Posledná aktualizácia: 11.4.2024
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť alebo hypotéka naopak je špecifický druh hypotéky, v ktorom si žiadateľ necháva schváliť určitú výšku hypotéky bez špecifikácie kupovanej a zakladanej nehnuteľnosti.
Preto ten názov hypotéka naopak. Najprv schválenie a až potom nehnuteľnosť. Klient tak dopredu vie, že hypotéku už má a ostáva mu hľadať nehnuteľnosť.
Výhodou je aj fakt, že klient si môže schváliť hypotéku na maximálnu sumu, ktorú mu dovolí jeho príjem v čase schvaľovania a po nájdení nehnuteľnosti banka dodatkom upraví výšku hypotéky podľa hodnoty danej nehnuteľnosti. Treba mať na pamäti, že dodatkom je možné výšku hypotéky znížiť, ale nikdy nie zvýšiť.
Účely, na ktoré sa táto hypotéka dá použiť je výstavba a kúpa nehnuteľnosti. Pri účele kúpy musí byť nájdená nehnuteľnosť už skolaudovaná, výnimkou je developerský projekt. Pri účele výstavby musí mať klient aspoň podanú žiadosť o stavebné povolenie.
Na špecifikáciu nehnuteľnosti má klient od podpisu úverovej zmluvy 6 mesiacov alebo 12 mesiacov, v závislosti od banky.
Kedy má význam využiť hypotéku naopak?
Situácií z praxe, kedy sa hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť oplatí využiť, je hneď niekoľko. Ide najmä o prípady:
- zmeny zamestnania žiadateľa
- zmeny spôsobu pracovného pomeru (zamestnanie na SZČO) žiadateľa
- zmeny výšky príjmu žiadateľa (plánované zníženie príjmu, či dobre vychádzajúci priemer, vďaka, ktorému vychádza dobrý úverový limit, ktorý sa nemusí v budúcnosti opakovať)
- že, manželka/partnerka je tehotná
- keď má klient strach zo zmeny budúceho nárastu úrokových sadzieb
- keď má klient príjem zo zahraničia a chce si dopredu schváliť hypotéku, aby sa vyhol expirácii platnosti potvrdenia o príjme
- ak si chce klient dopredu zabezpečiť schválenie 90% financovania na kúpu nehnuteľnosti
Postup pri riešení hypotéky naopak
Klient si najskôr necháva na základe svojho úverového limitu schváliť požadovanú výšku hypotéky, kedy dochádza k preverovaniu príjmu aj úverového registra. Podstatná informácia je, že ani pri špecifikácii nehnuteľnosti, ani pri čerpaní hypotéky sa následne už príjem nepreveruje.
Po schválení hypotéky klient podpíše úverovú zmluvu s dohodnutými podmienkami – úrok, fixácia, poplatok za spracovanie a pod. Následne má klient 6 resp. 12 mesiacov na nájdenie nehnuteľnosti, ktorej hodnota bude zodpovedať maximálnej výške úveru a schválenému percentu financovania.
Po nájdení vhodnej nehnuteľnosti banka vypracúvava dodatok úverovej zmluvy, v ktorom sa upravuje výška hypotéky a taktiež záložné zmluvy po doložení týchto dokladov:
- OP predávajúcich
- návrh kúpnej zmluvy kupovanej nehnuteľnosti (účel kúpy nehnuteľnoti)
- stavebné povolenie (účel výstavby nehnuteľnosti)
- znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti
V súčasnej dobe ponúkajú vo svojom portfóliu hypotéku na nešpecfikovanú nehnuteľnosť len dve banky – ČSOB a Unicredit banka. Pozrime sa teda na fungovanie u každej z nich.
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť v ČSOB
Okrem vyššie spomínanej podmienky – šiestich mesiacov na špecifikáciu nehnuteľnosti sa podmienky medzi týmito bankami dosť líšia.
ČSOB si za vypracovanie dodatku úverovej zmluvy poplatok neúčtuje a poplatok za nečerpanie hypotéky je vo výške spracovateľského poplatku.
Pokiaľ je dostačujúca hodnota zabezpečenia a klientovi by sa hodili aj peniaze na rekonštrukciu, je možné zvyšné peniaze z hypotéky načerpať na základe čestného prehlásenia, že peniaze budú použité na rekonštrukciu.
V minulosti mali klienti v texte úverových zmluvách klauzulu, že prvý mesiac po podpise nesmú požiadať o špecifikáciu nehnuteľnosti. V súčasnosti je možné požiadať o špecifikáciu prakticky okamžite.
Za miernu nevýhodu ČSOB možno považovať, že fixácia v tejto banke začína podpisom úverovej zmluvy, kvôli čomu klient príde o niekoľko mesiacov fixácie.
Za slabé miesto považovať, že v tejto banke sa dá realizovať len kúpa nešpecifikovanej nehnuteľnosti, nie výstavba nehnuteľnosti. Taktiež o tento druh hypotéky nemôžu žiadať klienti s príjmom zo zahraničia.
Tento účel hypotéky je spolu s mimoriadnymi splátkami na mesačnej báze jednou z kľúčových výhod ČSOB.
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť v Unicredit banke
Hlavnými rozdielmi oproti ČSOB sú aj akceptácia zahraničného príjmu pri hypotéke naopak a taktiež možnosť využiť hypotéku naopak na výstavbu nehnuteľnosti. Ďalším pozitívom je, že fixácia v Unicredite začína plynúť čerpaním hypotéky.
Naopak, problémom v Unicredite sú poplatky. Banka má v prípade nečerpania hypotéky poplatok 500 €. Maximálna výška použiteľných financií z hypotéky na účel rekonštrukcie je 20 000 €.
Aktuálne porovnanie úrokových sadzieb daných bánk nájdete v tomto našom článku.
Porovnanie základných parametrov hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť v ČSOB a Unicredit banke
| ČSOB | Unicredit | |
| poplatok za nečerpanie | poplatok vo výške spracovateľského poplatku | 500 € |
| poplatok za špecifikáciu nehnuteľnosti | zdarma | zdarma |
| nutný podpis klienta na žiadosť o špecifikáciu nehnuteľnosti | áno | nie |
| lehota na špecifikáciu nehnuteľnosti | 6 mesiacov | 12 mesiacov |
| začiatok fixácie | podpisom úverovej zmluvy | podpisom úverovej zmluvy |
| maximálne LTV pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť | 90% LTV | 80% LTV |
| stanovenie hodnoty zakladanej nehnuteľnosti | znalecký posudok | znalecký posudok |
| akceptácia zahr. príjmu pri hypotéke naopak | nie | áno |
| možnosť výstavby nešpecifikovanej mehnuteľnosti | nie | áno |
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť v mBank
Hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, aj keď nie v plnom rozsahu ponúka aj mBank. U nich to však funguje nasledovne: Klient si necháva schváliť štandardnú hypotéku s účelom kúpa, avšak do žiadosti sa nešpecifikuje kupovaná nehnuteľnosť. Po schválení hypotéky klient úverovú zmluvu nepodpisuje a má 3 mesiace na špecifikáciu kupovanej nehnuteľnosti. mBank garantuje úrokovú sadzbu len 30 dní od prepočtu v systéme banky, preto ak by sa v čase hľadania nehnuteľnosti zmenili úrokové sadzby, zmenia sa podmienky aj klientovi. Preto ak nemá klient podpísanú úverovú zmluvu, nemá garantované nič.
Hypotekárny certifikát vo VÚB
Hypotekárny certifikát bol špecfiálnym produktom VÚB banky, ktorý spočíval v tom, že banka klientovi na základe preverenia príjmu a úverového registra dala klientovi prísľub, že najbližšie 3 mesiace nebude skúmať jeho príjem.
Aj keď sa v praxi stalo niekoľko prípadov, kedy nakoniec klientovi hypotéku neschválili, príčina bola v tom, že banke buď nevyhovovala zakladaná nehnuteľnosť alebo si klient zobral v spomínanom 3 – mesačnom období iný úver.
Aj táto možnosť sa ako pri hypotéke naopak dala v praxi použiť pri zmene zamestnania alebo komplikovanejších typoch príjmu na akceptovanie.
Žiaľ, o hypotekárnom certifikáte môžeme hovoriť už len v minulom čase, keďže VÚB jeho predaj stopla po vypuknutí pandémie a vyzerá to tak, že natrvalo. Škoda.
„Predschválená“ hypotéka
Mnohokrát ste sa možno aj vy stretli s tým, že vám niekto tvrdil, že má predschválenú hypotéku.
Pravda je taká, že štandardne ide len o preverenie príjmu a úverového registra žiadateľov. K schváleniu hypotéky až na pár výnimiek však v žiadnom prípade ešte nedochádza.
Takže myslieť si, že sa nemôže ešte niečo v procese schvaľovania skomplikovať určite nie je namieste. Najmä pri príjmoch dokladovaných z podnikania, diét, prenájmu nehnuteľnosti či zahraničného príjmu by som bol najviac obozretný.
Mnoho bánk vypracúvava ponuku na hypotéku pri zložitejších príjmoch len na základe preverenia úverového registra a dobrej viere, že daná konštalácia príjmov schvaľovateľ schváli. Papier znesie veľa. Pozor na to.
Jedinou zárukou zo spomínaných možností v článku je hypotéka naopak. Len v tejto možnosti klient aj reálne už podpísal zmluvu s bankou. A čo je psáno, to je dáno.
Najčastejšie kladené otázky
Ktoré banky ponúkajú možnosť hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť?
Túto možnosť aktuálne ponúka len ČSOB a Unicredit banka.
Je možné použiť hypotéku aj na iný účel ako kúpa nehnuteľnosti?
Hypotéka s účelom kúpy nehnuteľnosti sa dá kombinovať len s účelom rekonštrukcie. Účel výstavby nehnuteľnosti nie je možné realizovať, aj keď ho v minulosti ČSOB ponúkala.
Preverujú banky pri čerpaní trvanie pracovného pomeru a príjem, ktorý som uvádzal v prvotnej žiadosti pri schválení?
Nie.
Je stále možnosť využiť hypotekárny certifikát od VÚB?
Nie, v marci roku 2020 VÚB zrušila hypotekárne certifikáty.
Garantuje predschválená hypotéka finálne schválenie bankou?
Pojem „predschválená hypotéka“ je len vymyslený ľuďmi, v skutočnosti nič také neexistuje. Týmto pojmom sú označované procesy preverovania úverového registra žiadateľov a preverovania príjmu žiadateľov cez Sociálnu poisťovňu. Na základe týchto údajov vie banka predbežne vypočítať ponuku pre klienta, avšak konečné schválenie závisí najmä od typu príjmu a zakladanej nehnuteľnosti.
