Americká hypotéka alebo tzv. bezúčelová hypotéka je skvelým nástrojom na financovanie všetkých účelov a potrieb. Ako funguje, aké sú jej podmienky, využitie v praxi či cena?
Posledná aktualizácia: 6.11.2023
Čo je americká hypotéka?
Americká hypotéka alebo bezúčelová hypotéka je úver banky zabezpečený nehnuteľnosťou, pričom banka neskúma na aký účel peniaze použijete. Zjednodušene povedané, banke založíte nehnuteľnosť a banka vám pošle peniaze na účet.
Základné podmienky bezúčelovej hypotéky
Nakoľko ide o bezúčelový úver, podmienky nie sú v každej banke totožné s podmienkami, ktoré majú pri klasických účelových hypotékach (kúpa, výstavba, rekonštrukcia či refinancovanie). Štandardne banky poskytujú americkú hypotéku do výšky 70% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, s dobou splatnosti 20 rokov. Banky však môžu danú hypotéku poskytnúť s prirážkou k úrokovej sadzbe, práve preto je dôležité vybrať si vhodnú banku.
Najpodstatnejšou výhodou americkej hypotéky je to, že nemusíte banke preukazovať účel použitia financií ako pri účelových hypotékach. Pre ilustráciu pri výstavbe musíte dokladovať stavebné povolenie, geometrický plán, znalecký posudok, rozpočet stavby, fotky na čerpanie ďalších tranží a pod. Administratívna záťaž je oproti účelovým hypotékam oveľa nižšia. Taktiež máte na čerpanie (uvoľnenie) peňazí z úveru po jeho podpise 6 mesiacov, čo umožňuje ešte jeho väčšie využitie.
Banky dokonca vôbec nevyžadujú, aby ste zakladanú nehnuteľnosť osobne vlastnili, avšak súhlas so založením nehnuteľnosti musia dať všetci jej vlastníci podpisom záložných zmlúv.
Na čo sa americká hypotéka využíva najčastejšie?
Použiť americkú hypotéku môže byť optimálnym riešením pokiaľ:
- staviate dom a chcete sa vyhnúť zakladaniu rozostavanej nehnuteľnosti a s tým spojeným postupným čerpaním peňazí na základe postupu prác a fotiek
- chcete kupovať záhradný domček/chatu či inú nehnuteľnosť, ktorú banka nechce založiť alebo akceptuje len nízke percento jej hodnoty
- chcete rekonštruovať nehnuteľnosť, avšak chcete sa vyhnúť dokladovaniu faktúr/bločkov
- kupujete pozemok, na kúpu aj máte dostatok vlastných financií, ktoré ale nechcete minúť. Vďaka hotovosti máte aj lepšiu vyjednávaciu pozíciu pri zjednávaní.
- chcete kupovať nehnuteľnosť v zahraničí
- ste podnikateľ, ktorého firma má síce dostatočné obraty, ale vo výkazoch nie sú „správne“ čísla na to, aby vám banka poskytla podnikateľský úver
- chcete kupovať motorové vozidlo, či kúpiť si zariadenie domácnosti a chcete sa vyhnúť spotrebnému úveru
- iné
Porovnanie bánk pri americkej hypotéke
V nasledujúcej tabuľke vidieť porovnanie bánk pri bezúčelovej (americkej) hypotéke. Na určenie najlepšej bánk pri poskytovaní americkej hypotéky nám stačí sledovať tri hlavné parametre:
- maximálne percento založenia nehnuteľnosti (LTV)
- maximálna doba splácania
- úrok, za ktorý poskytuje banka americkú hypotéku (sú banky, ktoré dávajú prirážky k sadzbe pri americkej hypotéke)
| Max LTV | Doba splácania | Úroková sadzba | |
| VÚB | 90% | 30 rokov | ako účelová hypotéka |
| SLSP | 70% | 30 rokov | ako účelová hypotéka |
| Tatra banka | 75% | 20 rokov | + 0,3% k sadzbe |
| ČSOB | 70% | 20 rokov | + 0,5% k sadzbe |
| Prima | – | – | – |
| Unicredit | 70% | 20 rokov | + 0,5% k sadzbe |
| 365.bank | 70% | 30 rokov | ako účelová hypotéka |
| mBank | 75% | 25 rokov | + 0,5% k sadzbe |
Prima banka je jediná banka na trhu, ktorá americkú hypotéku vôbec neposkytuje.
Akú nehnuteľnosť je možné založiť pri americkej hypotéke?
Pri americkej hypotéke je možné založiť len rezidenčné nehnuteľnosti ako skolaudovaný byt, skolaudovaný dom, niektoré banky umožňujú založiť aj stavebný pozemok.
Výsledné LTV americkej hypotéky závisí aj od typu zakladanej nehnuteľnosti. Napr. SLSP vám poskytne 70% z hodnoty nehnuteľnosti bez ohľadu na jej typ, t.j. aj z pozemku. VÚB založí pri americkej hypotéke byt v krajskom meste až do 90%, ale pri dome sa cez 70% nedostanete a pozemok vám nezaloží vôbec. Tatra banka poskytuje pri americkej hypotéke štandardne LTV 75%, ale voči stavebnému pozemku ide na max. 50%.
Rozostavanú t.j. neskolaudovanú nehnuteľnosť pri americkej hypotéke nie je možné založiť.
Aká je maximálna výška americkej hypotéky?
Niektoré banky majú metodicky obmedzenú výšky americkej hypotéky, iné zase nie. Maximálne výšky americkej hypotéky v jednotlivých bankách vidieť v tabuľke nižšie. Vo väčšine prípadov zastaví klientov pri riešení americkej hypotéky nie limit maximálnej výšky hypotéky, ale hodnota nehnuteľnosti, ktorú dokážu banke založiť alebo výška dokladovaného príjmu. V Slovenskej sporiteľni sa vždy dopytujú aj na informatívny účel americkej hypotéky (napr. kúpa nehnuteľnosti v zahraničí a pod.) a pokiaľ je objem hypotéky vyšší, môže schvaľovateľ dať do podmienok čerpania alebo po čerpaní vydokladovať daný informatívny účel.
| Maximálna výška americkej hypotéky | |
| VÚB | 150 000 € |
| SLSP | nie je určená |
| Tatra banka | 500 000 € |
| ČSOB | 165 000 € |
| Prima | americkú hypotéku neposkytuje |
| Unicredit | nie je určená |
| 365.bank | nie je určená |
| mBank | 160 000 € |
Mimoriadne splátky pri americkej hypotéke
Mimoriadne splátky je možné realizovať do americkej hypotéky úplne za rovnakých podmienok ako pri účelovej hypotéke. Od 1.9.2023 je v platnosti novela zákona o úveroch na bývanie, vďaka ktorej je možné dávať bezplatné mimoriadne splátky do hypotéky dvoma spôsobmi:
- Ľubovoľná výška mimoriadnej splátky vo výročí fixácie úrokovej sadzby
- Maximálne 30% zo zostatku hypotéky v každom kalendárnom roku, pričom týchto 30% môže byť vložených jednorazovo alebo v 12tich mimoriadnych splátkach počas kalendárneho roka.
Ako refinancovať americkú hypotéku?
Jednou z nevýhod americkej hypotéky je možnosť jej refinancovania v niektorých bankách. Konkrétne v ČSOB a Tatra banke sa dá americká hypotéka refinancovať len novou americkou hypotékou. Preto treba dôkladne plánovať výber prvotnej banky a následne zvažovať, či budete chcieť túto hypotéku refinancovať.
Výhody a nevýhody americkej hypotéky
Medzi hlavné výhody americkej hypotéky patrí jej široká škála využiteľnosti a bez nutnosti dokladovania reálneho účelu. Za nevýhody možno považovať kratšiu splatnosť (v niektorých bankách len 20 rokov), prirážku k úrokovej sadzbe, či nižšie možnosti refinancovania v budúcnosti.
Nevyhnutné doklady na podanie žiadosti o americkú hypotéku:
- znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti
- kópia OP žiadateľov
- kópia OP záložcov (majiteľov nehnuteľnosti)
- podklady k príjmu žiadateľov
Náklady spojené s vybavovaním americkej hypotéky
Okrem poplatku za spracovanie hypotéky treba ešte rátať s nasledovnými poplatkami:
- poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku (náklad medzi 150 € až 400 € v závislosti od typu a veľkosti nehnuteľnosti)
- poplatok za kolky pri vklade záložného práva do katastra nehnuteľností vo výške 66 € alebo 266 € v prípade zrýchleného konania
- náklad spojený s poistením zakladanej nehnuteľnosti, poistné sa pohybuje od niekoľko desiatok eur až po niekoľko stovák eur ročne
Porovnanie aktuálnych hypokampaní spolu s technickými výhodami a nevýhodami bánk nájdete v tomto pravidelne aktualizovanom článku.
Najčastejšie otázky týkajúce sa bezúčelovej (americkej) hypotéky
Aká je výhoda využitia americkej hypotéky?
Výhodou americkej hypotéky je to, že banke nemusíte dokladovať na čo chcete peniaze z hypotéky použiť. Použitie v praxi nájde najmä pri kúpe/výstavbe chaty, kúpe auta, rekonštrukcie, kúpy nehnuteľnosti v zahraničí a pod.
Nie je pri americkej hypotéke vyšší úrok ako pri klasickej?
V niektorých bankách je pri americkej hypotéke prirážka k úrokovej sadzbe vo výške 0,5%, niektoré banky prirážky nemajú.
Čo si mám všímať pri výbere banky na americkú hypotéku?
Dôležité je sledovať tri parametre: maximálne percento založenia nehnuteľnosti (LTV), maximálnu dobu splatnosti. či banka nemá k tejto hypotéku prirážku k úrokovej sadzbe, maximálnu možnú výšku a akú nehnuteľnosť vie daná banka založiť.
Ktoré banky majú najlepšie podmienky na bezúčelovej hypotéke?
Z dlhodobého hľadiska patria medzi totálnu špičku VÚB, SLSP a Tatra banka.
