banke s horšími podmienkami oproti aktuálnym na trhu až do konca fixácie a zbytočne preplácať na úrokoch viac ako je potrebné, alebo
- refinancovať hypotéku do inej banky s cieľom získať nižší úrok, avšak pri refinancovaní strácate nárok na daňový bonus
Prima banka a mBank nemajú retenčné oddelenia a nevedia technicky urobiť reštart hypotéky, preto veľmi neodporúčam riešiť hypotéku s daňovým bonusom u nich.
Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých do roku 2017 vs. hypotéka pre mladých formou daňového bonusu od roku 2018
Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fungovala do 31.12.2017 a možno ju považovať za historicky najvýhodnejšiu hypotéku vôbec. Štát bonifikoval hypotéku klienta maximálne do výšky 50 000 € znížením úrokovej sadzby o 2% a banky znižovala sadzbu o 1% t.j. dokopy o 3%. Výsledkom bolo, že klient preplatil za 5 rokov na úrokoch iba niečo cez 150 €! Problém však bol v tom, že banky si rozlične vykladali spôsob bonifikácie, čo spôsobovalo, že rozdiely v zostatkoch medzi bankami po 5 rokoch splácania boli aj vyše 3000 €. Práve to bol dôvod, prečo došlo k zmene, bolo totiž jasne zrovnať podmienky medzi bankami.. V tomto článku z roku 2015 som vysvetľoval detailne ako rôzne pripisovali banky štátny príspevok pre mladých.
Hypotéka s daňovým bonusom na zaplatené úroky funguje od 1.1.2018. Do konca roka 2023 fungovala ako preplatenie 50% zaplatených úrokov, maximálne však z výšky hypotéky 50 000 € a maximálna výška daňového bonusu (preplatených úrokov) bola 400 €.
Okrem formy príspevku bol však rozdiel aj v niečom inom. Pri starom modeli štátneho príspevku pre mladých posudzovala splnenie všetkých podmienok banka. Skúmala vek klienta, účel hypotéky aj jeho príjem za predchádzajúci kalendárny rok formou dokladovania ročného zúčtovania dane. A zníženú splátku o príspevok štátu a banky mal klient pri starom modeli hneď po schválení hypotéky.
Pri aktuálnom modeli daňového bonusu skúma banka len vek a účel hypotéky, na základe ktorých buď schváli hypotéku aj s daňovým bonusom, alebo bez neho. Ak však aj schváli hypotéku s daňovým bonusom, neznamená to ešte, že daňový bonus na zaplatené úroky automaticky získavate, pretože až následne pri podaní ročného zúčtovania dane resp. daňového priznania bude daňový úrad posudzovať, či váš príjem za skúmané obdobie bol do stanovenej hranice 1,6 násobku priemernej mzdy a zároveň sa bude kontrolovať podmienka nahláseného trvalého pobytu.
