Developerská hypotéka resp. hypotéka na developerský projekt sa používa na financovanie v prípade, že daná stavba ešte nie je skolaudovaná.
Posledná aktualizácia: 19.10.2024
Na čo slúži hypotéka na developerský projekt
Predstavte si situáciu. Stavebno – obchodná firma (developer) stavia bytový dom s určitým počtom bytov, ktoré chce predať. Ľuďom sa byty páčia, ale málokto disponuje takou hotovosťou, aby si bol schopný kúpiť byt za „cash“. Nastáva problém, keďže banka vám dá hypotéku len vtedy, ak založíte skolaudovanú nehnuteľnosť. A vy skolaudovanú nehnuteľnosť založiť neviete, pretože ešte ani len nestojí, ba niekedy sa nezačala ani len stavať. Začarovaný kruh. A toto presne rieši developerská hypotéka.
V jednoduchosti môžeme povedať, že sa jedná o vzájomnú dohodu (zmluvu) medzi developerom a bankou o tom, že banka na základe projektovej dokumentácie od developera nacení jednotlivé byty, na ktoré následne dokáže poskytnúť hypotéku záujemcom už vo fáze výstavby, ba dokonca ešte pred ňou.
Táto dohoda prináša výhody všetkým zúčastneným stranám. Ľudia si vedia kúpiť byt, banka má nových klientov a developer nemusí stavať len za vlastné peniaze, keďže banka dokáže uvoľňovať peniaze z hypoték klientov postupne.
Štandarne spolupracujú na developerských hypotékach najčastejšie tieto banky: Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra banka, ČSOB a Unicredit banka.
Aké sú však rozdiely medzi bankami pri developerskej hypotéke, na čo sa treba pýtať a čo si treba všímať?
Hypotéka na developerský projekt: Zmluvné banky
Ak si vyberiete byt v nejakom developerskom projekte, ako prvá otázka na developera by mala byť, ktoré banky má ako financujúce. Ak bude mať napríklad zazmluvnené len dve banky (čo sa bežne stáva), hypotéku viete žiadať v čase výstavby developerského projektu len týchto dvoch bankách, čo môže byť problém najmä pri klientoch s neštandardným príjmom – príjem zo zahraničia alebo príjem z podnikania.
Samozrejme, o hypotéku môžete žiadať v akejkoľvek banke, ale až v čase, keď sa daný developerský projekt skolauduje. Vy si následne spravíte znalecký posudok a financujete daný byt klasickou hypotékou. V praxi som sa však s týmto postupom ešte nestretol a je otázne, či by ste stíhali úhradu kúpnej ceny v lehote určenej v kúpnej zmluve.
Jednorazové alebo tranžové čerpanie
Dôležitým parametrom pri výbere hypotéky na developerský projekt je to, či banka financuje aj výstavbu alebo len kúpu. A teraz zjednodušene. Niektorí developeri majú v podmienkach financovania, že mu budete ako kupujúci uvoľňovať časti kúpnej ceny postupne podľa miery rozostavanosti/dostavanosti bytového domu. Avšak niektoré financujúce banky budú mať nastavené financovanie len spôosobom, že uvoľnia peniaze z hypotéky až po kolaudácii. To by znamenalo, že ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, neufinancovali by ste to.
Preto je dôležité rozlišovať, či banka, ktorú vyberáte financuje aj výstavbu nehnuteľnosti t.j. tranže kúpnej ceny, ktoré bude chcieť developer alebo či banka financuje len kúpu t.j. uvoľňuje peniaze z hypotéky po kolaudácii celého bytového domu.
Lehota na čerpanie developerskej hypotéky
Banky si štandardne do úverovej zmluvy dávajú podmienku, aby ste hypotéku načerpali do 2 alebo 3 rokov od jej podpisu. Ak developer nestihne do tejto lehoty nehnuteľnosť skolaudovať, môžete mať problém. Treba si však dať extrémny pozor na to, že niektoré banky (úmyselne ich nemenujem) môžu po uplynutí tejto lehoty zmeniť schválené podmienky hypotéky (úrok a fixáciu) na aktuálne v čase, kedy budete podpisovať dodatok o predĺžení čerpania!
To isté hrozí aj v prípade, ak čerpáte developerskú hypotéku v tranžiach a nestihnete ju vyčerpať do 18-24 mesiacov. Vtedy sa môže stať, že zo schválenej hypotéky stihnete načerpať len určitú časť a ten zvyšok si budete musieť nechať schváliť s novými podmienkami, ktoré budú aktuálne v čase podávania novej žiadosti.
Rôzne nacenenie nehnuteľnosti v jednotlivých bankách
Nie je tajomstvom, že developeri predávajú byty v rôznom čase v rôznych cenách. Teda čím v skoršej fáze po spustení predaja kupujete, tak tým je kúpna cena za ten istý byt nižšia. Jednoducho povedané, developer má viacero cenníkov bytov, pričom cena postupne za ten istý byt narastá.
Problém nastáva vtedy, keď má banka v systéme nahratý starší cenník, kde bola cena ešte nižšia, ale vy kupujete už za cenu vyššiu. Keďže banka vypočítava percento financovania (LTV) z nižšej z hodnôt kúpna cena vs. cena v systéme banky, môže vám to spôsobiť problémy.
Zo skúseností má s týmto problém najčastejšie Tatra banka alebo Slovenská sporiteľňa. Naopak VÚB je líder vo financovaní developerských projektov a u nich sa to stáva minimálne. ČSOB to má spravené najviac proklientsky, akceptujú ako hodnotu zabezpečenia vždy kúpnu cenu.
Začiatok fixácie je pri hypotéke na developerský projekt extrémne dôležitá
Začiatok fixácie je dátum, ktorý hovorí o tom, kedy sa reálne klientovi spúšťa fixácia úrokovej sadzby. Slovenská sporiteľňa, ČSOB a Unicredit počítajú ako začiatok fixácie dátum podpisu úverovej zmluvy.
Tatra banka a VÚB považujú za začiatok fixácie dátum prvého čerpania peňazí. A toto môže byť pri developerských projektoch veľký problém.
Ako som už spomínal vyššie, niektoré developerské projekty sú nastavené tak, že na začiatku stačí zaplatiť 10 alebo 20% a zvyšok až po kolaudácii, ktorá niekedy býva až o 18-24 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. To znamená, že ak klient vyplatí týchto 10-20% v hotovosti a podpíše úverové zmluvy s dnešnými podmienkami (napr. 0,99% pri 5 r. fixácii), tak v prípade Slovenskej sporiteľne a ČSOB mu môže ubehnúť aj tretina fixácie len čakaním na kolaudáciu bytového domu. A v čase načerpania peňazí mu ostane fixovaný úrok už len 3 alebo 3,5 roka, aj keď má fixáciu 5 rokov.
Rozdiel medzi bankami nebude až taký markantný, pokiaľ sa hypotéka čeprá v tranžiach. Tatra banka a VÚB totiž spustia začiatok fixácie pri uvoľnení prvej tranže.
Financovanie štandardu developerskou hypotékou
Niektoré developerské projekty sa predávajú v štandarde, iné nie. Cenník v bankách už v sebe zahŕňa aj tento štandard. Banky tieto cenníky používajú ako východiskovú hodnotu pre určenie hodnoty zabezpečenia.
Hypotéka na developerský projekt od Tatra banky ako jediná z bánk umožňuje financovanie okrem samotnej kúpy aj jej rekonštrukciu. Podrobne som to popisoval v tomto článku.
Postup pri čerpaní developerskej hypotéky
Keď developer stavbu skolauduje, nehnuteľnosti sa pridelí súpisné číslo a to všetko sa zapíše na list vlastníctva, pošle tieto podklady všetkým zazmluvneným bankám. Banky následne vyhotovia záložné zmluvy a po ich vyhotovení si ich skontroluje developer. Po potvrdení developerom, že záložné zmluvy sú v poriadku si začnú banky samé zvolávať všetkých klientov hypoték na daný developerský projekt na podpis záložných zmlúv. Záložné zmluvy podpíše aj zástupca developera a potom ich zanáša buď zástupca developera alebo klient zavkladovať na kataster.
Poslednými podkladmi k čerpaniu hypotéky na developerský projekt je poistenie zakladanej nehnuteľnosti + jej vinkulácia, vydokladovanie úhrady všetkých častí kúpnej ceny a vystavené faktúry resp. výzvy na úhradu od developera. Potom už banke nebráni nič k čerpaniu hypotéky. Nezabúdajte prosím, že prevod vlastníckeho práva štandardne robí developer až niekoľko týždňov po načerpaní developerskej hypotéky.
Hypotéka na rozostavaný byt, ktorý nie je nastaveným developerským projektom v banke
Občas sa vyskytne na predaj byt, ktorý je súčasťou menšieho developerského projektu (väčšinou 3 až 10 bytov), ktorý predáva menšia firma. Tieto projekty nie sú nastavené v spolupráci so žiadnou bankou a tým pádom je u nich možné žiadať hypotéku len so štandardnými podmienkami a postupmi (prílohou žiadosti musí byť aj znalecký posudok na rozostavaný byt). Viete si teda dopredu schváliť hypotéku na kúpu takéhoto bytu, avšak podmienkou čerpania je vždy to, že byt musí byť skolaudovaný a zapísaný na LV. Na to ale máte štandardnú lehotu čerpania ako pri kúpe už skolaudovaných bytov t.j. 6 alebo 12 mesiacov.
A v tomto prípade hrozí riziko, že by ak by takýto developer meškal, hypotéka vám exspiruje a musíte ju žiadať nanovo. Je to problém najmä vtedy, ak v tom čase rastú úrokové sadzby alebo meníte prácu, manželka medzitým šla na materskú a pod. Len jediná banka na trhu umožňuje schvaľovať hypotéku v týchto prípadoch až s lehotou 18 mesiacov, aj keď daný projekt nie je zazmluvnený so žiadnou bankou ako developerský projekt.
Odporúčanie na záver
Hypotéka na developerský projekt môže byť v niektorých prípadoch zložitá. Neriskujte a nechajte si poradiť. Rád vám pomôžem pri jej realizácii a hlavne aj s následným servisom, ktorý obnáša prehodnotenie úrokovej sadzby formou reštartu hypotéky. Stačí sa mi ozvať cez kontaktný formulár alebo si priamo booknite nezáväznú konzultáciu v mojom online kalendári.
Porovnanie aktuálnych kampaní bánk spolu s kalkulačkou nájdete v tomto článku kolegu Tomáša Gaňu.
Najčastejšie otázky týkajúce sa hypotéky na developerský projekt
Čo je to hypotéka na developerský projekt?
Hypotéka na developerský projekt slúži na financovanie kúpy bytu v developerskom projekte, ktorý nie je zatiaľ skolaudovaný.
Jej výhodou je, že klient si nechá schváliť hypotéku už v čase výstavby a čerpať ju bude až po kolaudácii bytového domu (ak je financovanie takto nastavené).
Môžem o developerskú hypotéku žiadať v ktorejkoľvek banke?
Nie. O túto hypotéku viete žiadať len v tej banke, s ktorou má daný developer dohodnutú spoluprácu o financovaní.
Majú oficiálni predajcovia developera lepšie podmienky hypoték pre klientov ako iní poradcovia?
Nie. Banka nikdy pri schvaľovaní finálnych podmienok klienta nezohľadňuje, ktorý poradca klienta priniesol. Navyše predajca developera vám hypotéku sprostredkuje jednorázovo, bez následného servisu a odbornej pomoci.
Je možné, že v jednej banke je nacenenie jedného bytu v developerskom projekte iné ako v druhej banke?
Áno, závisí to od toho, či má daná banka zaktualizovaný cenník bytov. Platí, že čím neskôr kupujete nehnuteľnosť, tým je jej cena vyššia ale v cenníku môže byť cena ešte zo začiatku predaja.
