V praxi sa často stretávam s otázkou od klientov, či a kedy je vhodný čas na kúpu nehnuteľnosti? Najčastejšie ich zaujíma, či nie sú aktuálne úrokové sadzby príliš vysoké a zároveň či nie sú nehnuteľnosti predražené. Odpoveď však nie je jednoznačná, pretože na celkový obraz vplýva viacero faktorov, ktoré sa navzájom prelínajú a spolu určujú, či je moment na kúpu priaznivý alebo nie.
Aby sme si na túto otázku vedeli zodpovedať čo najobjektívnejšie, pozrieme sa v článku na tri kľúčové ukazovatele, ktoré toto rozhodnutie ovplyvňujú: vývoj priemernej ceny nehnuteľností za m², vývoj úrokových sadzieb na hypotékach a vývoj priemernej mzdy na Slovensku. Najskôr si každý z týchto faktorov rozoberieme samostatne a následne ich dáme do porovnania, aby sme získali jasnejší obraz o tom, či sa dnes oplatí uvažovať nad kúpou nehnuteľnosti.
Vývoj priemernej ceny nehnuteľností za m2
Ak sa chceme baviť o kúpe nehnuteľnosti, logickým prvým krokom je pozrieť sa na samotné ceny. Tie tvoria základ rozhodovania. Ovplyvňujú, koľko vlastných zdrojov musí mať človek pripravených a aká veľká hypotéka bude potrebná.
Ako sa teda vyvíjala priemerná cena nehnuteľností za posledné roky si ukážeme na grafe nižšie.
Ak sa pozrieme na dáta z grafu z dlhodobého hľadiska je jasne viditeľný trend rastu cien nehnuteľností, pričom obdobia krátkodobého poklesu (2010–2014 alebo 2023) pôsobia skôr ako krátke korekcie. Môžeme teda tvrdiť, že ceny nehnuteľností na Slovensku majú dlhodobo rastúcu tendenciu, ktorú podporujú aj obmedzené možnosti výstavby a vysoký dopyt po bývaní.
Vývoj úrokových sadzieb na hypotékach
Samotná cena nehnuteľnosti však nestačí na kompletný obraz. Rovnako dôležité je aj to, za akých podmienok si vieme požičať peniaze z banky. Preto sa pozrime na vývoj úrokových sadzieb na hypotékach, ktoré majú zásadný vplyv na mesačnú splátku a teda aj na celkovú dostupnosť bývania.
Úrokové sadzby na hypotékach na Slovensku prešli za posledných 15 rokov výraznou zmenou. V roku 2010 sa pohybovali ešte na úrovni okolo 5,3 %, no následne začal dlhodobý trend ich poklesu. Tento vývoj trval viac než desaťročie – od roku 2010 až po rok 2021, kedy úroky dosiahli historické minimum len 0,97 %.
Od roku 2022 sa situácia začala dramaticky meniť. Rast inflácie a sprísňovanie menovej politiky spôsobili prudké zvyšovanie sadzieb – úroky sa v priebehu dvoch rokov vyšplhali z 1,95 % v roku 2022 až na viac než 4 % v roku 2024.
Celkový obraz tak ukazuje jasný cyklus: dlhodobý pokles úrokov, ktorý sprístupnil bývanie pre veľké množstvo ľudí, vystriedalo obdobie rýchleho nárastu. Aktuálne sú sadzby vyššie než v poslednej dekáde, čo má zásadný vplyv na dostupnosť bývania a mesačné splátky hypoték.
Vývoj priemernej mzdy na Slovensku 2010 – 2024
Ceny aj úroky by nám však samé osebe nedali odpoveď, či si bežná domácnosť môže kúpu dovoliť. Preto je dôležité doplniť do obrazu aj vývoj priemernej mzdy na Slovensku. Tá nám ukáže, či rast príjmov dokáže držať krok s rastom cien nehnuteľností a splátok hypoték.
Priemerná mzda na Slovensku od roku 2010 do 2024 dlhodobo a stabilne rástla. Zatiaľ čo v roku 2010 dosahovala len 769 €, o pätnásť rokov neskôr, v roku 2024, už prekročila hranicu 1 500 €. To znamená, že za toto obdobie sa mzdy v priemere zdvojnásobili.
Rast bol relatívne plynulý, každoročne pribúdali desiatky eur, pričom výraznejšie zrýchlenie vidíme po roku 2017, keď mzda po prvýkrát prekonala hranicu 1 000 €. Odvtedy rástla tempom vyše 100 € ročne a tento trend pokračoval aj počas pandémie či obdobia vysokej inflácie.
Z dlhodobého pohľadu tak mzdy vytvárajú pozitívny trend, ktorý domácnostiam pomáha lepšie zvládať rast cien. Otázkou však zostáva, či tempo rastu miezd dokáže držať krok s rýchlosťou, akou rástli ceny nehnuteľností a úrokové sadzby. Odpoveď na túto otázku si ukážame v texte nižšie, kde porovnám vzájomný vzťah medzi výškou mesačnej splátky a priemernej mzdy.
Vzájomné porovnanie a vplyv na rozpočet
Keď sme si už rozobrali každý z faktorov samostatne – ceny nehnuteľností, úrokové sadzby aj vývoj priemernej mzdy, nastal čas poskladať ich do jedného celku. A práve tu si ukážeme, aký reálny dopad majú tieto čísla na život bežných ľudí.
Ukážeme si to na praktickom príklade: Aký vplyv na rozpočet domácnosti by mala kúpa bytu v jednotlivom roku? Aby to bolo čo najobjektívnejšie, ukážeme si to na dvoch scenároch:
- prípad jednotlivca, ktorý kupuje 50 m² byt,
- dvojica (rodina), ktorá kupuje 70 m² byt.
V oboch prípadoch sme vychádzali z priemernej ceny za m² v danom roku a počítali sme s tým, že nehnuteľnosť je financovaná prostredníctvom hypotéky na 80 % LTV. Na výpočet mesačnej splátky sme použili úrokovú sadzbu platnú v danom roku a túto splátku sme následne dali do pomeru k priemernému príjmu (alebo k súčtu príjmov oboch partnerov v prípade rodiny).
Takto uvidíme, akú časť rozpočtu domácnosti by bolo potrebné v jednotlivých rokoch vyčleniť na bývanie. Inými slovami, či si priemerný Slovák alebo slovenská rodina mohla dovoliť kúpu bytu za podmienok platných v danom období alebo či by splátky predstavovali príliš veľkú záťaž.
Kúpa nehnuteľnosti: Vplyv hypotéky na rozpočet jednotlivca
Ako prvé sa pozrime na situáciu jednotlivca, ktorý si chce kúpiť byt s rozlohou 50 m². V tomto prípade sme počítali s hypotékou vo výške 80 % hodnoty bytu a sledovali sme, akú časť svojho mesačného príjmu by musel v jednotlivých rokoch venovať na splátku.
Pre čo najväčšiu prehľadnosť si nižšie ukážeme graf, ktorý zobrazuje, ako sa tento pomer vyvíjal. Uvidíme tak, v ktorých rokoch bola kúpa bytu pre jednotlivca relatívne dostupnejšia a kedy naopak znamenala výraznejšiu záťaž pre jeho rozpočet.
Na začiatku sledovaného obdobia v roku 2010 musel jednotlivec minúť na splátku hypotéky až takmer 37 % svojho príjmu. V nasledujúcich rokoch sa situácia postupne zlepšovala, vďaka rastu miezd a klesajúcej cene nehnuteľností a znižujúcich sa úrokov sa pomer splátky k príjmu znížil, až sa v roku 2019 dostal na historicky najnižšiu úroveň okolo 19,5 %.
Odvtedy sa trend začal obracať. Najskôr mierne v rokoch 2020 a 2021, no prudký skok prišiel v roku 2022, keď splátka zhltla už takmer 30 % príjmu. V rokoch 2023 a 2024 sa pomer ustálil mierne nad 31 %, čo znamená, že dostupnosť bývania sa oproti obdobiu pred pandémiou citeľne zhoršila.
Kúpa nehnuteľnosti: Vplyv hypotéky na rozpočet dvojice
Teraz sa pozrime na situáciu dvojice, ktorá si kupuje byt s rozlohou 70 m². Aj v tomto prípade sme vychádzali z 80 % financovania prostredníctvom hypotéky a sledovali sme, akú časť svojho spoločného príjmu by museli partneri mesačne vynaložiť na splátku.
Pre lepšiu prehľadnosť som pripravil graf, ktorý ukazuje vývoj tohto pomeru v jednotlivých rokoch. Uvidíme tak, ako sa menila dostupnosť bývania pre priemernú rodinu na Slovensku.
Na začiatku, v roku 2010, predstavovala splátka približne 25,7 % spoločného príjmu dvojice. Už v nasledujúcich rokoch sa situácia postupne zlepšovala, vďaka rastu miezd a klesajúcim úrokom sa podiel znižoval, až sa v roku 2019 dostal na historicky najnižšiu úroveň iba 13,7 %.
Od roku 2020 sa trend začal otáčať. Najskôr pomaly, no prudší nárast prišiel v roku 2022, keď splátka pohltila viac než 20 % príjmu. V rokoch 2023 a 2024 sa pomer ustálil okolo 22 %, čo je výrazne viac než pred pandémiou, ale stále menej než v roku 2010.
Z pohľadu rodiny boli teda najpriaznivejšie roky 2018–2019, kedy bývanie predstavovalo najnižšiu finančnú záťaž. Posledné roky už ukazujú citeľné zhoršenie dostupnosti, hoci dvojica je stále vo výhodnejšej situácii než jednotlivec, keďže má k dispozícii dva príjmy.
Záver
Keď porovnáme vývoj pomeru splátky k príjmu u jednotlivca a u dvojice, vidíme, že krivka na grafoch má takmer identický tvar. Je to logické – vychádzali sme z rovnakých vstupných údajov (ceny nehnuteľností a úrokové sadzby). Rozdiel je však v tom, že pri jednotlivcovi je tento ukazovateľ citeľne vyšší a jeho rozpočet je oveľa citlivejší na zmeny úrokových sadzieb.
Najväčšia odchýlka sa ukázala v roku 2010 – zatiaľ čo jednotlivec musel dať na splátku až 36,8 % príjmu, dvojici stačilo približne 25,7 %. Podobný rozdiel pozorujeme aj v posledných rokoch. V roku 2023 jednotlivec odkladal na hypotéku vyše 32 % príjmu, zatiaľ čo dvojica len 22,6 %. Tento rozdiel môže v praxi znamenať stovky eur mesačne.
Z toho, čo sme si ukázali, vyplýva, že jednotlivec by mal omnoho opatrnejšie zvažovať načasovanie kúpy nehnuteľnosti. Keďže je naňho vplyv úrokov a cien výraznejší, mal by myslieť na viacero faktorov, aby sa vyhol príliš veľkej finančnej záťaži. Mal by pri kúpe zvažovať potenciál rostu svojej mzdy, musí si dať omnoho viac záležať na výhodnej kúpe nehnuteľnosti a pri výbere banky by mal zobrať do úvahy možnosti prehodnotenia úrokovej sadzby (tzv. reštart úrokovej sadzby) do budúcna, aby si tak znížil svoju splátku.
Naopak, pri dvojici je situácia stabilnejšia. Dva príjmy poskytujú väčšiu rezervu a preto nie je až také rozhodujúce, v ktorom roku sa rozhodnú nehnuteľnosť kúpiť. Ich finančný rozpočet dokáže lepšie absorbovať výkyvy v úrokových sadzbách či cenách. Preto je pri dvoch žiadateľoch rozhodujúca samotná nehnuteľnosť predovšetkým lokalita, počet izieb, dispozícia a stav nehnuteľnosti.
Ak teda plánujete kúpu bývania, najdôležitejšie je pozrieť sa na svoju situáciu realisticky a nastaviť financovanie tak, aby vás splátka neobmedzovala v bežnom živote a nechala vám priestor na rezervy aj voľnočasové aktivity.
Kúpa nehnuteľnosti je jedno z najväčších finančných rozhodnutí v živote. Preto je dôležité poznať nielen aktuálne sadzby a ceny, ale aj to, ako vplývajú na váš rozpočet. Kontaktujte ma a pripravím pre vás individuálnu analýzu financovania, aby ste vedeli presne, čo si môžete dovoliť a ktoré riešenie je pre vás optimálne.
Pokiaľ máte záujem o nezáväzné zhodnotenie Vašej situácie a poradenstvo s financovaním, napíšte mi emailom na [email protected] alebo ma kontaktujte telefonicky na 0908 459 940 alebo využite kontaktný formulár.
