Výpočet príjmu pri hypotéke: Za aké obdobie priemerujú jednotlivé banky príjem

Aký je výpočet príjmu pri hypotéke v jednotlivých bankách a aký počet mesiacov musí byť klient zamestnaný, aby mu banka uznala plnú výšku mzdy?

K.O. kritérium – koniec skúšobnej lehoty

Základným kritériom, aby klient vôbec mohol žiadať o hypotéku je koniec skúšobnej lehoty. Pozor na prípady, kedy klient nastupuje do novej práce bez skúšobnej lehoty, pretože banky vždy so skúšobnou lehotou rátajú. Až po nej môže žiadať klient o hypotéku, pričom mu už banka dokáže akceptovať príjem podľa pravidiel uvedených nižšie.

Minimálny počet mesiacov, za ktoré banky vypočítavajú príjem

V minulosti platilo, že stačilo mať odpracované 3 mesiace a banky priemerovali príjem aj za takýto počet mesiacov. NBS však v rámci obozretnosti poskytovania úverov zvýšila počet mesiacov, za ktoré sa má priemerovať príjem na 6 mesiacov.

Preto v súčasnosti platí, že väčšina bánk bude klientovi príjem priemerovať po 3 mesiacoch ako (3x mzda / 6), po 4 mesiacoch ako (4x mzda / 6) a po 5 mesiacoch ako (5x mzda / 6). Teda plnú výšku príjmu klientovi banky dokážu akceptovať až po odpracovaných 6 výplatách.

Na trhu však dokážu tri banky priemerovať príjem v plnej výške mzdy aj za kratšie obdobie. Slovenskej sporiteľni stačia mesiace aj 3, Poštovej banke taktiež tri mesiace (odpracovaných musí byť aspoň 99 dní) a Prima banke 4 mesiace.

Netreba zabúdať, že schválenie hypotéky je na individuálnom posúdení a pri tak krátkom pracovnom pomere, hrozí zamietnutie úveru. Preto odporúčam krátko zamestnaným klientom poradiť sa s odborníkom ešte pred podaním žiadosti o hypotéku.

Štandardný počet mesiacov za ktorý banky priemerujú príjem

Výpočet príjmu pri hypotéke je rozhodujúci ukazovateľ, ktorý ovplyvňuje jej maximálnu výšku.

Aj keď nariadenie NBS hovorí o maximálnej výške hypotéke v podobe 8násobku ročného príjmu, v praxi banky vypočítávajú úverový limit inak. Každá z nich vypočíta priemer mzdy klienta za určitý počet mesiacov, ktorý následne vynásobí 96timi. Preto je veľmi dôležité vedieť, za aký počet mesiacov priemerujú jednotlivé banky mzdu, pretože v rôznych bankách môžete dostať inú výšku maximálne výšky hypotéky.

V nasledujúcej tabuľke sú uvedené štandardné počty mesiacov, za ktoré sa mzdy v jednotlivých bankách priemerujú. Príjem sa priemeruje vždy kĺzavo za posledné mesiace.

Niektoré z bánk sa v prípade vyplatenia bonusov alebo odmien, ktoré by rapídne zvýšili priemer príjmu chránia tak, že danú výšku priemernej mzdy kontrolujú aj za posledné 3 mesiace.

*Unicredit priemeruje príjem za 6 mesiacov, avšak ak im Sociálna poisťovňa príjem neoverí, je nutné dokladovať potvrdenie o príjme, na ktorom sa dotazujú na príjem za posledných 12 mesiacov

V prípade, že klient má odpracovaných viac ako 6 mesiacov, ale menej ako 12 mesiacov, priemerujú banky príjem za skutočný počet odpracovaných mesiacov.

Príklady z praxe

1. Klient odpracoval v novom zamestnaní 4 mesiace (prišli mu už 4 výplaty) a rozhodne sa vziať si hypotéku. Jeho čistý mesačný príjem je 900 €. Vzhľadom na to, že podmienkou bánk je odpracovanie minimálne 6 mesiacov, tak klientovi príjem akceptujú ale vydelia ho 6. Výpočet: (4 x 900 €) : 6 = 600 €. Banka teda klientovi akceptuje príjem vo výške 600 €, v prípade odpracovania 5 mesiacov by to už bolo už 750 €
2. Klient odpracoval v novom zamestnaní už 9 mesiacov. Rozhodne sa vziať si hypotéku v banke, ktorá priemeruje príjem za 12 mesiacov. Jeho čistý mesačný príjem je 900 €. Nakoľko už odpracoval minimálnych 6 mesiacov, tak príjem sa vypočítava nasledovne: (9 x 900 €) : 9 = 900 €. Banka teda akceptuje klientovi príjem za celých 9 mesiacov, pričom pri výpočte neuplatňuje delenie 12 mesiacmi. Banky priemerujúce príjem za 6 mesiacov, priemerujú príjem za posledných 6 mesiacov.
3. Klient pracuje vo svojom zamestnaní už niekoľko rokov. Rozhodne sa vziať si hypotéku v banke, ktorá priemeruje príjem za posledných 6 mesiacov. V minulosti dostával pravidelnú mzdu vo výške 1 000 € v čistom. Z dôvodu koronakrízy sa dohodol so zamestnávateľom na znížení mzdy na 800 € v čistom. V súčasnosti mu prišli už 3 znížené výplaty vo výške 800 € v čistom. Banka priemeruje klientovi príjem za posledných 6 mesiacov, čiže aj napriek tomu, že dlhé obdobie zarábal 1000 €, tak príjem mu vypočíta nasledovne: (3 x 1000 €) + (3 x 800 €) / 6 = 900 €. Banka teda akceptovala klientovi príjem 900 € mesačne v čistom.
   
   

Navýšenie mzdy zamestnanca

Často sa v praxi stáva, že klientovi v práci zvýšia mzdu práve v období, kedy sa rozhodol riešiť hypotéku. Alebo naopak, klient sa rozhodne riešiť hypotéku práve kvôli zvýšenej mzde.

Pokiaľ klientovi preukázateľne narástla výplata, existuje aj možnosť priemerovania výplaty aj za kratší počet mesiacov. Niektoré banky na trhu dokážu po vydokladovaní platového dekrétu resp. dodatku pracovnej zmluvy o zvýšení mzdy priemerovať mzdu za taký počet mesiacov, koľko má klient výplatu zvýšenú (minimálne však aspoň 3 mesiace).

Príklad z praxe:

1. Klient pracuje už 5 rokov ako IT špecialista pre medzinárodnú spoločnosť. Jeho príjem bol doposiaľ 1 000 € v čistom. So svojim zamestnávateľom sa dohol na zvýšení mzdy od 1.januára na na 1 300 € mesačne. Koncom apríla (po 3. zvýšenej výplate) sa rozhodne vziať si hypotéku, avšak pri výpočte jeho priemernej mzdy za posledných 6 alebo 12 mesiacov mu nevychádza požadovaná výška úveru. Klient doloží do banky pôvodnú pracovnú zmluvu, dodatok k pracovnej zmluve o zvýšení mzdy, výpis z účtu s 3 poukázanými zvýšenými mzdami vo výške 1 300 €. Výpočet príjmu pri hypotéke tak bude 1300 €, ktoré schvaľovateľ banky akceptuje.

Prechod medzi zamestnaniami alebo tzv. kontinuálny prechod

Ďalším častým javom v praxi je prechod klienta z jedného zamestnania do druhého. V niektorých bankách existuje akceptácia tzv. kontinuálneho prechodu.

Ide o prechod medzi zamestnaniami s podmienkou, aby klient jeden deň skončil v pôvodnom zamestnaní a hneď ďalší nastúpil do nového zamestnania.

Obyčajne banky požadujú doloženie pôvodnej pracovnej zmluvy, dokument o ukončení pracovného pomeru, novú pracovnú zmluvu a výpis z účtu za posledných 3 až 6 mesiacov. Aj v tomto prípade je KO kritériom, aby klient v novom zamestnaní odpracoval minimálne 3 mesiace a priemerovať sa bude výška výplat v novom zamestnaní.

Jedinou možnosťou, kedy je možné žiadať o hypotéku v prípade kontinuálneho prechodu medzi zamestnaniami už po 1. odpracovanom mesiaci v novom zamestnaní je situácia, kedy je klient iba formálne prejde pod iného zamestnávateľa, ale jeho náplň práce ani miesto výkonu práce sa nemení. Obvykle k tomu dochádza pri zlučovaní alebo rozdeľovaní firiem, prípadne odkúpeniu jednej spoločnosti inou.

Výpočet príjmu pri hypotéke: Najčastejšie otázky