Návod: Hypotéka na výstavbu rodinného domu

Čo všetko sledovať pri hypotéke na výstavbu rodinného domu? Hypotéka na dom ma niekoľko zvláštností, preto sa pri nej oplatí vyberať banku veľmi obozretne.

Hypotéka na výstavbu rodinného domu je náročnejšia, než hypotéka na kúpu domu, bytu, či pozemku, preto si jednotlivé kroky treba vopred precízne naplánovať.

Treba mať na pamäti, že tak ako sa stavia dom od základov, tak sa aj hypotéka posudzuje postupne, banky skúmajú jednotlivé kritériá dôslednejšie.

Pred samotným výberom vysnívaného domu si musíte ujasniť následné kritériá, ktoré Vám môžu ušetriť mnoho časových a aj finančných starostí. Rozhodujúcim faktorom zohráva aj to, či pozemok na výstavbu domu už vlastníte, či je nutné financovať aj kúpu pozemku. V tomto článku popisujem postup, kedy už pozemok vlastníte.

Základné kritériá hypotéky na dom

Po výbere projektu domu je nutné vedieť následné základné kritériá:

• typ domu (murovaný dom / drevodom)
• predpokladané náklady / finančné možnosti
• situačné riešenie pozemku (aký dom sa na pozemok hodí)
• svojpomocná výstavba / partnerská firma na výstavbu domu (staviteľ / developer)
• prístupová cesta (verejná, súkromná)
• štádium výstavby – financovanie od pozemku / financovanie už rozostavanej stavby za vlastné prostriedky
  
  

Postup pri hypotéke na dom

Základným krokom je výber projektu a vhodnosť na daný pozemok, musíte mať aj istého dizajnérskeho ducha, či sa vaša novostavba bude hodiť na pozemok, do zástavby. Nasleduje vybavenie všetkých potrebných dokumentov k začatiu stavby, ako napr. súhlasné stanoviská od dotknutých vlastníkov okolitých pozemkov, inžinierskych sietí, miestneho či stavebného úradu. V postupe popisujem administratívny postup pri výstavbe domu od základov.

Postup:

• vlastníctvo pozemku
• kúpa projektu / projektovanie s architektom
• vybavenie stavebného povolenia
• vyňatie z pôdneho fondu – umiestnenie stavby
• vytýčenie pôdorysu pre výstavbu domu
• výstavba do min 1 metra obvodových múrov
• zameranie rozostavanej stavby geodetom + jej následné nacenenie znalcom – vyhotovenie znaleckého posudku
• tranžové / postupné financovanie od banky
• kolaudácia (nie je podmienkou pre čerpanie poslednej tranže)

V článku popisujem hypotéku na výstavbu domu v bankách: Tatra banka, ČSOB banka, VÚB banka, SLSP banka, UniCredit bank a mBank.

Typ domu, ktorý staviate

Vhodný výber typu domu je dôležitý hlavne z hľadiska uvoľňovania peňazí z banky, nakoľko oba typy domov je po ich rozostavanosti nutné legalizovať, čo obnáša geodetické zameranie a legalizáciu na katastri – zápis rozostavanej nehnuteľnosti.

• Murovaný dom staviate postupne, t.j. ako rastie stavba, banka uvoľňuje prostriedky z hypotéky postupne – jedná sa o flexibilnejšiu výstavbu. Daný typ stavby odporúčam klientom, ktorí disponujú menšou hotovosťou, nakoľko pri danom type je uvoľňovanie prostriedkov flexibilnejšie.
• Montovaný dom je odlišný v tom, že dodávateľ stavby vám dodá už hotový holodom, ktorý sa postaví na vopred pripravené základy a základovú platňu. Montovaný dom je postavený max do 2 týždňov. Tu treba mať na pamäti, že pri montovanom dome je nutné s dodávateľom dohodnúť dlhšiu dobu úhrady za postavený dom. Daný typ domu si vyžaduje väčší obnos vlastných financií na začatie stavby, nakoľko pri objednaní si stavby od vás staviteľ bude požadovať úhradu istej časti vopred, čo niekedy znamená aj polovicu nákladov na stavbu, pričom o hypotéku môžete žiadať až v čase, keď bude možné túto nehnuteľnosť zapísať na katastri. V praxi to znamená dokončiť hrubú stavbu (dom pod strechou, s dverami a oknami), na ktorú vám treba zvyčajne cca 60 000 € z vlastných financií alebo sa dohodnúť so staviteľom, že tieto náklady na začiatku uhradí zo svojich zdrojov.
  
  

Prístupová cesta je pri hypotéke na výstavbu domu KO kritérium

Banky kladú značný dôraz na prístupovú cestu k nehnuteľnosti, chránia seba i klienta. Prístupová cesta musí po právnej stránke spĺňať kritérium verejnej cesty, aby ste mali garanciu prístupu k svojej novostavbe. Banky akceptujú 3 typy cesty:

• cesta vo vlastníctve mesta, obce
• spoluvlastnícky podiel na ceste o veľkosti X z celku (napr 1/100.000)
• zriadenie vecného bremena v prospech majiteľa stavebného pozemku
• prísľub od vlastníka cesty (developer) o odovzdaní cesty mestu / obci po ukončení projektu
  
  

Štádium rozostavanosti alebo kedy možno žiadať o hypotéku na dom?

Nie každá banka umožňuje financovanie výstavby už od pozemku v jednej hypotéke. Výber banky na financovanie výstavby od pozemku bez rozostavanej stavby sa teda limituje na 3 banky na trhu. Banky, ktoré vedia financovať výstavbu, ak sa zakladá najprv len samotný pozemok sú Tatra banka, ČSOB a Unicredit banka. V tomto prípade si banka schváli budúcu hodnotu nehnuteľnosti na základe projektovej dokumentácie a znaleckého posudku pozemku. Prvú tranžu hypotéky dostane klient ako % z hodnoty pozemku. Následne, ak sa rozostavia dom, banka vypracuje záložné zmluvy aj na rozostavaný dom a spolu so znaleckým posudkom a stavebným povolením zavkladujú na kataster.

Okrem týchto 3 spomínaných bánk viete žiadať o hypotéku na výstavbu aj v ostatnýh bankách, avšak budete musieť dokopy žiadať o hypotéky dve. Hypotéku na výstavbu so založením pozemku a následne hypotéku na výstavbu so zlaožením už rozostavaného domu.

Základný dokladom pre účel výstavba rodinného domu je stavebné povolenie. Po jeho vydaní odporúčam odobriť jeho právoplatnosť, nakoľko právoplatné stavebné povolenie je podmienkou k uvoľneniu čerpania úveru, tzn veriteľ si žiada hodnoverné posúdenie, že voči vašej plánovanej stavbe neboli vznesené námietky. O hypotéku však klient môže žiadať už s vydaným stavebným povolením, pričom podmienkou čerpania bude jeho správoplatnenie.

Bezodkladným správoplatnením stavebného povolenia po jeho vydaní si ušetríte následné starosti pri vybavovaní hypotéky, nakoľko máte doklady pripravené, v praxi sa na právoplatnosť zabúda, čo spôsobuje starosti pri hypotéke.

Stavebné povolenie

Stavebné povolenie ako základný doklad k výstavbe môže hypotéku na výstavbu aj skomplikovať. Komplikácia nastáva ak je v stavebnom povolení citovaná výstavba nie len rodinného domu, ale aj vedľajších stavieb napr. garáž, altánok, letná kuchynka, oplotenie. Tak ako staviate dom, v istom momente stavby banka môže požadovať aby ste rozostavali aj danú vedľajšiu stavbu. Problém teda nastáva pri rozdelení prostriedkov, ktoré. boli určené do domu, musia poputovať bokom.

Z praxi viem, že každý klient chce prvotne dokončiť dom, nasťahovať sa a až následne riešiť vedľajšie stavby. Odporúčam preto mať vydané 2 stavebné povolenia. Jedno sa samotnú výstavbu domu a druhé stavebné povolenie na vedľajšie stavby. Týmto krokom predídete komplikácií zo strany banky.

Stanovenie budúcej hodnoty a percento financovania (LTV) pri hypotéke na výstavbu domu

Stanovenie budúcej hodnoty stavby banky realizujú na základe projektu, položkového rozpočtu a znaleckého posudku. Na základe daných vstupov stanoví banka po komplexnom posúdení budúcu hodnotu stavby pri jej 100% dokončení (v závislosti od banky sa do danej 100% hodnoty rátajú aj terénne úpravy, či okolie domu) – toto platí pri výstavbe od pozemku. Pri výstavbe domu so založením rozostavaného domu banka používa na výpočet budúcej hodnoty znalecký posudok rozostavanej nehnuteľnosti.

Každá banka má však vlastné merítko nastavenia budúcej hodnoty. To znamená, že nemáte 100% garanciu, že sa bude zhodovať budúca hodnota v projekte/určená znalcom s akpcetovanou hodnotou banky.

Jednotlivé banky v stanovovaní budúcej hodnoty pristupujú rôzne. Jednou z najkonzervatívnejších je VÚB, naopak veľmi slušne vypočítavjú budúcu hodnotu v Tatra banke a ČSOB.

Pre výber vhodnej hypotéky na dom odporúčam osloviť úverového špecialistu aj z dôvodu, že v niektorých bankách je stanovenie hodnoty bankou definitívne. V iných je o prehodnotenie ohodnotenia možné banku žiadať po doplnení vhodných argumentov ako napríklad konkurenčné ponuky obdobných nehnuteľností.

Budúca hodnota závisí aj od tzv „polohovej diferenciácie“, t.j. priemerný koeficient, ktorým je v znaleckom posudku prepočítaná všeobecná hodnota novostavby. Daný koeficient vypovedáva o bezproblémovosti výstavby. Najlepší koeficient sa dosahuje v krajských, okresných mestách, či ich blízkom okolí.

Do koeficientu polohovej diferenciácie vstupujú údaje ako:

• poloha a typ domu
• dopyt po nehnuteľnostiach v lokalite výstavby
• materiály použité na výstavbu domu
• občianska vybavenosť v lokalite
• vplyv na životné prostredie

Maximálna výška financovania úveru voči budúcej hodnote stavby (závisí však od aj od ratingu klienta a polohovej diferenciácie stavby):

Banka	Tatra	ČSOB	VUB	SLSP	Unicredit	mBank
% financovania budúcej hodnoty	90%	90%	80%	90%	90%	80%

Tranžové čerpanie + nedočerpanie hypotéky

Pri výstavbe domu banka uvoľňuje úver postupne / tranžovo. Tranža je teda uvoľnenie časti úveru z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti (do výšky 70-90%). Počet jednotlivých tranží je štandardne 6 – navýšiť ho možno v závislosti od vybranej banky.

Tranža – tranžou možno nazvať postupné uvoľňovanie výšky úveru na základe dokladovania zhodnotenia nehnuteľnosti. Dokladovanie je po väčšine fotkami a súpisom zrealizovaných prác, banka si však môže vyžiadať aj dokladovanie stavebného denníka, kde daný súpis prác podpisuje priamo stavebný dozor určený v stavebnom povolení.

Výšky jednotlivých tranží pri výstavbe domu od pozemku

Banka	Tatra banka	ČSOB	Unicredit
1. tranža	60% z hodnoty pozemku	70-90% z hodnoty pozemku	70% z hodnoty pozemku
Ďalšie tranže	podľa schváleného LTV	podľa schváleného LTV	podľa schváleného LTV

Výšky jednotlivých tranží pri výstavbe od rozostavaného domu

Banka	Tatra banka	ČSOB	VÚB	SLSP	UniCredit	mBank
1. tranža	podľa schváleného LTV	podľa schváleného LTV	70% z aktuálnej hodnoty, max. 50% výšky úveru	presný harmonogram výstavby daný bankou	podľa schváleného LTV / individuálne	podľa schváleného LTV
Ďalšie tranže	podľa schváleného LTV	podľa schváleného LTV	2. tranža: do 90% výšky úveru, 3. tranža: 10%	presný harmonogram výstavby daný bankou	podľa schváleného LTV / individuálne	podľa schváleného LTV

Maximálny počet tranží a doklady k tranžiam

Banka	Tatra banka	ČSOB	VÚB	SLSP	UniCredit	mBank
Doklady	Fotky + súpis prác	Fotky	Fotky	Fotky – presný harmonogram výstavby daný bankou	Fotky + obhliadka	Fotky + záznam zo stavebného denníka
Max. počet tranží	neobmedzene	6	6	8	6	6

Nedočerpanie hypotéky na výstavbu domu

Pri podávaní žiadosti o výstavbu rodinného domu odporúčam požiadať banku o schválenie maximálnej výšky hypotéky na dom, nakoľko vás výstavba môže prekvapiť a museli by ste schvaľovací proces absolvovať nanovo. Ak však dočerpáte sumu, ktorú ste potrebovali, viete od zvyšnej / schválenej časti úveru odstúpiť, nedočerpať ju. V závislosti od banky sa účtuje poplatok za nedočerpanie úveru:

Banka	Tatra	ČSOB	VUB	SLSP	Unicredit	mBank
Poplatok	0 €	2,5%, max. 500 €	0 €	149 €	0 €	100€

Splácanie hypotéky na výstavbu s tranžovým čerpaním

Splácanie úveru na výstavbu domu sa od bežnej kúpy líši v tom, že väčšina bánk v čase rozčerpania úveru, klientom účtuje len sumu úrokov z vyčerpanej sumy úveru. Banky štandardne dávajú klientom 18 mesiacov na vyčerpanie úveru, rátajú teda, že to 18tich mesiacov sa stavba dokončí. V danom prípade ak teda čerpáte úver 18 mesiacov platíte v danom čase iba alikvótnu sumu % z vyčerpanej sumy úveru. Je pre vás teda dôležité hypotéku na dom vyčerpať čo najskôr, aby ste nabehli na štandardné splácanie % a istiny.

V úverových zmluvách banky uvádzajú výšku splátky po vyčerpaní úveru, kde je však z dôvodu skrátenia doby splatnosti o 18 mesiicov výška hypotéky rozrátaná pri 30 ročnej splatnosti len na 342 mesiacov – daná splátka sa teda javí ako vyššia. Ak však úver vyčerpáte skôr, banky vedia interne prerátať dobu splatnosti do zostávajúceho času 30 rokov a teda splátku interne o alikvótnu sumu ponížiť.

Hypotéka na dom a potenciálne problémy pri výstavbe

Pri výstavbe domu je viac než isté, že sa nevyhnete nepredvídaným problémom, či komplikáciám. Netreba sa nimi však nechať odradiť. Medzi najčastejšie problémy s akými sa klienti stretli patria:

• nesprávny výber banky / nekorektne podaná žiadosť o hypotéku
• krátky termín platnosti stavebného povolenia
• nedostatok vlastných zdrojov / slabé zhodnocovanie stavby pri žiadaní ďalšej tranže
• zlé situovanie nehnuteľnosti – polohová diferencia
• drahé materiály na stavbu – navyšovanie prvotných predpokladaných nákladov
• nesprávnosť krokov výstavby – (veľké investície do exteriéru, garáže, prístupovej cesty)
• zmena realizácie – nezhoda s projektovou dokumentáciou a stavebným povolením – problém s kolaudáciou
  
  

Požadované doklady k podaniu žiadosti

Hypotéka na dom má konkrétny zoznam podkladov k žiadosti. Zoznam podkladov na hypotéku s účelom výstavby som popisoval už v tomto článku.

Prima banku som v danom článku nepoňal, nakoľko banka odmietla uviesť informácie k spracovaniu článku.

Najčastejšie otázky týkajúce sa financovania výstavby rodinného domu